當(dāng)前全國(guó)的房?jī)r(jià)還在跌，核心原因是供大于求，新房、二手房都是供大于求。

但相對(duì)而言，二手房的庫(kù)存壓力比新房還要大！

主要是現(xiàn)在二手房市場(chǎng)很低迷，房東想要賣(mài)房非常艱難：第一是想買(mǎi)的客戶(hù)很少，第二是買(mǎi)房者砍價(jià)砍得太厲害了。

要想賣(mài)房，只能是忍痛被狠砍一刀，但即便如此，今年以來(lái)全國(guó)主要城市的二手房掛牌量還是上升的。

為什么呢？

主要是 “買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，有些人手里面房子不止一套，看著房?jī)r(jià)跌跌不休，自己的資產(chǎn)不斷縮水，所以著急、害怕，跟著殺跌。

掛牌量處于高位，就意味著二手房的庫(kù)存壓力很大。

我們監(jiān)測(cè)的全國(guó) 50 個(gè)城市的二手房掛牌量，從趨勢(shì)看，2021 年下半年以來(lái)總體都是增長(zhǎng)的。

但今年以來(lái)幾乎每個(gè)月都是增長(zhǎng)的，直到最近的十月份，增勢(shì)才有放緩。

而過(guò)去的 2023、2024 年這兩年當(dāng)中，總歸有一兩個(gè)月份庫(kù)存是下降的。

可見(jiàn)，今年的二手房拋盤(pán)壓力，要大過(guò)之前幾年。

我們要衡量二手房的庫(kù)存壓力，僅看掛牌量還是不夠的，因?yàn)檫€要看銷(xiāo)量。

如果掛牌量大，但房子賣(mài)得也快，那供求市場(chǎng)壓力也不大。

我們一定要考慮二手房的交易量，算出去化周期，再進(jìn)行指數(shù)化，這樣才能對(duì)不同城市的二手房庫(kù)存壓力進(jìn)行比較。

目前全國(guó)主要城市的二手房庫(kù)存壓力指數(shù)均為正，含義是供大于求的壓力超過(guò)了過(guò)去多年的歷史平均值。

其中，海口和濟(jì)南的壓力指數(shù)超過(guò) 140，壓力最大；另外，南京、蘇州、福州、西安的壓力也比較大。

而壓力最小的是上海，這說(shuō)明上海的二手房市場(chǎng)雖然也是供大于求，但庫(kù)存壓力要小于全國(guó)其他城市，只能說(shuō)是相對(duì)抗跌、相對(duì)穩(wěn)定一點(diǎn)。

此外，合肥、南昌的庫(kù)存壓力指數(shù)也偏小。

總體來(lái)看，一線城市要比二線城市壓力小。

深圳，二手房掛牌量持續(xù)快增！當(dāng)前，同比去年同期大增68%。

北京，相對(duì)平緩很多，當(dāng)前同比小增4%。

上海，同比小降。

廣州，同比基本持平。

四個(gè)一線城市，二手房的庫(kù)存變化節(jié)奏，存在明顯不同。

加入去化周期因子后，當(dāng)前上海庫(kù)存壓力相對(duì)小一點(diǎn)，深圳相對(duì)較大，北京和廣州介于上海與深圳之間。

但四城二手房市場(chǎng)皆屬于供大于求，房?jī)r(jià)也在下跌。

除了一線城市之外，熱門(mén)二線城市中成都的壓力也偏小一點(diǎn)；

但另一個(gè)核心城市杭州，壓力卻偏大。

這其實(shí)反映出，今年四月份之后杭州樓市降溫幅度很大，二手房?jī)r(jià)格跌幅明顯，其核心原因是二手房拋盤(pán)量大，導(dǎo)致去化周期拉長(zhǎng)。

雖然目前杭州新房市場(chǎng)中還有少數(shù) “日光盤(pán)”，但二手房市場(chǎng)溫度要遠(yuǎn)低于新房市場(chǎng)。

大家要評(píng)判一個(gè)城市的樓市情況時(shí)，一定要兼顧二手房和新房市場(chǎng)，其實(shí)很多時(shí)候二手房市場(chǎng)更能顯示出一個(gè)城市的樓市真相。