黃浦江上被遺忘的明珠，終于要徹底翻身了？

黃浦的世博濱江段，可以說是近十五年，上海黃浦江核心段上，唯一一個被遺忘的明珠。

世博會開幕時，這里曾作為世博會的浦西D園區，也因此成為當時陸家嘴-外灘核心江段之外，最早啟動成片開發的區域。

而當時，無論是董家渡、徐匯濱江、前灘、北外灘、東外灘，都沒有啟動全面的開發，開發階段遠落后于他。

但是，也不知道該說，這片區域運氣好還是運氣差——因為起了個大早趕了個晚集。

自從2010年世博會結束后，上海開發重心逐漸轉向一江一河，徐匯濱江、北外灘、前灘、都在這個周期內全面崛起。

而黃浦濱江這一段，這些年卻一直在拆場館；

整體規劃也一直沒有落位，很多年里，核心區域的土地都是戰略儲備用地。

位置如此優越的地段，不可能一直沉寂下去。

前幾年，黃浦就發布了意向規劃方案，將把黃浦濱江規劃成為集合文化、商務、科創、綜合服務為一體的濱江商務區；

近期，《世博地區浦西片區功能提升專項規劃（含SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03單元控制性詳細規劃）》草案正式公示。

規劃顯示，將在黃浦濱江規劃一棟總高350米的寫字樓，和一整片沿江商務區。

這個規劃的落地，將會對整個板塊起到什么樣的作用？

黃浦江各江景板塊的能級，會不會重新排序？

我們先詳細看看規劃的細則。

整個規劃的范圍很大：

北至中山南路、東至會館碼頭街、西至日暉東路、南至黃浦江，總面積約3.6平方公里，研究范圍向北拓展至8.8平方公里。

總建筑面積約485萬平方米，其中可開發規模約180萬平方米。

此次規劃將世博地區浦西片區劃分為4個規劃單元，并對SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03單元編制了詳細規劃圖則。

其中最為核心的自然是曾經世博會的場館區SBPX-01，擁有一整片一線濱江、可整片開發的完整地塊。

這個區域是未來整個大板塊的核心區，最中間的地塊將規劃一幢350米的超高層商辦在板塊的最核心C位，未來將作為板塊的核心地標；

此外，這個核心區規劃了三塊住宅用地，均是商住混合用地（圖中三個地塊）：

C02-01（最東側地塊）：三類住宅&商辦混合用地，占地面積16651㎡，容積率5.1，總建面84920.1㎡，住宅占比70%，住宅總體量59444.07㎡，建筑限高150米。

C01-01（中間地塊）：三類住宅&商辦混合用地，占地面積22393㎡，容積率5.4，總建面120922.2㎡，住宅占比50%，住宅總體量60461.1㎡，建筑限高100米。

B03-01（地標地塊）：四類住宅&商辦@商業混合用地，占地面積6984㎡，容積率18.7，總建面130600.8㎡，住宅占比30%，住宅總體量39180.24㎡，建筑限高350米。

這個片區未來開發完成后，將和當年保留下來的世博會城市最佳實踐區（其中的南片區現為錦和越界世博園）連在一起，共同形成整個黃浦世博濱江的核心商務區。

世博會城市最佳實踐區和整個SBPX-01單元北側的濱江壹號院、黃浦灘名苑、耀江花園等社區所在的區域，即為SBPX-04片區。

這個區域主要都是已經建成的區域，本次規劃中的新增改變幾乎沒有。

剩下的就是核心區兩側的區域。

先看再向東的片區，就是SBPX-02單元，即為之前綠發浦江園所在的區域。

整片區域幾乎已經是內環線和南浦大橋的夾角，地塊比較狹長。

本次規劃最大的亮點就是東側規劃了一塊新宅地（商住混合用地）。

地塊屬性為三類住宅&商辦混合用地，占地面積16922㎡，容積率6.2，總建面約104916.4㎡，住宅占比70%，住宅總體量73441.48㎡，建筑限高180米。

而最西側的SBPX-03單元，定位幾乎就是純居住，已經到了黃浦和徐匯的交界處。

本次也有兩塊新增宅地，位于捂盤多年的凱迪迪美遜東側：

東側地塊性質為三類住宅，占地面積21919㎡，容積率3.1，總建面約67948.9㎡，建筑限高80米；

西側地塊為四類住宅用地也就是租賃住宅用地，占地面積13691㎡，容積率3.1，總建面約42442.1㎡，建筑限高80米。

整個規劃的亮點主要是以下兩點：

1、給黃浦濱江段，帶來了六塊含住宅的地塊，總住宅建筑面積約26萬方。1500-2000套住宅，補齊黃浦世博濱江的居住版圖。

2、核心段商務區的規劃，讓世博濱江的核心江段不再荒廢，未來將打造黃浦區唯一一片以科創產業為主導的“中央科創區”。

那么，這個規劃對于區域的帶動作用大嗎？

未來將會對黃浦樓市格局、全市樓市格局，帶來哪些影響？

這個區域，有機會超越徐匯濱江嗎？

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為了確保信息的準確性，我這幾天腳踏實地的把整個黃浦世博濱江，走了一遍。

