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8月7日，綠城一口氣發(fā)布了四大新項目案名，未央的「綠汀芳菲」、高新的「長安玉華」以及浐灞國際港的「潤百合」和「桂冠東方」。

這四個項目，被綠城稱為「繁花四詠」。

值得一提的是，這四個項目均為綠城的「重資產(chǎn)項目」，也就是所謂的“親兒子”。與之區(qū)別的是綠城的輕資產(chǎn)「代建項目」，比如國際港務(wù)區(qū)的琉光嶼、拾光嶼以及雁塔區(qū)的春月風(fēng)華等等。

發(fā)布會上，綠城方面并沒有詳細(xì)介紹幾個項目，只釋放了案名和部分外立面、園林效果圖，對我來說還是比較遺憾的。

前幾日，和一位同行朋友閑聊，說到綠城下半年的四大項目，他問我：你猜這四個項目能不能重現(xiàn)當(dāng)年「全運村」和「海棠三章」的熱銷，讓綠城銷售業(yè)績逆襲登頂？

朋友提出這個問題的原因，是綠城上半年在銷售業(yè)績榜單上的表現(xiàn)不那么亮眼。當(dāng)然，只是相對領(lǐng)先者而言，綠城的業(yè)績依然是第一梯隊。

在中指研究院發(fā)布的今年1-6月西安房企拿地金額榜上，綠城以約45.9億拿地金額和約45萬㎡拿地面積成為“雙冠”。

不過在1-8月銷售業(yè)績榜單上，綠城的表現(xiàn)卻沒有在土地市場上“強(qiáng)勢”，約76.5億的銷售額排名第三，排在前兩位的是保利（約83.8億）和中國鐵建（約80.8億）。

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這并不是“三連冠”的綠城第一次在半程業(yè)績上“落后”。

2023年，龍湖曾一路領(lǐng)先到11月，不過最終在年度銷售業(yè)績榜單上，綠城以約172.8億反超龍湖（約164.7億），驚險蟬聯(lián)雙冠。

與之相對的，是2022年和2024年兩年的業(yè)績，綠城都是以絕對優(yōu)勢奪冠，銷售額領(lǐng)先第二名25億以上。

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不過有一點我們也不能忽視，綠城的業(yè)績是將輕資產(chǎn)和合作項目包含在內(nèi)的。在中指研究院發(fā)布的2024年西安房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績排行榜上，綠城以約133.3億位列榜眼，排名第一的保利是約142.6億。

我們以前在文章中說過，2022年綠城奪冠，首要“功臣”就是全年貢獻(xiàn)約77.2億業(yè)績、位居當(dāng)年西安住宅銷冠的全運村；同樣是全運村，2023年又為綠城貢獻(xiàn)了約54.3億業(yè)績。

這一年，初出茅廬的“海棠三章”也表現(xiàn)亮眼，貢獻(xiàn)了約44.6億業(yè)績。到了2024年，“海棠三章”一躍成為綠城奪冠主力，全年貢獻(xiàn)約68.7億業(yè)績，成為綠城在西安的又一個年度銷冠項目。

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3年時間，綠城在西安擁有兩個“百億大盤”，是很多開發(fā)商進(jìn)入西安市場十幾二十年都達(dá)不到的高點，是西安購房者用真金白銀為綠城投下的“信任票”，也是2017年綠城簽約「西安全運村」時，全城購房者“喜迎王師”的延續(xù)。

不過這份信任并不是無條件的。

2025年，攜“海棠三章”熱銷以及「秋月苑」搖號的余溫，綠城先后推出了海棠四章「熙海棠」和五章「錦海棠」，前者主打剛需剛改，后者主打純改善，還做了西安唯一一個小區(qū)內(nèi)的全尺寸室內(nèi)籃球場。

不過稍顯遺憾的是，這兩個被綠城寄予厚望的項目，并沒有如自己的海棠“前輩”那樣業(yè)績口碑雙豐收。在中指研究院的1-8月西安業(yè)績榜TOP20中，只有錦海棠以約13.8億排名第12，熙海棠則榜上無名。

當(dāng)然，高新區(qū)項目業(yè)績NO.1依然是綠城，不過是性價比超強(qiáng)的秋月苑。而“性價比”一直不是綠城的“舒適區(qū)”，他們更擅長的其實是“產(chǎn)品力”，從全運村到海棠三章皆是如此。

平心而論，海棠四章和五章的產(chǎn)品力并不差，不過相對于海棠三章當(dāng)初的驚艷，四章和五章在產(chǎn)品力精進(jìn)上略有不足。在地產(chǎn)下行周期，各家開發(fā)商都在卷，對購房者來說不大跨步就是退步。

