前兩天，北京市規(guī)自委官網(wǎng)一則掛牌公告，帶來一波”王炸“王炸。

東城區(qū)祈年大街路西地塊（京土儲掛 (東)[2025] 037 號）正式掛牌。

用一個詞形容這宗地塊，“無可復制” 最為貼切。

北京人都知道這塊地 “無可復制” 的 先天條件： 位置在東城區(qū)天壇街道，妥妥的二環(huán)內(nèi)核心，步行到天壇北門不過百米，直線距離天安門廣場也就 1 公里左右。

交通也方便，鄰著地鐵7號線橋灣站，到5號線和7號線換乘的磁器口站也近，周邊國瑞購物中心、新世界百貨、同仁醫(yī)院這些生活配套，都是現(xiàn)成的成熟資源。

規(guī)劃上，更是頂豪基因拉滿。

地塊總用地約2.28公頃，規(guī)劃地上總建面2.5萬平方米，住宅建面1.75萬㎡，容積率僅1.1。

0127-0202 子地塊限高3.3米、容積率0.39，明確要求按 “北京老城風貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)” 建設，且需 “整院售賣”；

其余三個地塊限高18米，估計是要打造4-5 層低密洋房，規(guī)劃嚴禁 “高低配建別墅”，從源頭守住了核心區(qū)的居住純粹性；

地塊起始價19.5億元，折合起始樓面價7.8萬元 /㎡。

參考2024年7月東城區(qū)金魚池地塊25% 的溢價率，拆哥預測祈年大街地塊成交樓面價或突破10萬元 /㎡，而四合院產(chǎn)品單價可能無上限。

提到東城區(qū)核心區(qū)的標桿小區(qū)，與祈年大街地塊直線距離僅1.5公里的新怡家園，是繞不開的存在。

新怡家園曾長期是東城區(qū)改善客群的首選目標，堪稱區(qū)域內(nèi)的“扛把子”項目。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，新怡家園2025 年5月觸及到近期價格高點，二手房均價達13.76萬元 /㎡，目前有小幅回調(diào)到12.5萬元 /㎡左右，但實際成交存在約9%的向下議價空間。

有不錯的議價空間的同時，其成交周期仍保持在3-5個月，遠快于東城區(qū)平均的6個月以上，其跌幅也遠低于北京外圍區(qū)域10%-15%的平均跌幅。

這樣看，即便市場整體調(diào)整，這塊區(qū)域仍能保持穩(wěn)定的市場表現(xiàn)，這也是祈年大街地塊未來價值的重要參照。

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其實北京帶四合院產(chǎn)品的核心區(qū)項目并不多，算上年大街，也只有中信城五期和 NAGA 上院兩個成氣候的案例，足見這類產(chǎn)品的稀缺性。

西城的中信城五期（中海京華玖序），去年6月開盤就賣了62億，均價17.5萬元 /㎡。

它能成，一是中海的“玖序系”本身就是頂豪招牌，二是項目是百萬平米大盤，能撐起配套和社區(qū)感，哪怕做四合院，也能和洋房、小高層形成互補；

更關鍵的是，它在西城陶然亭-白紙坊學區(qū)，教育資源又加了一層buff，精準戳中高凈值家庭的需求。

東城的NAGA上院走的是特立獨行，東直門內(nèi)的位置，最小戶型300㎡，總共就99席，最新二手房掛牌單價到了9.8萬。

產(chǎn)品保留了四合院規(guī)制，把皇城文脈和現(xiàn)代居住結(jié)合得很透，還挨著3萬㎡的南館公園，一推出就成了東直門的地標。

三個項目的共性顯而易見：都在二環(huán)內(nèi)。

北京的樓市，“二環(huán)內(nèi)”三個字早已不是地理概念，而是資產(chǎn)安全墊的代名詞。

當外圍區(qū)域還在靠性價比去化時，核心區(qū)的稀缺地塊卻在演繹越貴越搶，這種分化不是短期現(xiàn)象，而是城市資源集中度的必然結(jié)果。

北京的二環(huán)只有一個，能在核心區(qū)擁有一套帶四合院的房子，未來只會越來越難得。

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