江蘇
昨天吐槽了個大敗虧輸的租賃合同糾紛案。去網上檢索了下，承辦法官黃晴居然是個標準的美女，卡通片里的一樣。
我不是律師。這案子也不是我經手的（雖然這兩年有時隱身倒騰案子）。
輸得挺慘。
對方當事人絕大部分訴請被支持，A被判令支付租金、違約金、占有使用費合計超50萬元。
A當初約我，是因其他事。無意中得知她還被人起訴了這么個案子。她委托了律師，我當然不多事過問。
10月25日，A找我說律師沒寫答辯狀，讓代擬一份。我根據有限材料寫了份，10月29日清早交付。核心觀點是，租賃物登記用途是工業廠房，擅自租作商用，因規劃限制、審批障礙，無法通過消防驗收，合同目的無法實現，應解除合同并根據雙方過錯，各負違約責任。
當時也不知這案子處在審理的哪個階段。
判決書落款時間11月6日。現在回溯下，8月7日立案，11月6日下判決已是簡易程序案件審限的最后1天；律師是把我代擬的答辯狀，改為代理詞11月4日交寄的。太遲，沒發揮作用。一般情況下，法庭辯論結束后才到的代理詞，承辦法官沒理會，是沒事的。
這么個簡易的案子，打出這么個大敗虧輸的結果，真窩心。
A要上訴。律師把代理詞改改，變為上訴狀，卻升格為主張合同無效。我一看就頭大。主張合同解除并各負違約責任，和主張合同無效，是兩回事。
《民法典》第153條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。”一個但書，區分為：違反管理性強制規定，合同不無效；違反效力性強制規定，合同才無效。
那么，案涉合同究竟違反管理性強制規定，還是違反效力性強制規定（注：擅自變更規劃用途，僅是違反管理性強制規定）？這就給了法官自由裁量權。
打官司，就得逼著法官貼著清晰明確的條文判，盡量不給法官自由裁量空間。讓法官自由裁量，就相當于把自己作為肉放在案板上讓法官拿刀切。這道理再簡單不過。
再有，《民法典》第724條規定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。”這傳遞出的導向，也是在合同違反強制性規定情形下，讓當事人通過行使法定解除權來解決問題，而不是顛覆合同效力。
主張合同無效，這不是在給二審法官出難題，并加大自己訴訟難度和風險嗎？
尤其是，擅自變更規劃用途，明顯只違反管理性強制規定，合同無效的主張又怎能成立呢？
A實在要堅持主張合同無效，那只能另想辦法。
想了兩條。一是租賃物在五層。按《建筑設計防火規范》（GB50016-2014，2018年版）和《建筑防火通用規范》（GB55037-2022）這兩個具有沿革關系的強制性國標，兒童場所是不得設置在4層及以上的，故主張因違反強制性國標，屬于違反效力性強制規定，合同無效。
二是月子中心系《消防法》第73條第4項定義的人員密集場所，而江蘇省高院《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》第54條規定，人員密集場所通不過消防驗收，租賃合同無效。
孰料A說，月子中心不是人員密集場所，開在高層的月子中心多了去了，這不是個事兒。
一會兒，腦子如同別人觀念的跑馬場，非要主張合同無效；一會兒，又自以為是，拿生活感知否定法律界定。真讓人無語。
其實，即使補充上述兩點理由進行強化，對合同無效主張，我心里都打鼓的很。
市場經濟社會，民商事案件的審理，一個基本導向，就是盡量維護、促進交易，非必要不推翻合同。
我還是傾向于合同解除并各負違約責任。亦即：對方當事人沒如實告知租賃物重大瑕疵，構成締約過失，對于合同目的無法實現應負主要過錯責任；A疏于審查，應負次要過錯責任。
故而建議，在實在要主張合同無效的情況下，也把這作為備案，補充進上訴狀，兜個底。
20日，A不同意，今天才同意。
這案子上訴，戰略目標，只宜是盡量止損。
平心而論，法官黃晴，裁判得規規矩矩。A是為人所誤，取敗有道。受人之托，忠人之事，只得硬杠一下黃晴法官了。
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