鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊報(bào)道 伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)加速面向存量市場(chǎng)構(gòu)建新發(fā)展模式，這對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的能力提出了空前要求。

當(dāng)前，頭部房企幾乎都在積極探索“從資產(chǎn)所有者向資產(chǎn)管理者”轉(zhuǎn)型的可能。例如華潤(rùn)置地自“十四五初”就提出加快建設(shè)「行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商」定位，至今已實(shí)現(xiàn)“第二增長(zhǎng)曲線”的打造；招商蛇口的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與城市服務(wù)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率逐年提升；萬科攜手深鐵加強(qiáng)在城市運(yùn)營(yíng)以及物管、物流、公寓等賽道的布局；龍湖繼續(xù)重倉(cāng)毛利率更高的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)；中交地產(chǎn)已剝離開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理……

其中，轉(zhuǎn)型較早的華潤(rùn)置地在房地產(chǎn)邁向“大資管”的進(jìn)程中一直是先行者的角色，也由此其業(yè)務(wù)成績(jī)、戰(zhàn)略發(fā)展成果持續(xù)受到關(guān)注，因?yàn)檫@一定程度上是行業(yè)的“試金石”。

8月27日披露的2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)收入949.2億元，同比增長(zhǎng)19.9%；綜合毛利率為24.0%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，且同比再增1.8個(gè)百分點(diǎn)；公司凈利潤(rùn)為118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%；核心凈利潤(rùn)100億元，均處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

值得關(guān)注的是營(yíng)業(yè)收入中的“經(jīng)常性收入”，合計(jì)為205.6億元，同比增長(zhǎng)2.5%(含經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額121.1億元、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額60.0億元、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額24.5億元)，在總營(yíng)業(yè)額的占比已達(dá)21.7%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)達(dá)60.2億元，利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比60.2%，同比提升了8.9個(gè)百分點(diǎn)。華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)成功從住宅調(diào)向了多元業(yè)態(tài)，這在業(yè)內(nèi)尚屬少見。

年內(nèi)華潤(rùn)置地還成功推動(dòng)商業(yè)、有巢雙REITs平臺(tái)上市，打通了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值釋放的通道，這使得公司財(cái)報(bào)開始體現(xiàn)出資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資回報(bào)的良性循環(huán)。

摩根士丹利分析預(yù)估，華潤(rùn)置地約400億元的可用購(gòu)物中心資產(chǎn)，可能以超過20%的更高估值進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并在未來3-5年內(nèi)回收超過290億元的資本用于再投資。這種資本回收可能到2030年將其經(jīng)常性利潤(rùn)提升1.6倍，到2040年提升2.5倍，并支持分紅比例的逐步提高與估值重估。

某種程度上，這份中期業(yè)績(jī)印證了華潤(rùn)置地“城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”新角色的長(zhǎng)期發(fā)展可能性，也驗(yàn)證了房地產(chǎn)存量階段企業(yè)深耕“資本循環(huán)”取得可持續(xù)發(fā)展的正確性。

華潤(rùn)置地管理層在中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上就表示，雖然當(dāng)前行業(yè)面臨結(jié)構(gòu)優(yōu)化陣痛，但長(zhǎng)期向好基本面持續(xù)穩(wěn)固。華潤(rùn)置地“城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)愈發(fā)顯現(xiàn),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與品牌影響力持續(xù)增強(qiáng)。公司也有信心保持行業(yè)領(lǐng)先，以戰(zhàn)略定力與執(zhí)行韌性穿越周期，為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資回報(bào)。

房企開發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇

華潤(rùn)置地“穩(wěn)居前三”

開發(fā)業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)主業(yè)，在2025上半年呈現(xiàn)出“頭部聚焦、中部更卷、尾部出清”的狀況。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)TOP10和TOP20企業(yè)的銷售額占比繼續(xù)提升，且增幅相較后續(xù)房企更為突出。

在頭部競(jìng)爭(zhēng)加劇的趨勢(shì)中，華潤(rùn)置地表現(xiàn)頗為突出，今年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)簽約銷售額1103億元，穩(wěn)居行業(yè)前三。此外期內(nèi)華潤(rùn)置地已銷售尚未結(jié)算的簽約額約為2513.7億元，預(yù)計(jì)其中1595.3億元將于2025年下半年結(jié)算，“穩(wěn)三”的態(tài)勢(shì)鮮明。

截止6月末，華潤(rùn)置地的總土地儲(chǔ)備約4895萬平方米，獲取項(xiàng)目18個(gè)，新增土儲(chǔ)儲(chǔ)備148萬平方米，82%位于一二線城市，其中的重點(diǎn)城市新增庫(kù)存較低，銷售量仍在上升、且新房?jī)r(jià)格有支撐力，這意味著華潤(rùn)置地的規(guī)模和利潤(rùn)水平有能力保持穩(wěn)定。

