前幾天，武漢的朋友跑來和我說，有一個項目，一定要來親自看一看。武漢很多同行看完以后，出門后都是長久的沉默。

它讓人想起2018年的理想ONE，2021年的生椰拿鐵，甚至是2024年的華為Mate 60，都是那種：

在市場至暗時刻，憑借一己之力扭轉(zhuǎn)了整個行業(yè)信心的產(chǎn)品。

這個距離長江不到100米的項目，有一個詩意的名字：

長江天際。

我趕緊飛去武漢，想去給這個不可一世的項目挑挑刺。但是在長江天際走了一圈，尤其在看完已上市的799平米樣板間后，還是被震撼了。

我在那個21米寬的落地窗前沉默了很長時間，盡可能用最挑剔的語氣問講解員：

窗戶這么大，應(yīng)該會很曬吧？

這確實是我所見過完成度最高的項目，從窗外的長江江景，到內(nèi)部功能分區(qū)，包括裝修品位，幾乎都無可挑剔。

五星級酒店級的專業(yè)后廚、專業(yè)家政間，以及衣帽間里的掌紋開關(guān)，都在證明這個項目的野心，是要挑戰(zhàn)房地產(chǎn)的極限。

比產(chǎn)品本身更大的震撼，是它出現(xiàn)的時間地點：

2025年的武漢。

武漢和南京，可能是過去五年中國樓市下行最嚴(yán)重的兩個大城市。

但長江天際干的事，全是反常識的。同行都在把總價做低，他們的大平層卻越做越大，從199平到426平，最新的戶型是799平；同行在競相降價，他們做到了逆市上揚。

即便這樣，在過去十個月，長江天際那些價格從600萬到2000萬的大平層，已經(jīng)賣掉了200套；他們并且在籌劃新樓棟的開盤了。

很多開發(fā)商同行都開始懷疑：

大環(huán)境是不是真的不好？

1

長江天際腳下的武昌濱江，曾經(jīng)是武漢最大的傷疤。

它本有一個輝煌的起點，100年前，詹天佑親自選定這里，作為粵漢鐵路的起點。但后來，輝煌變成了包袱，碼頭破敗、鐵路穿行、棚戶區(qū)連片，放眼長江流域的濱江板塊，武昌濱江的城市界面都是最差的：

沒有之一。

2010年后，武漢市決定重啟武昌濱江，全國性開發(fā)商魚貫而入，確實，武昌濱江的先天條件，沒理由不能成為頂級CBD。

但現(xiàn)實是骨感的，十年過去，被寄予厚望的武昌濱江毫無進展，連一個能拿得出手的商圈都沒有，武漢第一高樓更是遲遲沒有動靜；有段時間，樓下的商場甚至直接關(guān)門了。

華夏幸福手里的濱江地塊也一樣，在開發(fā)商債務(wù)暴雷后，它的結(jié)局已經(jīng)注定；這個與武漢市政府隔江相對的項目，那幾年被武漢人調(diào)侃是：

領(lǐng)導(dǎo)最擔(dān)心的項目。

CBD的艱難，不是武漢獨自面臨的難題，商辦過剩，空置率高企，幾乎是所有CBD的魔咒，甚至連上海陸家嘴這個頂尖CBD，空置率也已經(jīng)到了21%。

從會計角度來看，商辦地塊已經(jīng)是很多城市的負資產(chǎn)，嚴(yán)重拖累城市的發(fā)展進程。

2023年，華潤置地以白衣騎士的角色，接過了華夏幸福的地塊。

對燙手山芋最好的辦法就是趕緊扔掉。商辦地塊想迅速消化，一般就是做成小面積公寓，這也是最安全的選擇。

但如果這么辦，武昌濱江就可以宣布劇終了——沒有任何一家500強公司，會把總部放在魚龍混雜的商業(yè)公寓旁邊。

一家有責(zé)任感的央企，當(dāng)然不會這么做；而在全國擁有大量商辦地塊的華潤置地，本身也在尋求破局之路。

2023年起，華潤置地的運營管理部、產(chǎn)品管理部聯(lián)合幾家地區(qū)公司，成立了一個神秘組織：

大平層產(chǎn)品力工作組。

工作組的核心任務(wù)，是研發(fā)新的大平層產(chǎn)品。這家打造了最強商業(yè)品牌——萬象城的央企，要創(chuàng)造出一個具有前瞻意義的新物種，一條全新的大平層產(chǎn)品線。

