2025年9月，南通市區（包含崇川區、開發區、蘇錫通園區，下同）新房市場在傳統旺季呈現出復雜的“弱復蘇”態勢。

據「新知南通研究院」不完全統計，9月市區新發住宅銷售許可證6張，新增房源460套，供應量環比上漲約58%，但與去年同期相比卻大幅下滑約66%。

成交數據同樣呈現這種矛盾態勢。目前市區主力在售新房項目共計約57個（剔除尾盤），9月總備案約308套，環比上漲約27%，同比仍下滑約13%。

這種“環比增、同比降”的特征，反映出當前市場回暖動力依舊不足，房企在推盤節奏上依舊持審慎策略，購房者信心的完全恢復仍需時日。

再來看庫存數據。截至9月末，市區新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約1.1萬套，按照近一年月均流速（約465套）估算，去化周期約23.59個月，較8月末延長約0.49個月。

廣義庫存（狹義庫存 + 未獲銷許潛在庫存）高達約2.2萬套，按相同流速估算，去化周期將拉長至約47.32個月，較8月末再增0.43個月，庫存壓力持續加劇。

Part.1

項目分化

冷熱不均的馬太效應

在整體動能不足背景下，不同項目表現高度分化，馬太效應愈發凸顯。

蘇錫通板塊大華鉑璟灣與老城區虹橋板塊錦鴻府，9月均備案38套并列榜首。

錦鴻府作為南通城市更新項目，今年7月首次取證，目前已推出8棟共359套房源，已備案38套，已獲銷許去化率約11%。

緊隨其后的兩個項目都由中海出品——老城區中海臻如府備案28套持續霸榜，新東區中海盛和觀山樾備案17套亦可圈可點。

值得一提的是，9月TOP10榜單出現了兩張“新面孔”——南光澳門中心備案17套，澐璽祿備案11套。

特別澐璽祿項目，自去年12月入市至今年8月底，累計僅備案8套，9月的突然發力究竟是曇花一現還是逆市熱銷，仍需進一步觀察。

市場的另一端，是滯銷項目困境加劇。9月“0成交”項目數量依然達到了17個，甚至其中多個項目已連續幾個月“顆粒無收”。

?金鷹世界尚府，連續六個月“0成交”

? 遠創宸樾，連續三個月“0成交”

? 澐河天璽，連續兩個月“0成交”

還有一些項目，雖成功“破0”，但表現一直差強人意，比如——

?北城壹號，入市超24個月，累計僅備案11套，整盤去化率僅約1%

? 龍憩苑，入市超9個月，累計僅備案14套，整盤去化率僅約4%

? 紫瑯吾島，入市超15個月，累計僅備案49套，整盤去化率僅約9%

Part.2

板塊表現

核心地段的競爭力

從地理分布觀察，不同板塊表現差異顯著，核心地段價值在調整期充分彰顯。

開發區和原港閘，表現尤為低迷，9月成交量僅個位數，幾乎陷入“整體滯銷”狀態。

根據統計，截至9月末，開發區狹義庫存去化周期高達約53個月，廣義庫存去化周期更達114個月，成為全市去化壓力最大的板塊。

原港閘狹義庫存去化周期約38個月，廣義庫存去化周期高達68個月，去化壓力同樣不容小覷。

相較而言，9月去化表現較好的是老城區，備案71套。老城區目前在售項目數量最少但成交量最高，印證了核心地段資產在調整期的相對競爭力。

同樣屬于核心板塊的中創區，9月備案56套表現尚可。但中創區目前廣義庫存去化周期高達47個月，且板塊內還有多宗已出讓未入市地塊，潛在壓力依然懸頂。

Part.3

產品結構

低容積率的稀缺性

從產品類型分析，不同容積率項目，面臨截然不同的市場前景。

57個主力在售項目中，容積率1.5以下的低密項目僅有8個，屬于市場中的稀缺資源。根據統計，這類產品近一年月均去化約32套，截至9月底廣義庫存近1200套，估算去化周期約36個月。

容積率1.5-2.0區間的28個項目，構成市場供應主體，近一年月均備案約296套，截至9月底廣義庫存超12000套，估算去化周期約41個月。

容積率2.0以上的21個高層項目，面臨最嚴峻挑戰，近一年月均備案約136套，截至9月底廣義庫存近8800套，估算去化周期約65個月。

可以看到，小高層及高層仍是市場絕對主流，但去化周期普遍偏長，反映出同質化競爭下的流動性困境。

相比之下，低容積率產品雖當前去化相對健康，但隨著如濠東璟園、盛和觀濠別院、萬濠東郡、星湖玥等項目取證開盤，該細分賽道競爭將日趨激烈。

與此同時，大量高位庫存的高層產品為加速去化，可能將進一步深化價格調整，市場格局或迎來新一輪洗牌。

數 據 說 明

*數據來源：通房e辦

*統計時間：2025年10月9日

*備案存在延遲，數據僅供參考

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」