咱們今天說一個牽動全國老少爺們兒錢包和神經的事兒——

大伙兒的房貸利率，今年到底還降不降了？

這恐怕也是進入第四季度之后，不少人心里的一大謎團。

9月22日，咱們這邊最新一期LPR如期公布：

1年期與5年期報價仍舊保持在3.0%和3.5%，均與此前保持一致。

這也是今年5月份雙雙下調10個BP之后，連續第4個月按兵不動，而5月份那次調整也是2025年迄今為止的唯一一次。

如果從2020年算起，央媽已累計降準12次、累計下調政策利率9次，帶動1年期和5年期以上LPR分別下降115個BP和130個BP。

2024年，我們的LPR累計降幅干到了60個BP，兩相對比之下，今年下調的這點幅度屬實有點委婉了。

最近大家關于“咱們要降息”的集體預期，主要來自于大洋對門鷹醬的降息動作——

美聯儲在9月貨幣政策會議上宣布降息25個基點。

目前，聯邦基金利率目標區間為4.00%至4.25%之間，美聯儲2025年第一次降息靴子算正式落地。

與此同時，全球諸多重要經濟體和新興經濟體央行，在此前后紛紛進行了降息操作。

這一切，客觀上給咱們下一步的降息操作贏得了相對寬裕的外部空間。

但是當說不說，現實世界終究要復雜得多，您要是這么想問題，那屬實有點too young，too simple了！

這一次美聯儲帶著一群馬仔降息，對于咱們來講充其量就算個參考指標，構不成決策性建議。

央行行長潘功勝在9月22日下午的國新辦新聞發布會上也作出了重磅定調，咱們一字不落寫出來——

“中國央行在貨幣政策的確定上，宏觀層面的原則是非常清晰的，中國的貨幣政策堅持以我為主，兼顧內外均衡。就當前中國的貨幣政策立場，我們多次與市場進行溝通，市場也是非常清楚的，當前中國的貨幣政策立場是支持性的，實施適度寬松的貨幣政策，這一政策立場為我國經濟的持續回升向好和金融市場的穩定運行創造了良好的貨幣金融環境?！?/strong>

