作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

因?yàn)樾∽魑模瑯鞘姓隋仭?/p>

加上國內(nèi)外投行機(jī)構(gòu)的年末調(diào)研結(jié)果和對明年的展望，市場都在猜測樓市是不是又有大動作了，明年是不是會有組合拳的對沖。

就像過去的924組合拳那樣，是否會再度讓樓市急轉(zhuǎn)？

其中，關(guān)于房貸補(bǔ)貼的討論度最高。

大招會落地嗎？

根據(jù)坊間房貸補(bǔ)貼的討論，大致內(nèi)容是全國范圍內(nèi)為新購房者提供抵押貸款補(bǔ)貼，也就是買房的過程中，財(cái)政補(bǔ)貼房貸為買房人降低月供降月供。

一方面能夠真金白銀降低購房成本，減輕個人每個月的供房壓力，同時(shí)也不會傷害到銀行的利益，穩(wěn)住當(dāng)前銀行的凈息差，另一方面能夠間接彌補(bǔ)就業(yè)問題帶來的消費(fèi)循環(huán)沖擊，還有就是能夠改善購房群體預(yù)期，促進(jìn)樓市去庫存。

看起來是一舉三得的事。

但真的可行嗎？

就像過去的降房貸利率、降個稅這樣的利好，減輕幅度相當(dāng)于一頓買菜錢，于房價(jià)而言，也只是杯水車薪。

就以房貸利率調(diào)整來看，2019年的LPR高峰值為4.85%，加上50個浮動基點(diǎn)就是5.35%，到了今年最新的LPR3.5%，浮動基點(diǎn)數(shù)為-45BP就是3.05%，假設(shè)100萬的房貸，同樣的貸款模式和年限，每個月的月供差距只有1341.09元。

而且這還是這些年降利息的幅度，按照過去調(diào)整的情況來看，中途LPR以及基點(diǎn)數(shù)的變化其實(shí)也沒有多明顯。

對很多家庭來說節(jié)約的房貸利息不過聊勝于無。

對大多數(shù)人而言，還不如提高實(shí)際收入來得更實(shí)在。

這還是基于比較理想的情況下的設(shè)定。

如果有房貸貼息，那么力度要多大才能和去年的924政策起到同等級的效果？

太弱了，有貼息和沒有貼息其實(shí)就沒多大區(qū)別。

如果動用財(cái)政去補(bǔ)貼房貸，那么面對的情況還會復(fù)雜得多。

補(bǔ)貼的錢從哪里來？什么時(shí)候落地？什么樣的群體或者城市能夠獲得補(bǔ)貼？

如果依靠地方財(cái)政發(fā)債，那么地方的發(fā)債已經(jīng)限額，也已經(jīng)儲備明年的工作，有多少又能從限額中摳出多少用作房貸補(bǔ)貼？是分補(bǔ)貼發(fā)放還是一次性補(bǔ)貼？還是逐月補(bǔ)貼？

以全國地區(qū)已披露的2025年四季度地方債發(fā)行計(jì)劃來看，即使允許地方債再騰出5000億元的發(fā)債空間用于補(bǔ)充地方政府綜合財(cái)力和擴(kuò)大有效投資，但不能也不敢亂花。

因?yàn)槠渲?000億元用于補(bǔ)充地方政府綜合財(cái)力，以支持地方化解存量政府投資項(xiàng)目債務(wù)、消化政府拖欠企業(yè)賬款，2000億元用于支持經(jīng)濟(jì)大省符合條件的項(xiàng)目建設(shè)，以精準(zhǔn)支持?jǐn)U大有效投資，更好發(fā)揮經(jīng)濟(jì)大省挑大梁作用。

有機(jī)構(gòu)測算過，假設(shè)對新增住房貸款補(bǔ)貼100個基點(diǎn)，依照現(xiàn)在每年一二手房的成交金額估算，財(cái)政每年的貼息資金就要到4000億元左右。

