大灣區首座K11 Select，能打嗎？

Mall 觀察

觀察項目 | 廣州K11 Select

作者 | 大順

下午五點的漢溪長隆地鐵站內，結束課業的學生、拖著行李箱的游客與下班返程的社區居民交織成熱鬧的人流。

從C口出來即可直達廣州番禺K11 Select，其玻璃幕墻在夕陽下折射出藝術感的光影——作為大灣區首個K11 Select項目，自2025年9月底開業以來便承接著這份往來客流。

作為番禺商業升級的關鍵項目，它帶著“藝術+社區+品質”的標簽闖入漢溪長隆商圈，直面萬達、奧園等成熟商業體的競爭，開業首月，客流、品牌、體驗究竟表現如何？能否真正扛起番禺高端社區商業的大旗？

定位破局：“商業+藝術”模式

拿捏年輕人消費胃口

規劃與定位25（分）：20分

番禺商業從不缺體量選手，但能精準擊中高端社區全場景需求的項目長期缺位。

廣州K11 Select是耀勝新世界廣場的商業部分，該綜合體項目由新世界中國與廣州地鐵聯手打造，項目投資總額逾100億人民幣，除了商業業態，還包括住宅部分耀勝尊府、甲級寫字樓耀勝新世界發展中心以及都會綠地廣場。

番禺K11 Select于2025年9月29日開業，其既延續K11品牌基因，又通過空間規劃與業態落地深度貼合區域消費痛點。

在定位方面，該項 目 專注于年輕消費者，尤其是18-25歲的新生代 ，布局強調潮流科技感，引入潮玩等年輕化品牌。

在運營模式?方面，K11 Se lect 不同于更“重”的K11購物中心，K11 Select多以“輕資產”或者合作開發為主。

地鐵上蓋，樞紐紅利加持

商圈競爭進入“白熱化”

地段與交通25（分）：20分

商業體的成敗，地段與交通是“先天基因”。番禺K11 Select的區位優勢明顯，但也面臨著商圈內卷的壓力。

交通便利性上，項目緊鄰地鐵3號線/7號線漢溪長隆站，30分鐘直達珠江新城、廣州南站，同時自駕通過新光快速、華南快速可快速接入主城，交通紅利為項目奠定了客群基礎。

客群方面，周邊3公里內覆蓋祈福新村、華南碧桂園等20余個高端社區，消費潛力強勁；長隆旅游度假區年均超千萬游客更能補充穩定旅游客群。

不過，漢溪長隆商圈已形成“三足鼎立”的競爭格局——番禺萬達以“全業態家庭Mall”吸引大眾客群 （2024年客流超2000萬人次，數據來源：商業地產行業監測報告） ，奧園城市天地主打“文旅+商業”聚焦游客。

番禺K11 Select瞄準“高端社區+年輕白領”，三者客群存在部分重疊。如何將這類流動性客流轉化為高粘性的忠實客群，成為項目運營亟待突破的核心問題。

品牌表現：首店引流亮眼

“留客能力”待檢驗

品牌與客流（30分）：20分

目前已開業品牌超30個，涵蓋零售、餐飲、娛樂、家居等多個品類。

項目總建面約8萬㎡，在空間與設計上構建起層次分明的基底：設計端延續K11標志性金黃氛圍；空間端劃分地下兩層與地上五層，各樓層主題清晰——B2至L5分別對應【新鮮食集】【靈感生活】【都會風行】【設計風尚】【鯨魚花園】【野餐營地】&【屋頂花園】，從日常采購到文化體驗形成全場景覆蓋。

目前仍有不少店 鋪處于裝修升級中，部分商家圍檔施工，后續開業將進一步豐富業態矩陣， 從現場來看，項目的開業率不超過6成 。

B2【新鮮食集】以番禺首家永旺SM+超市為核心，搭配煲珠公、瑞幸等滿足日常采購。

B1【靈感生活】緊鄰地鐵口，聚集有美食、珠寶鐘表、限時店、服飾等，還有與大榕樹下、霸王茶姬等餐飲，打造出站即達的便捷消費場景。

L1【都會風行】主打“科技+輕休閑”，大疆、特斯拉等科技品牌與西西弗書店、星巴克臻選店互補。

L2【設計風尚】以全棉時代等零售品牌為主，全國首店“瑰彤記·香港燒鵝瀨粉茶餐室”增添獨特性。

L3【鯨魚花園】憑借戶外大露臺與鯨魚無動力裝置成為“遛娃勝地”，OverEasy餐飲提升親子停留意愿。

4-5層更打造全國首個HERITAGE by K11嶺南文化區【嶺南藝味】，公區融入花窗、琉璃等元素，戶外露臺串聯室內形成“文化+美食”場景。

首店策略雖在開業初期“炸場”，但從商場人流來看，筆者下午5點左右實地探訪發現，整體人流并不算密集，僅5樓屋頂花園和B2層永旺超市人氣相對集中，想從網紅變長紅，長期運營還得繼續“修煉”。