這就再清楚不過了！

啥叫“以我為主”？

根據我們的現實需要調整利率政策，相當于提前打預防針。

啥叫“兼顧內外均衡”？

我們關注內外息差，但那也只是我們兼顧的對象之一。

啥叫“支持性立場”？

與當前的適度寬松貨幣政策一脈相承，給市場吃定心丸。

如此的沉穩敘事和沉穩行動，確實是咱們的一貫風格。

從專業技術角度上看，此次LPR紋絲沒動反倒是符合預期的，來看看以下兩點重要的前置指標就明白了：

首先，進入9月份以后，作為政策利率的7天期逆回購利率始終保持穩定。

而這恰恰是9月份LPR的定價錨，定價基礎沒改變卻指望本月LPR報價下調，那根本就不現實。

其次，近期1年期銀行同業存單到期收益率、10年期國債收益率等主要中長端市場利率有所上行。

疊加銀行凈息差仍舊低于警戒線這一背景，報價行缺乏主動下調LPR的動力，這再正常不過了。

以上聊的還只是技術層面“不跟牌”的種種表現。

當我們撥開重重迷霧，深究一下這背后的考量，便會發覺別有洞天——

第一，目前仍然處在政策觀察期。

5月份國家層面的降息走了一波，地方更是出臺了40多條新一輪樓市政策支持。

但是，隨后的6、7、8三個月，宏觀經濟層面與樓市層面均未能走出強勢行情：

6、7、8月CPI環比分別上漲0.7%、0.2%以及與前值持平，CPI同比分別上漲0.1%、0.4%和-0.4%。

6、7、8三個月的社融存量規模分別是430.22萬億、431.26萬億和433.66萬億。

9月15日，國家統計局發布《2025年1-8月份全國房地產市場基本情況》數據顯示：

1-8月，全國新建商品房銷售面積同比下降4.7%，降幅較去年同期及去年全年明顯收窄，但較1-7月有所擴大。

這里面既有傳統淡季的影響，也有先前關稅戰帶來的外部不確定性擾動。

也就是說，5月份的那波逆周期調節由于周期性因素和外部因素影響，在效果上是打了折扣的。

短期內如果再次出臺類似逆周期調節動作，效果怎樣有待考證，但大概率是邊際效益＜耐藥性。

這個性價比，就不如讓子彈再飛一會兒。

第二，銀行息差壓力確實比較大。

截至今年第二季度末，我國銀行業的凈息差已至1.42%，環比微降1個基點。

這意味著銀行的盈利能力是在持續收窄的。

咱們的銀行業凈息差已連續多個季度低于1.8%的警戒線，這事兒早已不是新聞了。

從銀行的視角來看，9月份按兵不動確實有利于保住其既定收益。

老多人的存量貸都是仨月一調，你9月份下調LPR，我10月1日就得體現在合同上；

可如果是10月份或再往后才降息，那么實際下調LPR就得從2026年1月才開始。

銀行多拿三個月利息，對其經營業績壓力形成一個緩沖期。

另一方面，截至二季度末，商業銀行不良率已經來到1.49%。

雖然得益于商業銀行加快不良基礎處置以及貸款投放速度加快產生的“稀釋作用”——

不良率較上季度末降了0.02個百分點，但1.49%這一數值仍然高于1.42%的凈息差。

利息收益率小于風險成本，客觀上對會讓進一步降息動作更趨審慎。

第三，近期權益市場活躍，帶動居民存款搬家。

央媽近日公布的數據顯示：居民存款連續兩個月低于季節性增幅，8月份非銀存款卻創下同期新高。

這個事兒咱們在前段時間的稿子中有過詳細探討。

居民存款與非銀存款一減一增，與當前大A市場的持續性熱度，這不就相得益彰了嘛？

之前的降息操作中，確實有相當一部分意圖在于將居民存款從銀行的資產負債表中趕出來，從而實現定向拆解存款堰塞湖。

現如今，權益市場的持續性活躍已經部分實現“居民存款搬家”與“降低銀行負債壓力”目的，客觀上也對降息的迫切性產生消解。

第四，外部息差倒掛仍然較明顯。

雖然說，大洋對門如今處在降息通道，這個事兒是板上釘釘。

可問題是，它家之前的利率實在太高了。

美聯儲降息并未實質改變當前的中美利差倒掛格局：

目前，10年期美債收益率在4.09%，中國同期國債收益率約2.6%。

掰著手指頭算，約250個BP的利差仍處于歷史的較高水平。

在這種情況下，如果短期內我們進一步跟牌，資本就該有想法了。

有關注外儲的小伙伴可以會提出質疑：

“不對??！8月份咱們國家外匯儲備規模，不是已經增長了0.91%至33222億美元嗎？”

但這更多是得益于美元指數下跌推動非美元資產增值、全球金融資產價格普漲以及央行持續增持黃金，相比之下資金持續流入的影響不大。

對這一點，我們必須要有清醒的認識。

關于國內降息這個事兒，筆者個人認為：“讓子彈再飛一會兒”大概率是最理性的選項。

當前宏觀基本面與房地產市場仍面臨一定挑戰，政策“適時加力”的必要性就在這兒。

具體來說，貨幣端有必要持續向市場投放充裕的流動性、進一步優化流動性結構。

結合前文的重重分析，我們不難發現一條暗線，就是等待時機。

上輪逆周期操作的藥效有待檢驗，即便再下猛藥，中間也要休養生息。 銀行四季度業績要保，不排除要給低凈息差下的銀行業留足年終決算窗口期。 “金九銀十”成色盡管不如從前，但這倆月的“成績單”對后續政策仍具參考價值。 美聯儲年內還有兩次議息會議，10月和12月，內外息差有望進一步收窄。

這么一看，是不是與我們年初就在反復強調的“擇機降準降息”，瞬間對上了？

說白了，我們等的是政策成本效益最優解；

眼下的按兵不動相當于為即將到來的政策窗口期積蓄彈藥。

對我們普通人而言，政策層面的“讓子彈飛”絕不等同于現階段可以大象席地而坐。

存量貸選手，依然可以緊盯Q4的三次LPR報價，但是心態不要大起大落。

無論你的重新定價日是一年一動還是一季度一動，都不是說吃就端，短期波動的心理預期還是要有的。

在此期間，或許可以評估一下“轉按揭”的可行性——

如果你當前利率顯著高于市場平均水平，比如早期簽訂的5個點以上，且自身征信、收入還不錯，可以試試主動咨詢銀行。

持幣觀望選手，不妨從被動坐等政策轉向主動關注優質資產。

房地產市場經過了數年的深度調整后，資產價格已經下探至較為溫和的水平。

對于一些優質資產而言，議價空間很可能明顯大于利率的窄幅波動。

必要時，甚至可以將“降息預期”轉化為“談判籌碼”——

可以大大方方地講出來：未來利率再度下調，你的資金成本還會更低。

用凱申的話說叫“優勢在我”。

說白了，你的核心目標可以是在資金成本上得實惠，也可以在資產價格上得實惠，反正手心手背都是肉。

事情發展到現在，降息似乎已成了一張“明牌”，其最重要的目的在于服務“以我為主”的經濟大局。

對個人而言，真正的智慧不在于猜測政策時點，理解這股大勢所趨背后的資產價格邏輯更加可貴。