華潤置地內(nèi)部，更是為每個專業(yè)模塊，都成立了專項研究小組，公建、客研、建筑、室內(nèi)、園林、物業(yè)；各個工作組的任務(wù)，是探索各自專業(yè)的極限。

這個看似松散的工作組，第一條紀(jì)律就是要打破壁壘，充分交圈。在做出顛覆性產(chǎn)品之前，他們最先顛覆的，是自己的工作流程。

可能他們自己也沒有想到，一種新的項目開發(fā)模式就此落地：

總圖思路。

總圖思路和傳統(tǒng)開發(fā)，完全是兩種思維模式。手機行業(yè)的人最清楚其中的區(qū)別，世界上大多數(shù)手機品牌，本質(zhì)都是在攢機，而以蘋果為代表的少數(shù)公司是在：

集成式開發(fā)。

最大的區(qū)別就是，大多數(shù)品牌會問供應(yīng)商，“你有什么”；而蘋果會告訴供應(yīng)商，“我要這個”。

2

2023年，三家國際頂級設(shè)計機構(gòu)收到了華潤置地的邀請函，參加長江天際的概念方案競賽。

三家機構(gòu)單拎出來，都是地產(chǎn)公司高不可攀的設(shè)計單位，奧雷舍人、諾曼福斯特和LINE+。這種競賽機制實在是太奢侈了，起碼武漢房地產(chǎn)沒有過先例。

華潤置地從三個方案中，評選出了一個最大膽的：

戶戶看江、內(nèi)外串聯(lián)、垂直城市。

之所以說大膽，是因為這份方案沒有任何妥協(xié)。

三芒星式的Y型，與單線制的C型樓棟分布，讓每一戶都是最好的朝向，都可以擁抱江景；

它還是紐約高線公園和新加坡花園城市的集合體，把周邊所有資源都打通；

單單從建筑上來看，它立志要創(chuàng)造出武漢最富戲劇性的建筑。

想要完全實現(xiàn)它，甚至需要市政規(guī)劃來配合。

據(jù)說，這份方案的最后一位審閱者，就是武漢的領(lǐng)導(dǎo)。一份充滿了顛覆性和想象力的方案，得到了所有人的支持。

沒辦法，它太先進了。

它勾勒了一個前所未有的遠景，商業(yè)、江岸、生活、城市、藝術(shù)館、辦公，被一個通行系統(tǒng)連接在一起，更重要的是：

系統(tǒng)是隱形的。

項目和城市之間、室內(nèi)和室外之間、建筑和景觀之間，所有的交接處全部是無痕的。就像蘋果專賣店的裝修理念，玻璃、石材，甚至臺階，都看不到拼接的痕跡。

這個方案最終要實現(xiàn)的，是一種無比絲滑的生活。

推開自家門，就是武漢最熱鬧的江灘，是城市客廳，是最繁華的商業(yè)體，各種配套唾手可得；但退回來，又是一個絕對私密的庇護所。

蘋果式集成設(shè)計的好處，在此時就體現(xiàn)出來了，長江天際設(shè)計的不是接力進行，而是交叉進行。

工程師們被要求做一種半隱框純玻璃幕墻，既要公建化立面，又要讓室內(nèi)感覺有陽臺，要把長江1060米的江面，完全引入室內(nèi)；

室內(nèi)和轉(zhuǎn)角，不能看不到一根柱子，任何一個角度，都能有270 度景觀視野，以此來保證：

一體式不間斷的觀江視野。

不僅如此，公共景觀和項目景觀之間，室內(nèi)和室外的裝修風(fēng)格，都做到了完全統(tǒng)一。

甚至連物業(yè)團隊的服務(wù)，都要求保持一個隱形邊界，他們內(nèi)部總結(jié)了八個字：

不叫不到，一叫即到。

最不可思議的要求，是社區(qū)公共空間不能有一堵墻，但是又要保證隔絕和私密。

這些看起來完全是自相矛盾的需求，估計會把所有乙方逼瘋，但長江天際竟然真的都做到了。

設(shè)計師和工程師們用景墻、草坡、水景、管控門，代替了所有圍墻，做了一個沒有墻的四進式庭院；從二樓的平臺，可以步行到萬象城和城市客廳。

這個武漢的建筑，身上可以看到紐約高線公園和新加坡樟宜機場的影子。你沒法用傳統(tǒng)房地產(chǎn)的定義去分類，就像iPhone，不是一個更好的手機，而是一個放在口袋里的電腦。