管理層表示，下半年華潤(rùn)置地整體的供貨充足，基本面穩(wěn)健的一二線城市具備足夠的支撐力，公司將繼續(xù)打造“好房子、好社區(qū)、好服務(wù)”，通過精致化管理，增強(qiáng)自有渠道建設(shè)等方式，以客戶為中心做好增量和存量項(xiàng)目。通過系統(tǒng)化部署，華潤(rùn)置地鞏固“行業(yè)前三”的目標(biāo)不動(dòng)搖。

經(jīng)營(yíng)與資管業(yè)務(wù)成“行業(yè)焦點(diǎn)”

華潤(rùn)置地站穩(wěn)第二增長(zhǎng)曲線

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)作為頭部房企現(xiàn)階段的核心角逐點(diǎn)之一，競(jìng)爭(zhēng)逐步加熱。2025年上半年萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入為284.2億元、保利發(fā)展的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)收入109.32億元，均處于行業(yè)前列且持續(xù)增長(zhǎng)。

華潤(rùn)置地作為早一批從住宅轉(zhuǎn)向多業(yè)務(wù)的企業(yè)，今年上半年經(jīng)常性收入為205.6億元，同比增長(zhǎng)2.5%，顯示出更強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，并帶動(dòng)公司整體營(yíng)收和利潤(rùn)率持續(xù)提升，“第二增長(zhǎng)曲線”已站穩(wěn)。

尤值一提的是，上半年華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額達(dá)到121.1億元，踏過“百億門檻”且同比增長(zhǎng)5.5%。其中，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1101.5億元，同比增長(zhǎng)20.2%，保持行業(yè)領(lǐng)先位置，近9成購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三；整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率65.9%,再創(chuàng)歷史新高。物業(yè)服務(wù)板塊的華潤(rùn)萬象生活也在今年上半年實(shí)現(xiàn)“營(yíng)業(yè)收入85.24億元，同比增長(zhǎng)6.5%；核心凈利潤(rùn)20.11億元，同比增長(zhǎng)15.0%”的成績(jī)，處于該賽道前列。

大資管業(yè)務(wù)作為華潤(rùn)置地模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的重點(diǎn)之一，截至2025年6月30日資產(chǎn)管理規(guī)模已增加至4835億元。期內(nèi)，華潤(rùn)商業(yè)REIT總市值首破百億元、華潤(rùn)有巢REIT業(yè)績(jī)穩(wěn)中有增，加快了公司資產(chǎn)與資本的良性循環(huán)。

管理層表示，面向未來華潤(rùn)置地將全力轉(zhuǎn)型升級(jí)，繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)及資管業(yè)務(wù)保持行業(yè)領(lǐng)先，夯實(shí)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新引擎，持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值。

多元業(yè)務(wù)加速發(fā)展

下一步較量“資本循環(huán)能力”

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)作為置地轉(zhuǎn)型發(fā)展的加速器，2025年中期交出的成績(jī)單值得研究。

今年上半年華潤(rùn)置地的租賃住房業(yè)務(wù)“有巢”已布局全國(guó)15城，在管項(xiàng)目房間數(shù)8.5萬間，管理規(guī)模提升至行業(yè)第六，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額4.15億元（含輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目）。代建方面，華潤(rùn)置地2025年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額4.8億元，期末在管面積7992萬平方米，新簽政府代建面積位列行業(yè)第一。

此外，華潤(rùn)置地前瞻布局文化體育產(chǎn)業(yè)，上半年新獲取了廣州大灣區(qū)文化體育中心、深圳寶安區(qū)歡樂劇場(chǎng)2個(gè)重大項(xiàng)目，在管項(xiàng)目達(dá)到19個(gè)，在管面積437萬平方米，成為首家實(shí)現(xiàn)大型體育場(chǎng)館全國(guó)化戰(zhàn)略布局的領(lǐng)軍企業(yè)。截至中期期末，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入5.1億元，其中賽事與演藝收入上半年突破億元大關(guān)，賽事運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)已成為華潤(rùn)置地文體業(yè)務(wù)的新增長(zhǎng)極。

可以看到，華潤(rùn)置地持續(xù)推進(jìn)旗下公寓、文體等多元業(yè)務(wù)的開展，以提升對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)的價(jià)值，這也是該司“資本循環(huán)”的基礎(chǔ)——在更高價(jià)值的底層資產(chǎn)之上，打通“募投建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)的華潤(rùn)置地，能夠從資本市場(chǎng)獲取更高的估值和更大的投資溢價(jià)空間。

摩根士丹利研報(bào)中就指出，華潤(rùn)置地推動(dòng)向“資產(chǎn)管理者”的轉(zhuǎn)型，有利于公司獲得高于賬面價(jià)值的估值，該公司的“資本循環(huán)能力”也將鞏固其領(lǐng)先地位并推動(dòng)股息增長(zhǎng)。

（鳳凰網(wǎng)王婷婷/文）