1983年，考古專家在杭州華東制藥廠發現了一段精致扎實的宮墻。那正是700多年前的南宋皇城。他們驚奇地發現，整座皇宮的面積也不到50萬平方米：

不到故宮的三分之二。

南宋的宮殿可能是歷史上最小的戶型，上朝的百官只能縮在屋檐下開會，皇帝也好不到哪里去，金鑾殿平常叫大慶殿，但經常挪作他用。

比如，皇帝開生日party時，就換上紫宸殿的牌匾；狀元殿試時就換成集英殿；皇帝祭天拜祖先，就換成明堂殿。

連皇帝都如此，平民的居住條件就更是緊張了。

意大利人鮑丁南來到杭州，發現這里一座房子有十層，每層住著十戶人家：

這是什么稀罕玩意兒。

當時的臨安城人口密度，已經超過了每平方公里2萬人。這個數字，是同時期紐約的：

兩倍。

南宋的土地面積比北宋少了三分之一。農業生產已經不再能維系國民經濟。

但就在這里，國家卻完成了產業轉型。私營作坊、專業市場大量出現；尤其是外貿，更是見證了海上絲綢之路的輝煌。杭州從東南第一洲，成為世界上最富庶的都會之一。

經濟學家們甚至發現了一個神奇的現象，紙幣發行量增長上百倍：

卻沒有因此通貨膨脹。

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很多年前，上海的領導就問過，為什么阿里巴巴會誕生在杭州？答案五花八門，但最根本的原因，其實很簡單：

杭州太小了。

杭州沒有那么多土地來耕種，或者建工廠，因為這里的人就更傾向于做貿易，做互聯網這樣單位產值更高的生意。

從南宋到現在，一直都是這樣。

一直到20世紀90年代，杭州官員們最頭疼的，始終是過小的城區面積。只有400多平方公里，被稱作：

全國最迷你的省會。

也許是因為這樣，杭州人擁有了一個神奇的能力：

把有限的資源，發揮出最大功效。

法國漢學家謝和耐曾經提出一個疑問，在蒙元入侵前夜，兵臨城下了，杭州城內的生活仍是一如既往的優哉游哉。

杭州人見過太多戰爭，戰爭的終極目的是掠奪資源。但杭州人想的，是怎么把資源賦予最大價值。

動亂不斷的民國，全國各地的政客、商人、學者都跑到杭州來當包工頭，造起了一幢幢中西合璧的別墅官邸。

古希臘石柱、英式券廊、古羅馬式拱券、西班牙式弧形墻，中國第一代接觸了西方的設計師們百無禁忌，和中式的飛檐翹角、青磚黛瓦放在了一起。

蔣介石與宋美齡在上海結婚后，蜜月旅行的第一站就選在西湖邊的“澄廬”別墅內。

在杭州過了好幾年好日子的郁達夫甚至說過，西湖就像是一位“二八佳人體似酥”的狐貍精：

所以杭州決出不出好子弟來。

在杭州沒有一幢私家庭院，都不好意思叫自己首富的風氣，從那個時候開始的。后來馬首富想盡辦法，也要把江南會放到西湖邊。

這股風氣，隨著西湖的整治而落下帷幕。但擁有一套低密住宅，始終受到杭州人的追捧。

它代表著一種生活方式，有學者說過，杭州人似乎從來沒有試圖成為獨占天下資源的國家政治中心，反而把主要的精力與心思，花費在觀賞自然美景、把玩有限的人生和珍惜日常生活上。

2

2024年5月，杭州發布了一份重磅文件，明確指出，要求因地制宜：

開發低密度高品質的住宅。

從那之后，杭州出現了一個低密土地供應窗口期。更重要的是，這批低密地塊，大多數集中在主城及近郊核心區。

最近十幾年來，杭州只要是低密的排屋、疊墅項目，銷售速度都比高層產品快很多。

越秀看到了這個難得的機會，連續拿下幾宗低密土地，供應疊墅和聯排產品。其中，臨安區的觀錦宸樾府、臨平區的如璽華院、拱墅區的運河樾，是越秀最引以為傲的三個作品，被越秀稱作：

江南三章。

低密產品的戶數少，公共區域可施展的空間自然有限，反而是最考驗開發商硬核建造能力和功底的。

在觀錦宸樾府，越秀做了一個令人震驚的決定，主動把容積率從：

從1.05降到1.02.

