江蘇
當下樓市的情況大家都知道，新房和二手房已經割裂，新房的價格勉強還能支撐，但二手房已經完全交給市場。表面看數據，也沒覺得什么，就像看掛牌價一樣，但是深入市場，尤其進入看房、談判階段，就會感覺到一種莫名的焦躁，買家和賣家都陷入痛苦，這是為什么呢？
01
先說一個熱氣騰騰的案例。
具體樓盤就不提了，幾年前也曾經是網紅，需要搖號搶，才能買到的。180 多的戶型，去年成交價最高到過 920 萬，今年年初成交過一套 880 萬，之后成交量就出現明顯萎縮，掛牌價雖然還挺在 850 萬，但房主的心理價位早就到 800 萬附近，個別戶型很差，采光不太行的，房主心理價降到 780 萬。帶看還是有的，但價格談不談攏。
這種平靜原本以為會維持到十一，畢竟金九銀十成交量會有反彈，但就在前幾天，突然有一套成交了，正常戶型，價格 74x 萬還送一個車位。小區群瞬間炸鍋了，有人覺得是中介放出來的假消息，為了壓價。我們核實了一下，是真成交。
這意味著什么？接下來整個小區的定價會以這個為基準，之前所有的策略失效。
這種情況也是過去這兩年二手房的真實寫照，一套更比一套低，就看誰先扛不住了。
02
誰的勝利？中介攻堅戰的勝利。
不客氣的說，二手房房主現在已經徹底喪失了對房子的定價權。
根本原因是競品變多，同一個小區同時在售的房子越來越多，這種壓迫感天然的增加，而周邊的房子，也在同時增加。還有一個原因，就是買家對價格越來越敏感，成交周期不斷拉長，看了又看。在去投資屬性之后，超過 95% 的房子成了純純的消費品。雖然每個人都希望買到手之后能不跌，但實際上是，折價從來沒有停止。因為目前真正對成交價有影響的中介，為了極力撮合每一筆交易，都是賣力砍價。
有人說，房產中介被妖魔化了，我并不認同這個觀點，至少在目前的體系下，他們是兩頭吃的。
03
房主、中介、買家構成樓市的基本面。
為什么一進入談價格的拉鋸戰，房主和買家都會陷入無盡的痛苦？
有人說，沒有中介，你的房子怎么可能賣得掉？難道沒有給 2% 的中介費嗎？甚至 3%。
有人說，掛牌價太高，活該沒人買？這難道就是被PUA的理由？
不管中介承不承認，現階段整個行業服務明顯下滑，而且陷入了一種嚴重內耗（認識的好幾個中介已經不干了，說現在不講專業，領導天天讓議價），為了流量不擇手段，各種博眼球的短視頻劇本，還有同行之間的互踩。客戶的利益呢？收入下滑不是理由，因為向房主收的錢越來越多，忽悠買美化，最后還不是把價格一砍再砍，比的是誰價格最低。
房主想賣房，中介想開單，買家想安家，中介原本應該扮演的角色是撮合。現在呢？為了開單，拼命“假裝”討好買家。演戲就不展開說了，有多少是真實帶看，有多少是真實詢價，從低價誘導到情緒打壓，再到壓價成交，套路化交易，還有不為人所知的約簽排隊，通過信息差，讓房東產生錯覺和誤判，覺得自己的房子很難賣。人和人之間最后的真誠已經沒有了。
說到底，中介對信息的掌控力太強，他們決定你房子怎么定價、怎么曝光、帶誰來看，掛牌價已經沒有任何參考價值，一點都沒。
買家占到便宜了？拋開買到手之后害怕降價，有很多人其實并沒有買到自己真正喜歡的房子。你咬住價格，那中介會給你推能盡快成交的房源。
現階段，基本面一時半會難以改善，但樓市跌這么狠，房主信心徹底崩塌，中介是出力的。
本來買賣雙方可以按各自意愿談價格，卻因為中介把持資源，甚至同業搶單（我說的第一個案例就是同業搶單，為了爭取客戶，把買家留住，有家中介不斷打壓對手報價），導致按照中介意愿來確定價格的高低。賣方市場的時候，不愁沒有交易，中介就幫助房主抬高價格，好爭取高額的中介費。市場低迷的時候，就壓低房價，促成交易來開單，最讓人反感的是這個時候還提高中介費。
這種行為已經擾亂市場，需要政府強勢介入，一方面打破信息壟斷，另一方面規范中介行為，反內卷，讓交易更公平。要知道，房主是沒有力量和平臺去對抗的，二手房市場一直跌，買賣雙方都是輸家，因為買家，最后也會變成房主。
對房主來說，想要快出手，除了定價要合理（可以踩著近期成交價來定價），更要通過各種渠道掛牌，廣而告之，不要把希望寄托在某一家中介身上，信息要多方驗證，因為信任已經破碎。
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