它更像是頂級住宅、商業(yè)和酒店的交匯，住宅的終極目標(biāo)是庇護，商業(yè)的終極目的是欲望，頂級酒店是在造一場沉浸式的夢。

以上這些，依然不是長江天際最不可思議的地方，它最顛覆的一幕藏在：

地下。

在建筑的中心，長江天際深度下挖，用密肋井字梁懸挑結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了18米的空中花園懸挑。這個四層通高的中庭，有高山流水的景觀，也用采光通廊、光廳，把地下空間完全打開。

通過汽車坡道到中央車站的過程，可以感受螺旋的藝術(shù)階梯，有流水，有藍天白云，有樹影和微風(fēng)，地下空間已經(jīng)不只是地上化，而是藝術(shù)館化了。

長江天際甚至像炫技一樣，在地下做了一個色彩明艷的籃球場。誰會把籃球場放在地下呀？

這一整套地下體系是首次亮相，它的名字是：

生機之環(huán)。

生機之環(huán)是長江天際的靈魂，就像一個新的操作系統(tǒng)，一套新的底盤。

這還沒完，令所有人震驚的是，生機之環(huán)系統(tǒng)被無縫嵌入了：

武漢的城市交通系統(tǒng)。

從車庫出來，就是武昌濱江的超級地下工程，之所以叫超級地下工程，是因為它穿越了長江，穿越了公鐵隧道和地鐵。

這樣一來，在科幻小說里才有的地上、地面、地下多維交通體系，在長江天際真的被打通了，它成了一個真正的：

立體城市。

3

湖北的企業(yè)家們，終于看到了一個足夠先進的產(chǎn)品

很多人從北上深趕回來，專門來買它。有位湖北籍的企業(yè)家，陸續(xù)拉了6位商會同鄉(xiāng)來買。長江天際都快成各地湖北商會的總部了。

甚至連武漢最頑固的沙湖別墅業(yè)主，也有一些轉(zhuǎn)投這里。799平的戶型剛剛上市，就已經(jīng)賣掉了兩套。

大家已經(jīng)不是從房地產(chǎn)的角度來看它了，更像當(dāng)年第一批買特斯拉model S的車主，他們是在為一個新技術(shù)、一個新的操作系統(tǒng)買單。

股民們有句俗話：

牛市買概念，熊市買龍頭。

在武漢，長江天際就是概念龍頭，牛市熊市似乎和它無關(guān)。

長江天際的新生，不僅僅是為長江江岸增添了一座極具戲劇性的建筑，更是一個神奇按鈕。

社交媒體上，開始有人討論，武漢未來的核心CBD，到底是武昌濱江，還是二七濱江。9月長江文化藝術(shù)季煙花秀，正對武昌濱江江面。放在五年前，這是不可想象的。

鏡頭掃過煙花秀的背景，武漢人看到了長江天際的藍色建筑群，也驚訝地發(fā)現(xiàn)，武昌濱江似乎是一夜之間，就呈現(xiàn)出了：

頂級城市界面。

萬象城開業(yè)了，徐家棚地鐵站也成了武漢最繁忙的地方，出口太多，26個字母都不夠標(biāo)了。

長江天際不只是盤活了一個CBD，貢獻了稅收和核心資產(chǎn)，更是整個城市的轉(zhuǎn)身。

過去的100年，武昌濱江都是車站、碼頭、堤壩，人們都是背向長江生活；現(xiàn)在，武昌終于轉(zhuǎn)身擁抱長江了。

這場堪稱偉大的自我救贖，僅僅用了不到五年時間。華潤置地完全以市場的方式，為一個社會性難題，找到了接近完美的解決方式。

長江天際的第一次開盤，售價就比同類產(chǎn)品高出接近三分之一；華潤置地收獲的不止商業(yè)利潤，更是一條全新的增長曲線：華潤置地大平層產(chǎn)品線。

長江天際代表的“天際系”，萬象之上的“瑞璽系”已代表所在城市大平層的最高生產(chǎn)力。武漢之外，在西安、鄭州、溫州、廣州，都已經(jīng)拿下了市占率第一。

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企業(yè)的強大意志，政府的包容，共同催生了長江天際這樣的項目。《大江大河》里說過四個字：

因人成事。

珍愛包叔，順手“在看”