10月28日港股剛收市，四中全會(huì)關(guān)于“十五五”規(guī)劃的建議全文公布了。趕緊找來(lái)學(xué)習(xí)。

你猜我發(fā)現(xiàn)了什么？

“房地產(chǎn)稅”這四個(gè)字，不見(jiàn)了，影子都沒(méi)有了！

你別覺(jué)得我是大驚小怪。凡事要對(duì)比來(lái)看，橫向?qū)Ρ取?/p>

15年前，2010年公布的“十二五”規(guī)劃綱要，有這么一句：

研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

此時(shí)，房地產(chǎn)稅還在“研究”階段。

10年前，2015年公布的“十三五”規(guī)劃綱要，是這么寫(xiě)的：

完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

這時(shí)，房地產(chǎn)稅已提出要推進(jìn)立法了。

5年前，2020年公布的“十四五”規(guī)劃綱要，是這么寫(xiě)的：

推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法， 健全地方稅體系， 逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。

還是說(shuō)要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

2021年，房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。

早在2022年3月16日，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人就明確表示，年內(nèi)不會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍。我們當(dāng)時(shí)就分析，不只是年內(nèi)，其實(shí)就是按下暫停鍵了。

次年9月7日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)外公布的立法規(guī)劃，不包括房地產(chǎn)稅立法。

但十四屆全國(guó)人大常委會(huì)沒(méi)有房地產(chǎn)稅立法規(guī)劃，是有期限的，即，最多只是在2026年3月十四屆人大常委會(huì)的任期以前沒(méi)有。至于以后，不知道。

但2025年10月28日公布的關(guān)于“十五五”規(guī)劃的建議，則徹底打消了人們最后的疑慮。

通篇都沒(méi)有找到“房地產(chǎn)稅”四個(gè)字。也就是說(shuō)，“十五五”規(guī)劃的截止日期即2030年底之前，房地產(chǎn)稅都不會(huì)立法，更不會(huì)征收（除試點(diǎn)中的滬渝外）。

想想挺有意思的，研究和推進(jìn)了15年，結(jié)果，房地產(chǎn)稅這幾個(gè)字從最權(quán)威的文件上消失了。所謂時(shí)移世易，不外如是。

有人會(huì)不屑一顧地說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)這么低迷，怎么可能立法征收房地產(chǎn)稅？

只想說(shuō)一句，房地產(chǎn)稅立法從來(lái)不只是服務(wù)于調(diào)控房?jī)r(jià)一個(gè)目的。但未來(lái)一段時(shí)期，確實(shí)不具備房地產(chǎn)稅立法的條件。

中央深謀遠(yuǎn)慮，給人民群眾吃了一顆定心丸。至少5年內(nèi)，放心大膽地買(mǎi)房，沒(méi)有房地產(chǎn)稅這回事。至于5年后的事，就別想那么遠(yuǎn)了。

那么，未來(lái)5年，房地產(chǎn)該怎么干？關(guān)于“十五五”規(guī)劃的建議單列了這么一段：

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

不用多說(shuō)了，“好房子”是較長(zhǎng)一段時(shí)期的主基調(diào)。

值得注意的是這兩處表述。

優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。——保障性住房前面的“優(yōu)化”在中央文件里是首次提出，而后面的“滿足”二字意味著，未來(lái)5年，保障性住房供應(yīng)將持續(xù)加大。請(qǐng)注意，它把“城鎮(zhèn)工薪群體”也納入了保障性住房的供應(yīng)范圍，前面沒(méi)加定語(yǔ)，這是地方政府一個(gè)很繁重的任務(wù)。

難道，商品房沒(méi)有機(jī)會(huì)了？有。

因城施策增加改善性住房供給——關(guān)鍵詞是“增加”。毫無(wú)疑問(wèn)，增加的改善性住房，必須是“好房子”，否則也沒(méi)人買(mǎi)。

這樣，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本以兩類(lèi)房子為主，保障性住房和改善性住房。介于這兩者中間的，比如，我們之前常說(shuō)的，剛需性住房呢？

它的市場(chǎng)空間只會(huì)越來(lái)越萎縮。當(dāng)然，如果房企能以剛需的價(jià)格，供應(yīng)的是改善性住房（好房子），那沒(méi)問(wèn)題。

值得再?gòu)?qiáng)調(diào)一次，未來(lái)的房企，要么開(kāi)發(fā)保障性住房，要么開(kāi)發(fā)改善性住房。第三條道路？很難行得通。或者，等你闖出來(lái)啰。

有人會(huì)說(shuō)，這有點(diǎn)像新加坡住房模式，它分為組屋和商品房。但我們暫時(shí)還做不到這個(gè)程度。有專家說(shuō)，新加坡組屋占比80%，有專家說(shuō)是占比90%。可以很肯定地說(shuō)，很長(zhǎng)一段時(shí)期，我們的保障性住房占比都達(dá)不到這個(gè)比例。

原因只有一個(gè)，我們還沒(méi)那么富裕，地方政府的財(cái)力不允許。2024年新加坡人均GDP超過(guò)9萬(wàn)美元，全球第五，亞洲第一。我們哪個(gè)城市比得上？上海和深圳也只有它的三分之一。

所以，我國(guó)的保障性住房會(huì)持續(xù)供應(yīng)，但改善性住房仍有較長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展空間。

關(guān)于“十五五”規(guī)劃的建議，與房地產(chǎn)有關(guān)的表述，還有以下方面：

完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施，建立健全適應(yīng)消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場(chǎng)景的管理辦法。

完善并購(gòu)、破產(chǎn)、置換等政策，盤(pán)活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施。

提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

此前中央文件和有關(guān)部委通知里，多少都有涉及到，鮮見(jiàn)新提法，就不展開(kāi)闡釋了。

學(xué)習(xí)了這個(gè)規(guī)劃主要內(nèi)容后，房地產(chǎn)該怎么干，向哪里用力，基本清楚了。2026年是筑底企穩(wěn)的一年，也可能是蘊(yùn)藏生機(jī)的一年。

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