別看只有0.03的降容，這意味著放棄將近700方的建筑面積。他們要把這些空間，留給巷道和景觀，讓給用戶。

觀錦宸樾府實景圖

最終，他們拿出了一個完成度極高的江南建筑，融合了宋式建筑、山水園林，以及臨安本地的吳越文化。

如璽華院則是杭州第一個采用架空平臺層的低密項目，第一次實現了地面綠化加空中花園的三層觀景臺，疊石、壑松及高低落差約15米飛瀑，靈感來自北宋畫家范寬的《溪山行旅圖》；

中庭山水，幾乎要成為越秀的金字招牌了。

如璽華院實景圖

動輒十幾米的中庭落差，意味著越秀必須向天空和地下要面積，意味著超額的建筑費用。

精美的山水庭院下面，才是越秀成本最高的地方，下沉會所。

如璽華院的下沉式會所面積，達到了1300平米，包含了童樂區、私宴廳、書吧、泳池、健身房、茶室等九大功能空間。要知道，這個項目只有184戶。

如璽華院實景圖

即便對于最會享樂的杭州來說，這樣配置的主城區低密產品，也很少見。

而只有109戶的觀錦宸樾府，越秀請程紹正韜執筆了約1400平米的會所，幾乎打造了一個吳越文化展廳。

江南三章的會所和中庭建設標準，放在低密產品中，本就很少見了。如果按人均面積來算的話，更是奢侈。

3

江南三章壓軸出場的，是越秀體系內最高能級的“樾”系院落：

運河樾。

運河樾就在京杭大運河邊，距離運河不到200米。這條因圖霸業而疏浚，為水轉谷而開鑿的運河，是中國古代唯一的一條：

南北高速公路。

運河和西湖，是杭州人心中最重要的兩個水系?？梢哉f，沒有海港的杭州能從邊緣城市成為天下第一富州，京杭大運河至關重要。

老城區拱墅的運河畔，更是杭州傳統達官顯貴的聚居地。杭州最貴的房子江南里，就是在這里。

可以說，這里的每一塊新土地，都是杭州費了很大力氣，從牙縫里擠出來的。

越秀也倍加珍惜，這個只有98戶的項目，集合了越秀在低密產品的最重要探索。

項目中心的山水中庭，水院采用12米的雙重疊瀑，越秀甚至手工制作了一個金舟亭，形成完整的臨泉山水軸線。

運河樾實景圖

更重要的是，在山水庭院的下方，越秀為98戶業主做了一個 2000平米的下沉會所，戶均會所面積超20平米，哪怕在杭州，也是少有的配置。

運河樾不只是有一個精致的外殼，越秀最大的創新是在居住空間，98戶家庭都做到：

戶戶有花園，戶戶有地下室，戶戶有私梯。

上疊、中疊、下疊都呈現出前所未有的體驗——客廳像大平層，地下室像獨棟。

運河樾實景圖

就連疊墅產品中被看作雞肋的中疊，運河樾都呈現出了顛覆式的效果，客廳的采光和尺度，臥室的通透，甚至連地下室都大得夸張。

運河樾實景圖

運河樾最引以為傲的上疊，坐私家電梯入戶，迎面就是私家空中花園，眼前就是京杭大運河，把大平層的景觀和獨棟的居住體驗，無縫融合在一起。

可以說，今年戶型表現最好的疊墅，運河樾肯定有一席之地。而且就在幾天前，他們領證了。

4

江南三章的最大意義在于，在有限的土地中，探索人均資源的最大化。

公區面積太小，越秀就向天空和地下索取面積，哪怕成本很高，也要把中庭山水造出來，要讓未來的客戶，可以在巖壁、瀑布、步石、溪澗漫步。

在建筑上，他們用的都是硬核的工藝。

觀錦宸樾府光是入門處，就有10米高的重檐宮制門頭、整塊漢白玉雕成的天目飛虹橋，還有12塊玉石屏風；地下恒溫泳池的色彩，致敬本地最有名的秘色瓷；私宴廳、品茗區也營造了飛瀑疊水、攀松臥石的景致，試圖還原吳越的煮茶聽雨休閑文化。

如璽華院建筑立面的天青陶板經歷20余道工藝淬煉，要在1200℃窯火中燒制24小時。

越秀投入極大的成本，試圖化解低密項目的一個永恒矛盾：

靜謐的生活與豐盛的配套。

在僅追求商業效率的現實中，這兩者往往是矛盾；但在精細的、以人為本的規劃和更高層次的生活定義中，它們可以統一。

江南的生活，本就是精致而豐饒的。

珍愛包叔，順手“在看”