上海
距離上海樓市826新政落地，剛好過去2天。
我看到有些媒體，開始渲染外環外大火的消息。
新房熱度提高肯定是有的，但日光也不是每一個盤的現象，更不可能趁勢漲價。
因為外環外90%的板塊，二手房價還趴在地上。
01
看看外環外的最新二手成交價，只能用慘烈一詞形容。
泗涇新凱城的電梯次新，最新成交價2.1萬，看成交價散點圖，已經回到了2016年。
相比22年的最高點，已經吃掉了一半的跌幅。
松江新城電梯次新，名仕豪庭，位置偏是偏了點，但也在新城的成熟居住片區內。
2.7萬的最新成交價，也打回了2016年。
顧村這一輪，在外環外跌幅排名靠前。
標桿的保利葉上海，已經到了3字頭。
二梯隊的好日子大家園，最新成交價只要2.6萬。
馬上跌回2015年。
案例太大了，不一一解讀了，我隨便截了數十個不同板塊的二手成交價圖。
外環外東南西北什么板塊都有。
注：數據源自好好選房，之前應該是爬蟲的鏈家成交價，現在大概率是用二分法的計算代碼剝離精算出來的。
看到了嗎，嘉定新城、南翔、江橋、佘山、泗涇、九亭、顧村、惠南、羅涇、松江新城、趙巷……
這些你耳熟能詳的外環外板塊，幾乎都很慘烈，大部分板塊的價格，已經被打回了遙遠的2015年、2016年。
02
當然，成交價顯示有近15天的延遲，這還是新政前的成交數據。
但新政后價格怎么樣，暫無具體數據參考，出來了樓宇會第一時間跟進。
我看到一些中介機構，開始釋放大熱的消息：
鏈家的數據顯示，新政落地首日二手房客戶咨詢量比前一天漲了14.5%，安居客平臺的數據，看房用戶咨詢量增長了20%，太平洋房屋的數據也顯示，新增客戶環比增長了約40.1%。
新政的確成功地把所有人的目光，都重新聚焦到了外環外，咨詢量的確是大漲的。
但我問了一圈認識的中介，給我的反饋是咨詢爆了，但店里的帶看、定金還沒有明顯變化。
電話咨詢量爆了，微信也一直在回。但卻是“雷聲大、雨點小”。
“問的人是多，但真正下定的沒幾個。”“都在問，都在看，但都在等。觀望情緒還是挺濃。”“都想看看別人會不會先買，價格會不會再談談。”
大量的咨詢，并沒有迅速轉化為成交量。
現在的購房者都太聰明了，早已不是早些年前閉眼買的玩家。
都知道現在是買方市場，誰也不愿意第一批沖在最前面當試驗品。
03
另外，我從中介那里得到的最核心、最勁爆的信息是：
這兩天，咨詢量增加最明顯、成交意愿最強烈的，根本不是想買外環外的剛需，而是那些想賣掉外環外、置換到外環內的改善型客戶。
你細品這個邏輯。
對于一個被套在外環外好幾年的業主來說，他最大的痛苦是什么？
不是房價跌了多少，而是看房客戶太少、大家都在被中介pua降到小區最低價，自己人卷自己人，打的頭破血流還賣不掉。
而826新政，對他來說意味著什么？
意味著一夜之間，市場上涌現出了一大批有資格且有興趣來接盤他房子的人，起碼看房的人會明顯增加。
所以這些房東的操作邏輯異常清晰：
趁著政策熱度，趁著市場涌入一波不明真相的小萌新，趕緊把手里的外環外燙手山芋甩掉，拿到現金，去買更核心、更保值的外環內。
這是一場踩著利好出貨的好思路。
中介們更是人精中的人精。
他們心里比誰都清楚，那些還在猶豫要不要買外環外的剛需很糾結，可能要磨很久，最后還不一定成交。
而這些賣房意愿堅決、買房目標明確的置換客戶，才是真正能讓他們開單的財神爺。
這也是他們現在最想服務的客戶。
一位青浦的資深中介直白地告訴我：
“現在我們的工作重點，就是維護好這批置換客戶。幫他們盡快把外環外的房子賣掉，信任培養好了，再幫他們去外環內買房。這才是高凈值業務，兩頭都能賺錢。”
看到這里，你還覺得826新政，那么簡單嗎？
它像一盤新的牌桌，一面加速了外環外籌碼的換手，一面加速了資金從外圍流向核心。
一邊是刺激外環外剛需入場，一邊是鼓勵外環外房東去置換。
疊加公積金“又提又貸”只能用于新房的政策，左右都是鼓勵大家：
多買房、多賣房、多置換。
尤其是：多買新房。
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