代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

國慶節前夕，廣州土拍市場再上新。

今日，廣州規劃自然資源局掛牌兩宗位于天河區涉宅用地，兩宗地塊起拍總價共計34.84億元，容積率≤2.1。

兩宗地塊素質如何？地塊周邊市場會有什么樣的表現？

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棠德路以東地塊計容建筑面積70283㎡，起拍總價22.05億元，起拍樓面價31380元/㎡。

棠德路以西地塊計容建筑面積127852㎡，起拍總價12.78億元，起拍樓面價30950元/㎡。

兩宗地塊距離非常相近，未來房企拿地后或許有連片開發的可能。

基于此，出讓公告中也提到，若兩宗地塊競得人為同一主體，鼓勵在兩個地塊間設立空中連廊或地下通道加強聯系。

還提到了地塊的建筑限高必須滿足岑村機場控制要求，以及未來建設時要預留規劃中19號線建的公共敞開空間。

地塊位于東圃板塊廣棠片區內，今年三月天河自規局就宣布對棠東村、棠下村約1043畝土地征收補償協議均已全部簽訂，這兩宗地塊就位列其中。

按照批復德《天河智谷廣棠片區控制性詳細規劃》指出，廣棠片區規劃科研、商業、醫療等多元用地，并配套車陂涌濕地公園等生態設施，將著力打造“科創研發+生態宜居”的產城融合新樣板。

地塊距離地鐵21號線棠東站約兩公里，周邊有多條公交線路經過，可通達廣州各區。

在配套上，有樂天棠德廣場、天河棠下智匯Park、優托幫購物中心等配套，不過距離相對較遠；以及清華大學灣區附屬學校、廣州奧林匹克中學高中部等教育資源。

多個工業園、加油站環伺地塊周邊，以及多條主干道經過的影響下，會有較多噪音，未來居住舒適度或將會受到一定程度的影響。

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市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，近十三月地塊周邊三公里內商品住宅成交1437套，成交均價77984元/㎡。

二手房成交1420套，成交均價37942元/㎡。

其中新房距離地塊最近的城投珠江天河壹品，克而瑞數據監測顯示，今年1-8月項目累計網簽146套，成交均價61890元/㎡。

擴大范圍看全區及板塊的新房供求情況，今年1-8月天河區商品住宅成交2585套，較去年同時期增長46%，也是近四年來首次前八月成交規模踏入2000套大關。

累計攬金227.85億元，位列十一區金額榜TOP2，金額市占率達到了15%。

其中地塊所處的東圃板塊作為往年天河區的主力成交，克而瑞數據監測顯示，今年1-8月東圃板塊商品住宅成交840套，區占率32%。

在土地市場上，克而瑞數據監測顯示，2020-2024年天河區涉宅用地供應29宗，供應總建面317.27萬㎡，成交22宗，成交總建面251.94萬㎡。

尤其是在近兩年，為提高房企拿地的積極性，天河不間斷的推出一批綜合素質較優的涉宅用地，供求規模逐漸走高，推動天河成為廣州土地市場的供求主力。

在宅地釋放的同時，天河也在給土地“降容”。

克而瑞數據監測顯示，例如在2023年天河成交的涉宅用地中，容積率低于2.0的地塊成交宗數為0 ，在2024年為1宗，今年以來天河區成交的涉宅用地中，容積率均在3.0以下。

聚焦到東圃板塊，克而瑞數據監測顯示，近三年東圃板塊涉宅用地供應9宗，供應總建面98.18萬㎡，成交6宗，成交總建面71.54萬㎡，除華潤置地天河潤府二期目前暫未錄得網簽外，其余項目均已錄得成交。

六宗地塊中，地樓比最高的項目為聯投文津府，達到0.69，項目今年1-8月網簽63套。

相反，華潤置地天河潤府一期地樓比最低，為0.48，項目今年1-8月網簽238套。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。