近日，廣西南寧玖悅府小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司互訴糾紛一事，引發(fā)社會廣泛關注。據(jù)媒體報道，該小區(qū)業(yè)主因物業(yè)費高達2.8元/平方米·月，實際服務卻嚴重“縮水”，在與物業(yè)協(xié)商降價無果后，部分業(yè)主拒交物業(yè)費，隨后被物業(yè)公司起訴。業(yè)主們并未沉默，而是選擇反訴物業(yè)，要求撤銷前期物業(yè)服務合同并退還物業(yè)費。

這起糾紛背后，折射出一個普遍現(xiàn)象——不少物業(yè)公司動輒將問題推向開發(fā)商，試圖規(guī)避自身責任。前期物業(yè)，真的可以這樣“一甩了之”嗎？

一、事件回溯：服務缺位，業(yè)主依法維權(quán)

玖悅府小區(qū)于2022年12月起陸續(xù)交付。然而業(yè)主收房后卻發(fā)現(xiàn)問題成堆：小區(qū)圍墻仍是臨時鐵皮，地下車庫尚未正式交付，停車場多處存在漏水問題。

更嚴重的是，業(yè)主后來才得知，交房之時該樓盤并未通過消防驗收和五方驗收——這一事實被開發(fā)商與物業(yè)公司刻意隱瞞，直至2023年3月才通過驗收。該行為已涉嫌違反《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條及《商品房銷售管理辦法》第四十條，未組織竣工驗收或驗收不合格的房屋，不得交付使用。屬于違規(guī)交付。

業(yè)主陳先生表示：“小區(qū)基礎配套嚴重不足，物業(yè)費卻高達2.8元/平方米·月，遠高于同類小區(qū)。”因多次溝通降價未果，部分業(yè)主暫停繳納物業(yè)費。今年3月起，物業(yè)公司陸續(xù)起訴欠費業(yè)主，至7月底被告業(yè)主已超20名。業(yè)主們隨即提起反訴，目前案件已進入審理階段。

二、法律焦點：未達標交付，物業(yè)費應由開發(fā)商承擔

一個關鍵法律問題隨之浮出水面：在房屋未達到法定交付條件的情況下，物業(yè)費到底該由誰承擔？

《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款明確規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。”也就是說，如果房屋未完成合法交付程序，物業(yè)費的承擔主體應是開發(fā)商，而非業(yè)主。

玖悅府小區(qū)在2022年12月所謂的“交付”時并未通過驗收，屬于違法交付。從法律上看，該時段物業(yè)費依法應由開發(fā)商承擔。如物業(yè)公司已向業(yè)主收取該期間費用，則涉嫌構(gòu)成不當?shù)美瑧柰诉€。

三、物業(yè)辯解？背后是開發(fā)商陷資金困境

物業(yè)公司也表示有“苦衷”：他們稱已提交圍墻建設方案，但因開發(fā)商資金斷裂導致停工；多次協(xié)調(diào)處理地下車庫漏水等問題未果；還因長期墊付水費、公攤電費等導致經(jīng)營困難，降費申請上報集團后未有回音。

住建部門的回復進一步印證了開發(fā)商的困境：項目監(jiān)管賬戶資金已全部用于支付農(nóng)民工工資；因與銀行存在經(jīng)濟糾紛，項目資不抵債，部分樓棟已被查封；開發(fā)商明確表示已無力推進小區(qū)圍墻及道路建設。

四、法律明責：前期物業(yè)無法“甩鍋”

但這真的代表物業(yè)公司能夠完全推責嗎？

根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第三十九條、第四十條，物業(yè)服務企業(yè)如擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，或因配套設施缺陷導致業(yè)主受損，應承擔相應賠償。如物業(yè)與建設單位惡意串通、弄虛作假，則應共同承擔賠償責任。

該辦法同時明確，物業(yè)承接查驗協(xié)議應作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，具同等法律效力。物業(yè)公司如果未履行承接查驗義務，即便開發(fā)商交付不達標，也應通過補充協(xié)議明確整改責任和時間，而非將問題全部推給開發(fā)商。

前期物業(yè)企圖將責任全盤甩給開發(fā)商，甚至以“開發(fā)商沒錢”為由拒絕擔責，于法無據(jù)、于理不合。即使開發(fā)商確無能力，前期物業(yè)仍應就其法定和約定義務向業(yè)主負責。

五、行業(yè)痛點：信息不對稱，業(yè)主維權(quán)艱難

當前物業(yè)糾紛中，最突出的問題是信息不對稱。物業(yè)公司常利用業(yè)主法律知識的不足，編織“責任在開發(fā)商”的話術(shù)，誘導業(yè)主放棄追責。

尤其是一些與開發(fā)商關聯(lián)的前期物業(yè)，從招投標到承接查驗本就存在瑕疵。歷史遺留問題隨時間推移暴露出來，最終卻要由業(yè)主承擔后果。

業(yè)主維權(quán)不僅面臨高額取證成本，還要消耗大量時間精力，而物業(yè)公司則屢借制度漏洞逃避責任，形成嚴重不公。

六、破局之道：依法追責，方得安寧

南寧玖悅府小區(qū)的糾紛并非孤例。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整，類似問題可能在更多項目中出現(xiàn)。

問題暴露亦是轉(zhuǎn)機。只有通過依法追責，才能遏制企業(yè)違法行為、重建市場誠信。

對于業(yè)主而言，可依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，要求物業(yè)公司公開全套承接查驗資料，核驗其是否盡到法定義務。對于未達標交付期間被收取的物業(yè)費，業(yè)主有權(quán)追回。

若物業(yè)存在與開發(fā)商串通、違規(guī)承接等行為，業(yè)主更應堅決通過法律途徑追究其連帶責任。

對物業(yè)企業(yè)來說，企圖“甩鍋”開發(fā)商絕非長久之計。直面問題、承擔責任、改善服務，才是立足市場的正道。只有物業(yè)真正履職盡責，小區(qū)才能回歸應有的和諧與安寧。