名為房屋買賣合同，實為借款，“以房抵債”效力如何認定？

向他人借款

同時簽訂房屋買賣合同

逾期還款時債權人要求以房抵債

簽訂房屋買賣合同是否有效？

[案情簡介]

2015年2月5日，被告向原告借款，原告為保證其到期能實現債權，與被告簽訂了《房屋買賣合同》一份。合同約定，原告以100萬元的價格向被告購買位于曲靖市的別墅，被告于2015年5月6日前到房屋產權登記機關配合原告辦理產權過戶登記手續。同日，原告向被告匯款94.5萬元，被告向原告出具收條一份。收條載明，被告已收到原告支付的別墅轉讓款100萬元，其中轉賬支付94.5萬元，現金支付5.5萬元。另查明，原、被告雙方未出具書面借條，未約定利息及還款時間，被告為購買本案訴爭房屋交納房款183萬余元。

原告的原始的訴訟請求為要求被告于判決生效后立即為原告辦理房屋過戶手續；經法庭釋明后，原告訴請變更為由被告償還原告借款本金100萬元。

[法院判決]

判令由被告段某于判決生效后三十日內償還原告李某借款本金100萬元。

[張曉彬律師評析]

“名為房屋買賣，實為借貸”，在實踐中是指雙方當事人之間真實的法律關系是借貸，但為了擔保債務的履行，雙方又簽訂了一份房屋買賣合同；雙方同時約定：若債務人按期還款，則房屋買賣合同不再履行；若債務人到期無法償還債務，則履行房屋買賣合同，債務人將涉案房產的所有權轉移給債權人，用以抵償債務；該類協議在涉及以房產為借款提供擔保的情形時最為常見，通常的理解為以房抵債協議。

“名為房屋買賣，實為借貸”實際上否定了當事人具有房屋買賣的意圖，當事人之間買賣合同只是外觀形式，而雙方之間的真實意圖在于建立民間借貸關系，此類案件應按照民間借貸法律關系進行審理。

當發生糾紛時，一方主張是“房屋買賣”，另一方主張是“民間借貸”，人民法院會綜合以下因素進行“穿透式審查”，探究當事人的真實意思表示：

1、背景關系：人民法院會查明當事人雙方之間是否存在事實上的民間借貸關系，包括審查借貸發生的原因、時間、地點、款項來源、交付方式、款項流向以及借貸雙方的關系、經濟狀況等事實。

2、合同中關于權利義務的約定：人民法院會查明房屋買賣合同簽訂的事實經過，包括雙方是否具有真實的房屋交易目的、房屋價格、雙方合同義務是否實際履行等內容。房屋買賣合同屬于雙務合同，當事人雙方均負合同義務。房屋買賣合同條款是否異常簡單，是否缺乏普通買賣合同中關于交付時間、過戶手續、瑕疵擔保、違約責任等細節約定，都是認定合同關系是否真實存在的依據。

3、擔保條款：合同中直接約定“到期不還款，物歸債權人”，這種條款因違反公平原則而無效。

人民法院認定房屋買賣合同關系是否真實存在，需要考慮房屋買賣雙方存在房款支付、房屋交付的雙務合同行為，賣方的意思表示是取得房屋的市場對價，買方的意思表示是取得房屋的所有權。

如果房屋買賣雙方在合同約定“賣方在約定的期限內回購房屋，并向買方支付利息”，則與《中華人民共和國民法典》第九章對于買賣合同條文規定的典型特征明顯不符。賣方的意思表示是取得款項并占有、使用一定期限，買方的意思表示是收取一定利息，到期收回本金，本意并不是為了取得房屋所有權。這類“買賣合同”的本質是賣方以房屋作為擔保向買方進行借貸活動，在不考慮典型擔保、非典型擔保的情況下，實際上與抵押借貸合同法律關系的本質是一致的。買賣雙方簽訂房屋買賣合同只是外觀形式，雙方之間的真實意圖在于建立民間借貸關系。

綜上，人民法院在處理“名為房屋買賣，實為借貸”類似的民事法律關系時，會結合當事人雙方簽訂的合同內容以及實現合同的根本目的，透過現象看本質，在否定買賣合同的效力，并將其回歸到借貸+擔保的法律框架內處理，按照民間借貸法律關系處理。

[法律規定]

《中華人民共和國民法典》第五百九十五條：【買賣合同定義】買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十三條：當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。

[案例來源]

最高人民法院發布19起合同糾紛典型案例之十四：李某訴段某民間借貸糾紛案