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我們終其一生，都在和自己較勁。

經(jīng)濟(jì)學(xué)有個流派叫行為經(jīng)濟(jì)學(xué)，和傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)派不同，行為經(jīng)濟(jì)學(xué)沒有那么多的數(shù)學(xué)模型，他們把分析人們的動機(jī)作為主要研究方向，而這些動機(jī)的背后，有一個最基本的假設(shè)：

人的決策是非理性的。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)試圖找到非理性決策的開關(guān)并加以利用，舉個例子，男人看到美女都忍不住要多看兩眼，哪怕這個美女和自己無關(guān)。美女就是這樣一個開關(guān)，這樣的開關(guān)會讓男性客戶關(guān)注到，最終銷售變得更容易，這就是為什么售樓處會有那么多美女的根本原因。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)還體現(xiàn)在各類廣告中，在老司機(jī)辦公室附近有家醫(yī)美，他們的廣告語是：

精致是一種態(tài)度，和年齡無關(guān)。

你看，把對抗衰老升華到人生態(tài)度這個高度了，還能理性思考嗎？

老司機(jī)周末發(fā)了一條短視頻，引來很多口水，質(zhì)疑主要來自于我說到了懿秋的掛牌量，很多質(zhì)疑者認(rèn)為，懿秋的掛牌量被夸大了。

我也認(rèn)為100多套很夸張，否則我也不會關(guān)注這件事，畢竟懿秋是高端盤的代表，而且還是在下跌中銷售的，投資客應(yīng)該沒那么多。

但我也知道，寧波最后一波投資客其實(shí)到2024年才收手，之前的縵云、鳳鳴云翠，包括懿秋，都活躍著他們的身影。

他們是心存僥幸的一群人。

老司機(jī)視頻里說的100多套，是當(dāng)時寧波排名前二的兩大平臺交叉比對過的數(shù)據(jù)，但我刻意模糊了這個數(shù)量，因為它并不是問題的核心。

100套掛牌和50套掛牌，或者30套掛牌，都難以改變一個基本的事實(shí)：

懿秋的投資客在交付之后，恐怕很難全身而退。

比掛牌量更現(xiàn)實(shí)的情況是，懿秋的產(chǎn)品已經(jīng)落伍了（超大平層可能好一點(diǎn)），明湖的新樓盤正在降價，而更新的四代宅和別墅類產(chǎn)品，正在一旁虎視眈眈。

至于二手房，最近半年的成交價在那里擺著，只要愿意去看，就都明白現(xiàn)在能賣到什么價位。

越到后面，我們越會看明白，下跌可能會穿過任何一道防線，波及到我們曾經(jīng)堅信不疑的所謂核心價值。

因為下跌的邏輯，正在發(fā)生變化。

如果說2021-2024這個階段的下跌，還只是去泡沫的話，那么從今年開始，房價的下跌可能會進(jìn)入一個新階段：

去債務(wù)。或者稱之為債務(wù)出清。

去泡沫，只是把上一輪上漲的泡沫去掉，后面便會再次重回上漲的態(tài)勢。香港的房價差不多就剛走過一輪去泡沫，同樣也是2021年開始的，到去年底今年初，香港的泡沫基本出清，到現(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)3個季度上漲。

但內(nèi)地呢，不僅沒有上漲，反而進(jìn)一步大幅下跌，今年北上深等核心城市的二手房價，跌幅比大部分中小城市都大。

這被稱為補(bǔ)跌。

是因為內(nèi)地的泡沫更大嗎？并非如此，大量的二手房跌到了2017年之前，租售比來到了2%以上，如果考慮到內(nèi)地和香港的利率差，這個價格已經(jīng)沒有什么泡沫了。

一年前定存，香港許多銀行的利率3-4%，而內(nèi)地只有1.1%。

那為啥內(nèi)地的房價還不能止跌？老司機(jī)認(rèn)為，核心并不在于泡沫，而是在于債務(wù)。

內(nèi)地的房東由于債務(wù)的壓力，哪怕房價沒有泡沫，他們也要拋盤。

以前段時間熱議的銀行直售房為例，這些房子都是房東債務(wù)違約而產(chǎn)生的，如今放到二手市場上拋售，其價格跟泡沫有什么關(guān)系？

深受債務(wù)困擾的還有企業(yè)，特別是國企，很多地方國企沒錢了，不得不幾十套、上百套的向外拋房子。

個人拋售的情況更是五花八門，有失業(yè)拋房的，有投資失敗拋房的，有資不抵債拋房的，也有恐慌拋房的。畢竟，經(jīng)濟(jì)的狀況我們都感受的到。

我們都應(yīng)該可以確認(rèn)一個事實(shí)，包括地方、銀行、企業(yè)、個人在內(nèi)的多個實(shí)體，正在承受越來越大的債務(wù)壓力，而這種排解壓力的出口，都傾向于賣房。

這都與泡沫無關(guān)，但可能是新一輪下跌的動力源泉。

最后順便說一下，雅戈爾曾經(jīng)是寧波豪宅開發(fā)商的代表，也曾為很多投資客所追隨，但隨著其逐漸退出江湖，特別是把旗下物業(yè)公司賣給萬科物業(yè)之后，雅戈爾開發(fā)的那些高端樓盤，后面會面臨越來越多的挑戰(zhàn)。

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