更重要的是，補(bǔ)貼后對促進(jìn)樓市庫存去化的效果如何？

對房貸補(bǔ)貼，其實(shí)已經(jīng)有城市推行，武漢今年9月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確提到加大剛性住房需求補(bǔ)貼力度——

2025年10月1日至12月31日，在我市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）、長江新區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)以及漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)三環(huán)線外的區(qū)域采取商業(yè)貸款形式購買首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補(bǔ)貼，最高不超過2萬元，分2年等額發(fā)放。”

對武漢的市場效果如何？

根據(jù)武漢市住房和城市更新局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年10月武漢新建商品住房成交備案10,447套，成交面積114.16萬平方米。環(huán)比9月，成交套數(shù)上漲49.56%，成交面積上漲38.78%；同比2024年10月，成交套數(shù)下降4.32%，成交面積下降8.06%。

而且也可以看到，武漢的房貸利息補(bǔ)貼，存在限額以及分年發(fā)放限制。

假設(shè)100萬的房貸，按照1%的補(bǔ)貼力度，也不過是1萬的補(bǔ)貼，且還有最高不超過2萬限制，分兩年發(fā)放。

其他城市，如果跟進(jìn)，大概率也不會有太大差距。

所以，新增住房貸款補(bǔ)貼效果，不僅要看財(cái)政資金，看補(bǔ)貼力度和年限，還要看是否分次發(fā)放等等。

打響房貸補(bǔ)貼之戰(zhàn)

不過，先不管可行性如何，什么時(shí)候落地，是否真的落地，開發(fā)商或許跑得更快。

在市場還在討論，落實(shí)的可能性階段，就已經(jīng)有樓盤打著房貸補(bǔ)貼的旗號促銷了。

位于廣州海珠工業(yè)大道的保利燕語堂悅緊跟市場熱度，據(jù)說推出了買房貸款補(bǔ)貼的活動——

針對

11月28日至12月6日買房

的客戶，

貼息活動優(yōu)惠最高可以去到36萬/套，參與活動的房源只有10套。

具體是怎么做到房貸貼息36萬？

按照促銷活動的方案，假設(shè)每個月貼息1000元，30年月供=360個月=360*1000=36萬。

但按照市場的理解就是項(xiàng)目只不過是換了一個降價(jià)的說法，并非真正意義的貼息。

據(jù)了解，保利燕語堂悅于2024年4月29日開盤，開盤價(jià)根據(jù)戶型——

90-94㎡三房：單價(jià)約5.7萬—6.2萬元/㎡；

107㎡四房：單價(jià)約6萬—6.3萬元/㎡；

125㎡四房：單價(jià)約6.2萬—6.6萬元/㎡；

均價(jià)約6.1萬元/㎡。

開盤當(dāng)年價(jià)格與周邊二手房價(jià)幾乎持平，且推出認(rèn)籌享98折等優(yōu)惠。

但時(shí)隔一年多，保利燕語堂悅依舊未賣完，中途還調(diào)整過促銷優(yōu)惠活動，且周邊的二手房調(diào)整也更多了。

比如保利海棠花園的成交已經(jīng)從去年3月4.5萬—4.6萬/平，今年10月已經(jīng)不到4萬/平，光大花園的成交，從去年3月的5.3萬—5.6萬/平回到10月的4.0萬—4.3萬/平，翠城花園從去年3月的4.7萬—5.1萬/平，回到3.4萬—4.1萬/平。

而從廣州整體情況來看，很多房子已經(jīng)回到不可思議的價(jià)格。2025年11月21日黃埔區(qū)、天河區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)的掛盤均價(jià)已經(jīng)比2016年的掛盤均價(jià)低了。

所以，房貸補(bǔ)貼會對廣州樓市，甚至其他城市起到作用嗎？

你們怎么看？

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價(jià)值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態(tài)。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場