2025年7月起，"2025年高品質住宅示范案例征集暨產品力測評活動"進入實地調研階段，由克而瑞湖南區域與湖南省房協聯合組建專項調研小組，赴多個高品質項目進行調研，并形成了調研札記。

由省房協指導的本次調研活動將重點圍繞項目規劃設計理念、工程質量管控體系、智慧社區建設、綠色低碳技術應用及客戶服務創新等維度開展專業評估，旨在挖掘行業標桿案例，樹立品質住宅典范。

本期項目——長沙岳麓區·綠城錦海棠

調研時間：2025年7月29日

調研團隊：克而瑞+省房協調研小組

市府板塊的改善人居榜樣

長沙綠城錦海棠地處觀沙嶺市府板塊核心區域，是綠城集團在長沙落地的首個"海棠系"作品。項目總建筑面積約10萬㎡，容積率2.65，綠化率達35%，由多棟高層住宅組成，主力戶型為133-168㎡。作為長沙改善市場的代表性項目，綠城錦海棠憑借“熱點核心板塊+負公攤設計+海派美學設計”的組合，自2025年首開以來表現搶眼，首開去化率達91%，成交金額超5億元，成為區域內的現象級紅盤。

調研核心亮點解析

兌現力筑基

海派美學與全齡場景的實景兌現

調研當日，小組重點考察了項目的實景園林和樣板間。綠城錦海棠采取"所見即所得"的策略以增強市場信任，示范區提前呈現了園林景觀，并搭配下沉式會所（內含恒溫泳池、私宴廳等設施）及架空層泛會所，覆蓋了運動、親子等全齡段生活場景。

項目擁有約55米寬、9.5米高的華貴門庭，甄選全球高定奢石如普拉達綠、鉑金鉆、皇家藍等名貴石材，傳承了海派建筑對城市界面的重視，同時運用現代材料工藝實現了傳統符號的當代表達。

約2.5萬㎡的園林，面積堪比3.5個世界杯足球場，園內種植了叢生香樟、鐵冬青、羽毛楓等名貴樹種，盡顯華貴；十大主題會所與架空層相結合，覆蓋運動、休閑、親子、女王等功能空間，演繹出全齡段繽紛多彩的生活場景。

從園林景觀的草木水景、疊石布局，到建筑立面的材質細節、工藝工法，都能讓到訪者近距離感受與觸摸。這個承載著綠城"海棠系"高端產品基因的項目，從土地競拍階段就備受矚目，首開之際更是以5天來訪1500組的亮眼數據，成為全城熱議的焦點。

調研小組點評：“綠城錦海棠其通過高定奢石門庭、海派園林與復合型會所，構建兼具美學高度與生活溫度的社區生態，為市場提供“可觸摸的品質榜樣”。

產品力

革新重構改善市場價值

參觀結束后，調研小組與項目負責人深入探討產品設計，綠城錦海棠在戶型革新、公區設計上有自己的創新與理解：

負公攤戶型設計，小面積價格，大平層享受

建筑面積約133-168㎡海派藝術華宅，新規之下得房率超100%，通過優化陽臺、飄窗等贈送空間，實現“同等建筑面積多一房”；尤其是建筑面積約168㎡高端改善戶型，約109%得房率，堪比200+㎡戶型，約16.9m南向面寬、超78㎡LDK一體寬廳，坐擁大平層既視感，南向雙套房設計，更是長沙高端改善的升級優選。

其戶型優勢主要體現在以下幾方面：

l超高得房率：三種戶型的得房率均超過100%，最高可達110%，大幅提升了戶型的使用價值和性價比。

l南向大面寬：均采用大面寬設計，133㎡和138㎡戶型達到15.6米，168㎡戶型更是達到16.9米，讓客廳和主居室能獲得充分的采光。

l南北通透設計：所有戶型均實現南北通透，提升了室內自然通風效果，使室內空氣質量和舒適度更高。

l南向雙套房設計：滿足三代同堂或二胎家庭的居住需求，每個套房都擁有獨立衛浴空間，私密性強。

l全明設計：核心筒布局保證了房間的全明設計，沒有暗間，居住品質高。

觀沙嶺首個功能齊全的高奢會所

歸家大堂正面的玻璃幕墻外是項目的下沉庭院，庭院后方便是片區內唯一的恒溫游泳池會所。

除此之外，會所內還有茶室、棋牌室、瑜伽室、健身房、斯諾克室等，在滿足生活需求的同時，也滿足了業主的社交需求。

與之相輔相成的是豐富的架空層泛會所，項目根據不同年齡階段，將架空層細分為女王空間、男士空間、親子玩樂空間等主題場所，讓會所更貼近生活。

歸家動線空間感層層遞進，配備夢幻錦鯉池

歸家大堂按照高奢酒店標準打造，近10米的挑空檐口空間，地面采用國寶級非遺湘繡技法的海棠織錦紋，營造出奢華氛圍。

綠城重金打造的魚形旋轉樓梯、藝術吧臺、造型雕塑、海派穹頂等，融入海派風格，兼具摩登與典雅。

穿過歸家大堂，便到達下沉流水庭院，這里復刻了莫奈花園的"夢幻錦鯉池"，如同一個超大的魚缸，業主的小孩可以在此賞鯉、喂魚。

隨后入戶大堂旁的紅楓主景樹映入眼簾，外沿采用金屬鋁板造型，高度超過4米，同時鋁板造型向樓棟兩側延伸近30米，氣場十足。

地下車庫車道升級為磨石地面，相較環氧地坪更耐磨且防開裂；海棠紋星空頂光廳，讓業主的車行歸家之路更具儀式感。

調研小組觀察：“綠城錦海棠通過'空間價值重構+場景生態構建'的多維創新，成功突破傳統改善產品同質化困局。其零公攤設計重新定義了性價比標準，全齡配套體系填補了區域功能空白，海派美學塑造了獨特的城市形象。”

市場價值

品牌、創新與信任的三重疊加

構建市場硬通貨構

項目以“價值錨定+溢價突圍”策略，成功破解長沙改善市場同質化困局，成為區域現象級紅盤。

價值錨點：負公攤革命與空間效率突破、全齡配套與社群生態閉環、實景美學與海派基因具象化；

溢價邏輯：綠城品牌勢能加持；海派風格立面、魚形旋轉樓梯、星空頂車庫等細節，塑造“摩登典雅”美學標簽，形成“同類產品價格更高、同類價格品質更優”的溢價能力。

在售信息速覽：

高層：133-168㎡新規奢宅，實得面積比肩傳統老規160-200㎡戶型。已進入清盤狀態。