仲量聯行解讀 “十五五”規劃建議

錨定產業、城市、消費三大維度，解鎖高質量發展新路徑

上海，2025 年 11 月19日 —— 2025 年 10 月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）正式發布，為2035年基本實現社會主義現代化目標擘畫關鍵藍圖。同期，中美元首會晤推動雙邊貿易關稅階段性緩和、美聯儲降息與中國央行流動性釋放形成政策合力，為“十五五”開局奠定穩固基礎。仲量聯行結合全球商業地產服務經驗與本土實踐，從產業機遇、城市發展、消費潛力三大維度發布專業解讀。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“‘十五五’規劃不僅是中國經濟社會發展的任務書，更指明了商業地產價值重構的新路徑。《建議》清晰勾勒出未來中國經濟增長的三大核心引擎：以科技創新為引領、以消費擴容為支撐、以中企出海為牽引的雙向開放新格局，共同驅動經濟邁向更高質量發展。在此大背景下，無論是新質生產力推動下的產業載體升級、城市更新釋放的存量資產潛能，還是消費結構躍遷催生的場景化商業創新，都將深刻重塑行業邏輯——推動商業地產從傳統的空間提供者，加速轉型為產業賦能者、生態構建者與價值共創者。”

產業機遇：新質生產力領航，激活商業地產需求

《建議》將建設現代化產業體系置于核心，聚焦“智能化、綠色化、融合化”轉型。新質生產力成為產業升級核心引擎，帶動商業地產專業化、集約化需求釋放的動能。

（一）戰略新興產業與未來產業：產業空間載體復合化、生態化趨勢突出

《建議》提出“加快新能源、新材料、航空航天、低空經濟等戰略性新興產業集群發展”，并前瞻布局量子科技、生物制造、具身智能等未來產業。在產業數智化加速發展進程中，功能混合、專業協同、生態聚合對產業空間載體提出了更高的要求，微觀空間需求更加專業化、定制化，中觀功能需求更加復合化、社群化，宏觀創新需求更加前瞻化、全球化，從強調專業分工細化到完善構建“原創研究—產品研發—中試生產—高效制造—全球市場”的強韌產業供應鏈體系。上海G60科創走廊以創新聯動長三角腹地，以工業互聯網、人工智能、衛星互聯網、信息安全及商用密碼、腦科學和智能技術等重點，構建了創新資本、前瞻研發、智慧制造、工業互聯網平臺等全方位產業創新體系，并加速完善城市功能體系。

（二）數字經濟與傳統升級：數智化產業升級釋放存量空間價值

《建議》強調“促進實體經濟和數字經濟深度融合”“推動傳統產業數智化轉型”，為產業空間載體數字化升級提升帶來機遇。在新舊動能轉換進程中，依托原有產業空間載體、存量空間資源以及已經形成的人力資源和產業鏈配套體系，加速新質生產力的成長和潛力釋放，同步實現產業彎道超車和跨越式發展。北京依托北京奔馳、北京現代等形成的汽車產業鏈配套體系，加速發展電動汽車，一方面加速存量產業體系的轉型升級，另一方面加速亦莊經濟開發區和首都臨空經濟區的城市功能體系建設，同時通過基礎設施REITs將高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園打通資本市場。

仲量聯行華北區戰略顧問部負責人王飛指出，《建議》對新質生產力的部署，正推動產業載體從單一空間向系統性創新生態躍遷。科創企業不僅需要物理空間，更要將區域特有的資源稟賦、政策紅利與產業生態相結合，企業可在地理布局中打好“研發加速－成本優化－風險對沖”的區域優勢組合拳。京津冀、長三角、大灣區等核心城市群的產業集聚效應，將進一步放大這類創新供應鏈復合化、專業化載體的需求。

城市發展：從規模擴張到品質升級，存量與更新雙輪驅動

《建議》明確“推動房地產發展新模式”及“大力實施城市更新”，標志中國城市發展進入“存量盤活 + 品質提升”新階段，商業地產在空間重構中扮演關鍵角色。

（一）存量盤活：低效資產變身 “城市新地標”

《建議》提出 “盤活低效用地、閑置房產”“推進全國行政事業單位存量國有資產盤活共享”，明確存量載體 “功能重塑” 的核心方向。仲量聯行認為，城市更新正在倒逼業主和運營商跳出收租管理的傳統思維，轉向以用戶需求為中心、以在地資源為驅動、以產品力構建為基準的精細化、特色化、可持續運營新范式。這種思維轉變讓存量盤活不再局限于物理改造，更延伸至功能創新。

在工業遺存改造領域，老舊廠房通過 “功能置換” 突破傳統生產屬性，轉型為適配文創、科創需求的特色空間。上海互聯寶地、八號橋、楊浦船廠等案例已成為城市更新典范，既保留工業文化肌理，又引入創意設計、科技研發等業態，實現“文化傳承 + 產業賦能”的雙重價值。

