近日，即將于2026年亮相的PRISMA新嘉中心提前近一年官宣首批主力租戶名單，成為進入到9月后的一則重要行業動態，品牌如下。

之所以為什么會用這樣的排列方式，下文還會有詳解。

當GATE M西岸夢中心成為一年來上海的“頂流”后，好多同行都會來問我這個項目是誰在操盤，這足以使華之門躍入行業核心關注視野，面向更為宏大的舞臺。而本文主角——由嘉里建設有限公司與國際知名機構投資人合資的PRISMA新嘉中心，同樣由華之門資本提供開發管理及商業資產管理服務。

我此前寫過GATE M西岸夢中心的完整探班，也寫過GATE M華之門廣場的超前預告。如果說前者彰顯已有成績，后者代表未來暢想，那本文的主角PRISMA新嘉中心就是“當下”，具有對外全新發聲、對內承前啟后的戰略意義，因此在主力品牌官宣之際和現場實地探訪之后，聊些我的個人感受。

1、從軌交排布看選址區位優勢

PRISMA新嘉中心位于浦東新區張楊北路1188號，屬于上海的東北部。

相較而言，GATE M西岸夢中心的優勢在于濱水地塊長期以來集聚的潛力和文旅屬性，在一個合適的時機，由優質開發商打開了商業發展的加速引擎；而一北一南的PRISMA新嘉中心和GATE M華之門廣場則更偏向于成長型區域型一站式綜合體，周邊已有眾多“嗷嗷待哺型”客群，以“地標級體量規模、TOD立體型交通網絡、多元城市生活場景”為主要特征，并在開發與運營上力求實現“未來理念導向與空間可成長性”。

看PRISMA新嘉中心單體，項目位于軌交6、12號線巨峰路站上蓋，同時21、22號線在建中，未來將多線覆蓋。

按照官方的一段描述是這樣的：

項目四面環繞碧云、聯洋、森蘭等國際社區，地處高橋保稅區國際貿易港口、楊浦五角場大學城及數字經濟企業集群等產業高地，與字節跳動、美團、Bilibili等互聯網巨頭為鄰，共享其創新活力與高精人才資源。依托以公共交通為導向的TOD開發模式，不僅覆蓋超200萬的高凈值居住人群，更將虹吸超50萬的高端技術人才與14萬青年大學生的龐大流量，填補浦東金橋前所未有的品質商業生活需求，塑造區域全新的社區活力聚合點。

不過幾乎所有項目的官方描述都是各種利好，大家可能反而會有些脫敏，我談一些個人的實際感受。

探班當天，我是從世紀大道乘坐6號線一路向上，沿途經過了世紀匯廣場、LCM置匯旭輝廣場、金橋國際廣場（附近還有EKA·天物）等比較有代表性的綜合體，直到PRISMA新嘉中心，正好均隔3站地鐵，由此可見就現階段城市商業規劃節奏方面，這樣的密度相對合理——各自能覆蓋到周邊數公里的核心客群，同時又能憑借差異化優勢進行錯位競爭或互補共榮。

PRISMA新嘉中心總建筑面積（商業+辦公）近36萬㎡，將定位成“全域生活旗艦”，野心可見一斑。作為“后發者”，反向優勢在于能夠結合近年商業發展的新趨勢，提供更為優質的環境和現代化的消費、服務體驗——如果商業內容足夠獨特、豐富、有趣，那就更易達成“目的地”標簽，俘獲更廣域的消費者。

簡而言之，就是競品有的優勢，PRISMA新嘉中心同享；而競品未必有的運營理念，PRISMA新嘉中心也有。

不過細說軌交6號線，是基于浦東新區沿線競品考量，就我個人而言，其實從家到項目乘12號線更便捷，該線則覆蓋到了浦西楊浦、虹口眾多城區，觸及到南京西路、淮海中路兩大核心商圈，并一路延伸至閔行，涉足面實則更為豐富，也有望為項目輸送更為多元化的全域客群。

放眼未來，在建的22號線甚至可以讓PRISMA新嘉中心成為崇明客人到浦東消費活動的最便捷一站。

因此僅從出行動線來看，對于PRISMA新嘉中心的利好是有足夠想象空間的。

2、項目團隊的進取心

紙面上分析出優勢不代表就能躺平了，最終項目做到什么程度，取決于團隊的進取心。在我看來，體現有3點。

（1）提前近一年早早釋出首批主力租戶，是項目優質資源的展示，更是為未來招商建立高標準的進取心。

本文開頭的logo墻，是基于上述品牌樓層布局進行排列的，可見現階段的重要品牌招商已經涵蓋到了項目垂直空間的多個核心區域，也為我們看樓層布局營造更為實際的視角。

（2）實話實說，我現場探班時，伴隨著6號線的緩緩進站，被眼前的“龐然大物”有震懾到，這個近距離超廣角都拍不下全景的商業項目，給我的第一印象是“厚重”。

這也就引出了PRISMA新嘉中心的第二個進取心——項目不止依靠大體量，而是要通過合理、有針對性的設計和規劃，來煥活、疏通商業空間。

在多達8個樓層的情況下，首先是用到了我們常說的多首層規劃來引導客流輕易觸達更多樓層。

其中12號線在地下空間連通LG層，正是Olé的選址樓層，且將在浦東打造一個全新的Food Hall店型。值得一提的是，品牌此前與靜安嘉里中心、浦東嘉里城合作已久，此次首次“進軍”上海北部，彰顯了各方對于PRISMA新嘉中心期望和信心的縮影。

