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大家記得將“掘金日本房產”設為星標

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◎作者 | 松鼠j 本文已授權轉載自◎未音g

最近日本鬧熊災的新聞在國內流傳，已經21世紀了，沒想到在一個經濟高度發達的發達國家還會出現熊出沒。

據說，在日本“鬧事”的熊主要是棕熊和亞洲黑熊，熊闖入人類居住區傷害人類，截至10月20日，熊災已經造成7人死亡、108人受傷。

日本熊災分布地圖。

日本的熊災集中在北海道和東北地區，而這正是幾十年來日本人口持續性流出的地區。人口的流出導致當地人類活動減少，于是野生動物大量繁殖。

不止是北海道和東北地區，幾十年來全日本的人口幾乎都在流出，只有東京在持續不斷吸收人口。

毫不夸張說，全日本的人幾乎都在涌向東京，這是怎么回事呢？

紅色部分是日本人口正增長的地區，綠色是人口流失的地區。

其實人口從農村走向城市是正常的經濟規律。因為城市相比于農村，無論是在賺錢就業、還是在基礎設施、生活服務，還是醫療教育等條件上都要好。

過去幾十年里，日本和中國，乃至全球所有國家都發生了大規模的城市化。但是當一國的城市化比例達到70%，農村已經沒有足夠的人供給城市了，城市之間只能相互搶人，那為什么人口全涌向大城市呢？

日本的人口頂峰在2009年，那一年日本全國人口達到1.27億，之后開始減少，到2025年日本人口可能下降到至于1.1億多人。

人口數量的減少決定了城市之間不能再通過自然增長或者吸納農村人口的方式實現增長，要保證城市經濟的活力，只能通過相互之間更激烈的競爭來實現搶人的目的。

明明日本有那么多城市，諸如長崎、廣島、大阪、京都、仙戶，等等，為什么人們寧愿背井離鄉也要來到東京擠出租屋呢？

日本的人口正在持續減少，目前日本是全球老齡化最嚴重的國家。

其實東京在過去幾十年中的人口增速是非常快的。

東京從地理范圍上包括東京都和周邊的神奈川、琦玉、千葉三縣組成的東京都市圈。如果只是指東京都，那么東京都包括23個區。1990年，東京都只有1186萬人，到2020年增長到1405萬人，預計到2035年將增長到1446萬人并穩定在1400萬人以上。

如果指的是東京都及周邊的神奈川、琦玉、千葉三縣組成的東京都市圈，那么面積大約是3.2萬平方千米，目前人口大約有4600萬，相當于日本全國近4成的人口。

從2014年到2025年，東京都的人口持續性流入，年均流入人口在7萬以上，而三縣人口也保持了正增長。

如果計算東京都市圈已經建成面積，那么面積也高達約1萬平方公里，人口多達3500萬，是全球人口最多的都市圈，大約3分之一的日本人生活在東京都市圈。

和東京的人口大增長形成鮮明對比的是日本小縣城、小城市的凋零，日本不少縣城幾乎都看不見年輕人，只剩下退休老人茍延殘喘。沒有年輕人，同時也沒有任何經濟活力，以至于這些地方頻繁發生熊災。

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其實日本的縣城、小城市也有過發達的時候，那是在60-80年代。二戰之后，日本變成了一片廢墟，就在這廢墟上日本開始了快速重建，50年代借助朝鮮戰爭的紅利，日本大力發展外貿和工業，于是迎來了三大經濟景氣，年均增速甚至接近20%。

但是人口快速向大城市積聚就導致了東京等大城市的房價太高，加上經濟發展后政府有了充足的財富，于是日本版的大基建就開始了。

日本的高鐵新干 線。

70年代日本首相田中角榮，就是那位到中國拜訪偉人，推動中日邦交正常化的首相，他寫了一本書叫《日本列島改造大綱》。在這本書中，田中主張大力發展內陸小城市，并建設高鐵和高速公路網來連接全日本。

于是整個七八十年代，日本的縣城發展的如火如荼，漂亮的公路、高鐵也建設了起來，面對首都高昂的房價和遙不可及的東京夢，日本那一代的年輕人果斷選擇回老家考公，早早過上安穩的生活。

時過境遷，90年代日本迎來了經濟泡沫的破裂，隨后是幾十年的經濟低速增長和大停滯。

企業為求得生存果斷選擇搬去東京，因為東京是全日本的經濟中心，這樣小城市的產業迅速空心化，失去了企業和產業支柱的小城市不再輝煌。在經濟停滯泥沼中苦苦掙扎的日本政府無力支付對小城市的轉移支付，只好采取降薪等方式壓縮公務員待遇，于是縣城公務員對于年輕人就不再吃香。

對于日本的年輕人而言，去東京雖說買不起房，但是有機會獲得高薪工作從而逆天改命，再不濟也可以做到在便利店干兼職然后租房子躺平看番。但是家鄉什么都沒有，吃的喝的玩的都沒有，家鄉也找不到工作，公務員的收入低到只能發指。換做是你，你會如何選擇呢？

經歷了90年代地產泡沫破裂的日本，其實房價已經相對合理。

東京都市中心的房價很高，畢竟是黃金地段，一平米可以沖到折合二三十萬元人民幣。

不過東京都的郊區，房價折合人民幣也就兩三萬一平米的樣子，和中國的新一線城市差不多。

2025年東京都最低時薪標準是1226日元，折合人民幣大約是56元，那么理論上一個按照8小時雙休工作的日本人在東京最低可以拿到約9000元人民幣的收入，那么只需要3個月就可以在東京遠郊買到一平米的房子，理論上只要10年就可以拿下一套單身公寓。

即使不買房，租房的日子也夠瀟灑生活。

有人說，日本和中國之間差了30年，如果現在是日本的2025年，那么中國的2025年對應著日本的1995年，那一年正是日本經濟衰退和停滯的開始。

80年代瘋狂大基建和炒房熱烘托的經濟發展泡沫已經破裂，人口和城市化率決定了以后也不再有之前的高速增長。當焦慮的年輕人一擁而上選擇回家鄉考公之時，殊不知二三十年后他們辛苦考的編制將不再吃香，家鄉將不可阻擋的走向衰敗，人口將大規模流向中心大城市。

至2025年10月，國家已經批復的18個國家級都市圈分布圖。

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