在商業存量升級領域，傳統百貨商場緊扣消費升級趨勢，加速向 “體驗式消費空間” 轉型，通過引入運動場館、親子樂園、沉浸式劇場等業態，重構消費場景吸引力。近年來，上海商業存量改造項目數量持續增長，直觀印證了存量商業通過業態創新釋放的價值潛力。

《建議》提出“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，推動商業地產從“硬件達標”向“全生命周期管理”升級。這一方向直指老舊商辦物業的顯性痛點。老舊樓宇普遍存在空調系統能耗高、電力容量不足等問題，不僅推高運維成本，更面臨 ESG 合規壓力，缺乏 LEED 及 WELL 等綠色認證的資產，將面臨融資成本上升、租戶流失等風險。仲量聯行《發現老舊資產中的機遇》系列研究報告顯示，北上廣深四城樓齡超15年的甲級辦公樓占比已接近30%，而通過針對性改造可有效提升資產價值——基于全球項目經驗測算，對辦公樓進行中度改造、深度改造分別可降低能源成本30%、60%。

仲量聯行華東區戰略顧問部負責人及中國區城市更新業務負責人呂玫表示：“‘十五五’城市更新的核心是‘以人為本的內涵式發展’。不同于以往拆建模式，如今更注重功能提升、生態優化與文化傳承。老舊社區通過適老化改造、配套商業升級實現居住品質與資產價值雙提升，核心商圈通過場景創新、品牌迭代向國際級商圈邁進。這要求更新項目既要貼合居民需求，也要承接產業與消費升級趨勢，實現城市、產業與人的協同。”

消費潛力：代際與政策共振，服務消費多維驅動零售地產轉型

《建議》將“擴大內需”作為戰略基點，首次提出“居民消費率明顯提高”這一目標，明確“大力提振消費”“發展服務型消費”等方向，推動居民消費向 “品質化、個性化” 升級，這一趨勢與 “新三代” （后 Z 世代、千禧一代、新銀發族）消費偏好高度契合，從消費的供給、場景、客群、品牌、城市、時段、科技等多個維度提振消費內生需求。

在消費供給維度，規劃強調商品消費與服務消費 “兩手抓”，多元、無界、創新的服務消費正高速成長，成為各世代消費的全新增長點，未來有望與商品零售并駕齊驅。從仲量聯行研究數據顯示，2025 年中國主要城市 40 城頭部連鎖運營商購物中心中，影院、兒童生活、冰場、娛樂游戲科技等服務型業態面積占比全面升溫，印證消費供給結構的加速變革。

消費場景的營造與創新是中國零售商業可持續發展的關鍵，需精準適配多世代消費偏好，以需求為起點打造新式消費場景。以運動場景為例，仲量聯行監測數據顯示，上海購物中心運動服飾類新租面積在服飾鞋包業態中的占比，從 2023 年 14.2% 躍升至 2025 年前三季度 28.4%，各類體驗式運動場館既滿足后 Z 世代 “個性體驗” 訴求，也契合千禧一代 “健康生活” 需求，成為零售空間流量與價值的雙重引擎。

消費客群維度，挖掘增量需求是零售消費回升的關鍵，境外來華消費與反向下沉市場構成兩大突破口。自 2024 年以來，中國對全球數十個國家放寬免簽政策，China Travel在歐美社交媒體的熱度攀升，推動國際客流反向輸送至中國消費市場。仲量聯行認為，免稅經濟已成為促進消費回流、拉動內需的重要引擎，其競爭本質是國與國之間客流與商業資源的博弈，而非國內常規零售商業綜合體的內卷。

零售品牌維度，中國品牌“走出去”步伐加快，從“引進來”階段邁入全球品牌力塑造新階段。以華為等科技品牌、泡泡瑪特等潮玩品牌為代表，中國品牌在全球市場強化潮流影響力。

消費中心城市建設以點帶面，激發全國消費市場復蘇動能。節假日經濟、夜經濟在服務消費大潮中成為拉動增長的核心動力，《建議》提出“落實帶薪錯峰休假”，進一步延長消費時段、激活消費潛能。數據顯示，2025 年中國重點長假波峰時段消費表現顯著優于常規平峰，持續為消費增長注入強勁動能。同時，各類科技新應用正讓傳統消費領域煥發前沿活力。上半年在“國補”政策激勵下，科技商品消費逆勢增長，智能家電、數碼設備等品類市場表現亮眼。從長遠看，科技作為經濟發展的第一生產力，對下游消費市場的影響兼具長效性與深遠性，其在零售空間的深度滲透，將持續推動消費模式創新與體驗升級，這一趨勢值得行業長期關注。

相較“十四五”規劃，“十五五”規劃建議再次提出“以經濟建設為中心”，為中國未來五年發展構建了頂層設計與戰略指引，既彰顯了中國在復雜環境下的戰略定力，也擘畫了穩步推進社會主義現代化進程的清晰路徑。仲量聯行中國區研究部總監姚耀強調，這一規劃將推動中國經濟全球影響力持續提升，核心城市群增長動力進一步強化，產業結構優化向縱深邁進；同時，中國企業 “走出去” 進程將加速，在全球競爭格局中深度參與產業鏈布局，為世界經濟發展注入新動能。