當(dāng)合法房產(chǎn)遭遇“程序違法、補(bǔ)償失衡”的征收決定，被征收人該如何守護(hù)自身權(quán)益？來自江西撫州的邢先生就曾面臨著一起征收補(bǔ)償糾紛。幸運(yùn)的是，在北京圣運(yùn)律師事務(wù)所專業(yè)律師的代理下，違法的征收決定終被撤銷，邢先生因此獲得了與征收方重新協(xié)商補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。

01

案件背景：集體土地被“國(guó)有”，征收補(bǔ)償藏多重爭(zhēng)議

年近八旬的邢先生，在江西撫州某地?fù)碛幸惶幾越ǚ课荨Ｔ摲课菰镜怯浽诩w土地使用權(quán)證名下。然而，因當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門早年錯(cuò)發(fā)國(guó)有土地證，該房屋所在的土地性質(zhì)被錯(cuò)誤變更。幾年前，該房屋被納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的征收范圍，縣人民政府先后兩次作出房屋征收補(bǔ)償決定。

第一次補(bǔ)償決定經(jīng)行政復(fù)議維持后，邢先生便委托圣運(yùn)律師提起訴訟，法院以“土地性質(zhì)核查不清”為由，撤銷了該補(bǔ)償決定及對(duì)應(yīng)的復(fù)議決定。幾年后，縣人民政府再次作出了征收補(bǔ)償決定，卻依舊以錯(cuò)誤的土地性質(zhì)為依據(jù)，且評(píng)估面積與房屋實(shí)際面積嚴(yán)重不符，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。甚至，未保障邢先生置換宅基地的合法訴求，直接影響到他的晚年生活質(zhì)量。

面對(duì)這份不合理的征收決定，邢先生決定再次委托圣運(yùn)專業(yè)律師介入，希望能夠幫他撤銷這份決定，讓他有機(jī)會(huì)重新談補(bǔ)償。

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維權(quán)啟動(dòng)：圣運(yùn)律師抽絲剝繭找關(guān)鍵，精準(zhǔn)擊破違法點(diǎn)

接手案件后，圣運(yùn)律師團(tuán)隊(duì)第一時(shí)間全力介入，展開了細(xì)致且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)霓k案工作。

一、全面梳理證據(jù)鏈

圣運(yùn)律師逐一核實(shí)邢先生提供的集體土地使用證、國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證、測(cè)繪報(bào)告等14組證據(jù)，明確了土地性質(zhì)“被錯(cuò)誤變更”的核心事實(shí)，并固定征收程序中未依法公示、未保障被征收人知情權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

二、深挖程序違法細(xì)節(jié)

通過分析政府提交的征收批復(fù)、評(píng)估報(bào)告、送達(dá)記錄等材料，圣運(yùn)律師發(fā)現(xiàn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)，僅持有暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)。根據(jù)法律規(guī)定，該資質(zhì)無(wú)權(quán)從事房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)，因此，這份評(píng)估報(bào)告本身并不具備合法性。

三、精準(zhǔn)鎖定核心爭(zhēng)議

針對(duì)補(bǔ)償面積不符、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、剝奪宅基地置換選擇權(quán)等問題，結(jié)合《土地管理法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，圣運(yùn)律師形成一條清晰的維權(quán)思路，在庭審中重點(diǎn)駁斥征收決定的違法性。

四、全程指導(dǎo)維權(quán)行動(dòng)

圣運(yùn)律師指導(dǎo)邢先生依法對(duì)違法評(píng)估報(bào)告提出復(fù)核申請(qǐng)，完整保留維權(quán)痕跡。同時(shí)，在庭審中，律師圍繞土地性質(zhì)更正程序、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、征收程序合法性等關(guān)鍵點(diǎn)展開激烈辯論，層層遞進(jìn)地揭示征收決定的違法本質(zhì)。

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案件判決：圣運(yùn)律師勝訴，違法征收決定被撤銷

中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，縣政府作出的征收補(bǔ)償決定主要證據(jù)不足：涉案評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)不具備房屋征收估價(jià)資質(zhì)，其出具的評(píng)估報(bào)告不能作為確認(rèn)補(bǔ)償價(jià)值的依據(jù)。最終，法院支持了圣運(yùn)律師的代理意見，判決撤銷該房屋征收補(bǔ)償決定。

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圣運(yùn)律師法律分析：這些征收紅線要注意

一、土地性質(zhì)認(rèn)定是前提

集體土地與國(guó)有土地的征收程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)截然不同。征收部門必須準(zhǔn)確核查土地性質(zhì)，不得擅自變更或錯(cuò)誤認(rèn)定，否則征收決定將因“事實(shí)不清”面臨撤銷風(fēng)險(xiǎn)。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)有硬性要求

房屋征收評(píng)估需由具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)，暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)從事房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)，其出具的評(píng)估報(bào)告不能作為補(bǔ)償依據(jù)，這是保障補(bǔ)償公平的重要前提。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需保障生活水平

根據(jù)《土地管理法》第四十八條規(guī)定，征收補(bǔ)償應(yīng)保障被征收人原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，不得采用遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)要保障被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換（含宅基地置換）的合法權(quán)利。

四、征收程序必須合法透明

征收部門需依法發(fā)布征收公告、公示補(bǔ)償方案，保障被征收人的知情權(quán)和參與權(quán)，未經(jīng)合法程序作出的征收決定，不符合法律規(guī)定。

本案中，圣運(yùn)律師憑借扎實(shí)的法律功底和豐富的征收維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，精準(zhǔn)鎖定征收程序中的關(guān)鍵違法點(diǎn)，成功幫助邢先生撤銷了征收決定，為他爭(zhēng)取到后續(xù)與政府重新協(xié)商補(bǔ)償?shù)幕I碼。

當(dāng)遇到違法征收行為，面臨權(quán)益受損的困境時(shí)，專業(yè)的法律支持是維權(quán)關(guān)鍵。北京圣運(yùn)律師事務(wù)所始終堅(jiān)守“為被征收人服務(wù)”的初心，用專業(yè)、高效的法律服務(wù)，為每一位被征收人的合法權(quán)益保駕護(hù)航。

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