業(yè)績，是最好的產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。據(jù)坊間傳聞，海棠四章五章銷售業(yè)績不及預(yù)期甚至“連累”了綠城西北的營銷團(tuán)隊。原本計劃中的海棠第六章也變成了「繁花四詠」之一的「長安玉華」。

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雖然業(yè)績不及預(yù)期，不過海棠四章五章橫向?qū)Ρ犬a(chǎn)品力并不算差，還是會繼續(xù)以各種方式加快去化，畢竟也是目前市場上的主流產(chǎn)品，只不過購房者對綠城的要求更高罷了。

接下來，綠城在高新的業(yè)績能不能更亮眼就得看長安玉華了。這個項目是綠城6月摘得的地塊，在錦海棠南側(cè)，總占地約85畝，樓面價高達(dá)約1.12萬/㎡。

這是綠城高端產(chǎn)品系「月華系」在西安的首次亮相，主打大平層改善。據(jù)說年底之前就會入市，如果屆時錦海棠清盤，那么長安玉華就會接棒綠城在軟新的“話語權(quán)”，如果沒有清盤，那么兩個項目將會成為競品。

當(dāng)然，項目周邊原本也不缺大戶型競品，比如天地源·高新宸樾、高新玖號院等等。

繁花四詠中，最先入市的應(yīng)該會是浐灞國際港的「綠城·潤百合」以及未央?yún)^(qū)的「綠城·綠汀芳菲」。

前者是綠城「百合系」產(chǎn)品首次落地西安，也是綠城百合系在全國首個第四代產(chǎn)品。占地約83畝，容積率僅2.5，適合打造低密改善產(chǎn)品。

潤百合的地段屬于奧體板塊的絕版地塊之一，配套相對成熟，地鐵、學(xué)校、商業(yè)應(yīng)有盡有，產(chǎn)品涵蓋建面約125㎡-195㎡面積段，主打大贈送的改善大戶型。

據(jù)說潤百合將會打造約1.45萬㎡全維實景示范區(qū)，外立面也會有升級，還有7大主題會所，能否在全運村的熱度上更進(jìn)一步？我們拭目以待。

綠汀芳菲同樣拿到了“首個”，這個項目是未央?yún)^(qū)首個第四代住宅，周邊配套極為醇熟。

綠城和保利在業(yè)績榜上是競爭關(guān)系，這份競爭從房企也延續(xù)到了具體項目，綠城·綠汀芳菲要直接和保利·未央璞悅“打擂臺”。巧合的是，后者今年1-7月恰好以約12.8億的業(yè)績位于綠城唯二上熱銷榜的兩個項目之間。

這個項目面積不大，僅約46畝，而且是繁花四詠中面積門檻最低的一個，建面約89㎡起步，最大建面約139㎡。從地價和周邊項目的售價來看，大概率也會是均價最低的項目。

值得一提的是，和其他舊城改造范圍內(nèi)的項目容積率普遍偏高不同，綠汀芳菲容積率僅2.5，所以給了綠城打造低密小高+26F高層的空間。

如果是純小高社區(qū)的話可能整體觀感會更好，當(dāng)然，整體上車門檻也會更高。

從網(wǎng)上流傳的戶型圖來看，作為區(qū)域內(nèi)首個四代宅，綠汀芳菲的室內(nèi)贈送面積給得很實在，基本是“繞著圈送”，再加上露臺和綠城品牌、物業(yè)，對周邊一眾需要置換的居民吸引力十足。

最后，我們再說說綠城在奧體板塊的另一個項目，也是真正的奧體白菜心位置的「綠城·桂冠東方」。

一路之隔就是奧體中心，直線距離1000米內(nèi)有灞河、長安樂、萬象匯、水晶匯溪廣場、地鐵14號線奧體中心站等核心配套以及高新一中陸港中學(xué)這樣的優(yōu)質(zhì)教育資源。

目前項目的信息釋放不多，據(jù)說規(guī)劃了7棟17-25F產(chǎn)品，具體面積段還沒有公布，預(yù)計9月會釋放產(chǎn)品信息，和長安玉華一樣也是計劃年底入市。作為綠城在奧體核心區(qū)的收官之作，希望會有驚喜。

從目前的情況來看，綠城這次算是拿出了“壓箱底”的產(chǎn)品，能不能借繁花四詠在業(yè)績榜單上逆襲，我們拭目以待。

當(dāng)然，目前排在綠城之前的保利和中鐵建也不會停下來等。中鐵建目前在全城同時有多個獨立和合作項目在售；保利的后勁也非常足，既有熱銷排行榜前十的三大項目天珺、云谷和著、未央璞悅，也有城南地鐵口的詠山和頌以及熱度十足的保利·天瑞，綠城想要逆襲殊為不易。

不要忘了，綠城身后還有全城開花的招商和專打高端局的金茂虎視眈眈，而這兩家恰好是目前西安交付口碑最好的開發(fā)商。

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作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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