G層本就同時觸達6、12號雙線地面出入口，且與公交樞紐無縫銜接，是未來核心定位品牌的選址樓層；L1層（也是物理層面的2層）則承接了6號線的有效客流，成為大眾消費定位代表MUJI的選址樓層，并將打造為浦東北部規模最大的門店。所述品牌大致落位示意如下：

如此一來，三個低區樓層的定位想法就較容易理解了。

高區方面，以L4為界，項目在L4至L6層（物理層面的5至7層）做盡疏通工作，一方面引導客流便捷到達高區，一方面則竭盡所能規避高區的相對閉塞感。

規劃手法上，飛天梯是好東西，消費者若從6號線進商場，可以通過雙層飛天梯和一層扶梯直線快速抵達L4的“FLOATING ISLAND懸浮綠島”——位于高區的一整個挑高中庭，到這里如同在垂直動線上按下重啟鍵，消除冗長感，且一個貫穿三層的挑高空間足以在場景方面大做文章，這是現代化商業項目設計的后發優勢之一。

PANATTA fitness的浦東首家門店正是選址于L4、L5打造雙層店鋪，同時L5又與寫字樓直梯廳連通，既能帶來日常高黏性白領，又讓在該區域設立健身美體等服務體驗業態有據可循。

多元化空間塑造方面，則是用到了退臺式外立面、室內多中庭設計、屋頂室內外的聯動等手法，營造多變的視野環境，為高區的餐飲、娛樂體驗業態建立優質基礎條件，也讓消費者進入到場域后自然而然淡忘沿街的厚重感。

值得一提的是，項目甚至還有濱水標簽。

其中6層將會是一個擁有高層高以及室內外結合的特色頂層，打造“PRISMA GARDEN棱鏡花園”。

該樓層占據了此次官宣租戶的“半壁江山”，本文開頭第一排四個品牌皆位于此，涵蓋了影院、餐飲、賽事級冰場、攀巖等不同領域，體驗感豐富。其中全明星滑冰家俱樂部為上海旗艦店規格；寰映影城是浦東旗艦店規格；巖時攀巖則將開出浦東首家門店。

且從業態特色就能知道，該樓層的層高不一般，寬闊的空間尺度結合豐富的體驗內容，將大大助力項目達成“全維度體驗、全時段運營、全年齡段客群”目標愿景。

最后，在靜安嘉里中心、GATE M 西岸夢中心已經打造過特色空間的BLOOM集團將再度強強聯袂，拿下多個鋪位，在PRISMA新嘉中心帶來全新概念，這可是常規購物中心中未必能遇見的。各品牌大致落位示意如下：

看似故事性相對較弱的L2、L3（物理層面的3、4層）則已逐步過渡到家庭親子業態，本就是此類項目的剛需，且是近年同類項目均較為穩定的樓層（即不會專注于升級調整去秀肌肉，但合作商戶業績可觀），奈爾寶旗下主打大齡兒童的體能探索樂園新品牌BE1ST一工元就選址在了L2-L4的跨層位置（L4為挑空區域）。

綜上，可以看到8個品牌幾乎涵蓋了每個樓層，讓細分定位更為明朗，對未來招商有指導意義。

（3）雖說GATE M西岸夢中心已是現象級，但PRISMA新嘉中心是華之門參與的首個購物中心作品，某種程度上更能成為行業主流視野中的一張實力名片。

這就好比PRISMA新嘉中心代表著學歷，是一個人綜合水平的體現，而GATE M西岸夢中心更像是特長，是其散發魅力的高光時刻。

因此從愿景出發，PRISMA新嘉中心承載的不止是一個單體項目服務周邊消費者的職能，項目團隊當然會旨在使其成為一個同具目的地屬性的特色標桿，以“DESTINATION”為目標，力求實現“WONDER PLANET”更遠的輻射范圍和品牌面向未來、始終驚喜、始終變化、始終生長的性格。這是項目的又一進取心展現。

對于籌備項目，又是行業伙伴，有積極的展望很正常，但寫了這么多，并不是要證明PRISMA新嘉中心多么牛逼，其最終呈現的核心看點在于自身要求和期望值與實際商業環境供需關系之間如何取得平衡。

主力品牌的官宣開了個好頭。

我在做商業項目時，老板常說，她對我們提出120分的要求，那我們努力下可能會做到80分甚至更好，但如果要求只有80分，馬馬虎虎，那說不定后果就只有60分甚至不及格了。

現階段，PRISMA新嘉中心顯然奔著120分的目標在踐行（肯定比我個人對區域型一站式綜合體的標準要高），表以敬意的同時，也期望這個項目的最終呈現能夠達到團隊的預期。

注：文中項目相關配圖均為效果示意圖