落到品牌與留客的核心命題上，結合踩盤感受來看，番禺K11 Select的定位打法很明確——走年輕化、大眾化路線，商場里隨處可見帶著孩子的家庭客群和年輕情侶，這招確實精準命中了日常消費需求。

藝術展覽票價親民，如“什么是現代藝術啊”展覽單人票39元、雙人票75元，三人團票99元，降低了藝術體驗的門檻。

但“親民牌”背后的品牌短板在踩盤中也格外明顯：逛下來發現，永旺、Gap等主力品牌都是區域內商場的熟面孔，不少消費者在門店外駐足瀏覽后并未進店，直言“和隔壁萬達的品牌重合度有點高”。

論品牌豐富度和商業成熟度，與天河商圈正佳、天河城等“老牌玩家”仍有代差，更沒有天河K11那種高端獨家品牌撐場的“底氣”。

對番禺K11 Select而言，若只停留在“便宜好逛”的淺層維度，就像踩盤時遇到的幾位顧客所說“日常買菜、看展過來很方便，但如果是專門逛街，可能會多考慮看看其他選擇”。

缺乏獨家品牌的“鉤子”和記憶點強的體驗內容，想讓客群從嘗鮮打卡轉向高頻復購，恐怕還有很長的路要走，這正是其留客能力的最大掣肘。

寵物友好與場景創新亮眼

體驗短板仍需打磨

運營與細節（20分）：13分

商業競爭的下半場是“細節比拼”，番禺K11 Select在場景營造與人文關懷上的用心值得肯定。

比如配備母嬰室、親子互動區及無障礙衛生間，數字化服務成熟便捷。

項目還推出K11自有寵物食品與主題布置兼顧養寵群體；電梯廳的嶺南風格設計與每層的露天戶外平臺，也讓空間體驗更具特色與延展性。

此外，還特別聯動大橘子及其大美術館，2025年9月29日至2026年3月31日期間，“什么是現代藝術啊：你好啊大藝術家”華南首展持續落地，后續更計劃不定期推出各類藝術展覽與原創藝術產品，進一步豐富周邊居民的精神文娛消費選擇。

不過在實際運營中，體驗短板仍需優化：例如導視系統不夠清晰，二層親子區與零售區動線交叉、三層廁所指示不明易讓消費者迷路；同時廁所位置較少，部分消費者使用體驗有待提升。

節假日停車位緊張，此外不少消費者反映停車場存在大轉彎設計，通行不便。

圖源：小紅書

空調溫度控制不均（一層美妝區偏冷、三層餐飲區偏熱），且存在燈光照度不足、高峰期公區休息設施緊缺等問題，這些細節都可能影響消費體驗的連貫性。

番禺K11 Select成長進行時

破局之后深耕優化是關鍵

綜合得分（100分）：73分

作為剛開業的商業體，番禺K11 Select憑借“藝術+社區”的差異化定位，在番禺商業市場成功“破冰”，首月客流穩定、會員增長迅速，證明了高端社區商業的市場需求。

但它也面臨著商圈競爭激烈、品牌留客能力不足、運營細節待打磨等問題。

未來要成為“番禺商業新標桿”，還需在三個方向發力：

一是深化本土鏈接，引入更多廣府特色品牌與文創IP，增強在地化認同；

二是優化業態組合，補充影院、Livehouse等夜間體驗業態，延長客群停留時間；

三是打磨運營細節，完善導視、停車等服務，提升消費者滿意度。

番禺商業的升級需要“新鮮血液”，番禺K11 Select的出現提供了新的可能性。但商業體的成長并非一蹴而就，從“網紅”到“長紅”，還需要時間的沉淀與持續的迭代。

對于番禺K11 Select的未來發展，你更期待是在品牌引入還是體驗升級上發力？歡迎在評論區留下你的看法！

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