可以非常客觀的說：

如果規劃落地，對于區域的整體提升一定是非常明顯的，無論是板塊能級上、城市界面、人氣上、宜居性上，都有不小的提升。

這么說的核心原因在于，當下整個黃浦世博濱江的現狀，確實比較差；

整體和緩慢起步的東外灘、以及做的不太好的陸家嘴北濱江都比不了。

當下，整個板塊，可以說是非常割裂的一個狀態，沒有整體規劃的感覺。

調研時，我從整個板塊最東北段的南浦大橋下面出發，沿著江邊走，馬上就會發現整個區域第一個巨大的硬傷：

濱江步道竟然和板塊內部有很強的物理阻隔，并不能隨便走進去。

只有通過一些特定的開口（下圖斜著的路為一個開口）才能走到江邊。

而江邊也并非和外灘、陸家嘴濱江、徐匯濱江一般的正常欄桿，而是水泥墩子：

當然，如果從濱江的角度看板塊內部，倒是也可以理解：

整個濱江一線中間夾層的部位，大部分區域都是待開發區域，現狀要么是工地、要么是圍起來的空地，要么是暫時被借用成為了停車場（以及綠發浦江園南側的自來水廠）。

像綠發浦江園（下圖）邊上的區域，整體還有當年南市的老舊風范。

步行到規劃中的核心區域，整個大區域現狀：

除了當年的世博會城市最佳實踐區，通過改造成為了當代藝術博物館+越界錦和世博園，看起來城市界面比較成熟（下幾張圖都是）；

世博會城市最佳實踐區北區

越界錦和世博園

當代藝術博物館

上海數據交易所

一旦過了這個區域，到了真正的當年世博展區的核心區，大部分區域都顯得荒涼且破敗。

數據中心的西側，大面積的土地目前的用途的都是工地+停車場。

透過停車場可以看到北側的耀江花園。

路過上海兒童藝術劇院，就到了中國船舶館附近；

這里就能看出整個板塊處于規劃早期：

中國船舶館的前面，當下就是當做了物流的運輸基地。

要知道這可是黃浦濱江的一線區域，這個實際情況確實有點過于反差。

繼續再向西，也就正式進入了規劃的核心區SBPX-01片區，整個區域以當年的弧形觀景臺為界限，分為兩大片區域。

弧形內側的沿江區域，就是沿江的文體設施，包括滑板公園、艦艇展覽館、球場等文體措施。

運動場

遠望號艦艇博物館

滑板公園

而弧形之外（北側）的區域，目前現狀就是大家知道的：

停車場、以及圍起來的工地。

而繼續沿著江邊走的話，到了濱江壹號院的南側，就是待拆除的建筑。

整個濱江西側的區域，除了世博會紀念館、乒乓球館看起來恢弘大氣；

其他沿江的區域都顯得有點村——婚禮主持場地、海鮮餐館什么的都出來了。

相信跟著我的照片實錄，大家也可以看出來問題：

1、由于之前一直沒有啟動規劃，造成了濱江一線的開發和內部本應該成為商務區的片區，整體開發是脫節的；

2、作為核心江段，當前的現狀都是交通集散中心、停車場、物流園區，和本身作為黃浦區全域caz的核心江段地位、功能都是嚴重不符的，勢必得改造升級。

現狀足夠差，未來的改變才會更加明顯。

而一旦未來整個區域的規劃落地，必然對整個板塊的城市界面、宜居屬性、職住平衡，都是要帶來地覆天翻的變化的。

當然，說到這里，那么你可能就要問了：

這個規劃落地的概率如何？

如果規劃落地，未來這片區域的能級和上限如何？

能夠超越董家渡或者徐匯濱江，成為黃浦江上的第一梯隊板塊嗎？

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我們從兩個維度來分析這個規劃的落地和后續的影響：

第一個維度，就是城市建設和產業引入的視角；

第二個維度，就是規劃本身的定位問題，到底能做什么，做成什么樣？

第三個維度，就是樓市分析板塊價值的視角。

首先說說城市開發節奏和產業的視角。

大家都知道，我們說的落地從來不是指建房子。

作為基建狂魔，這片區可能3-5年就能把各大寫字樓全部建好——關鍵是產業從哪里來？

客觀來講，從整個黃浦的開發節奏上來看、以及整個黃浦江各大商務區的開發節奏上來分析：

黃浦世博濱江落的地的時間，可能會非常久。

黃浦區內，目前的開發重心主要以中黃浦為主：

以新天地和董家渡為兩端成熟核心，向中間開發老西門+豫園等“泛新天地、泛外灘、泛黃浦濱江”概念為主的區域開發。

目前大量的資源目前主要還是投入到了這個片區的建設，但是其實也已經到了階段性的瓶頸。

目前整個中黃浦的建設進程主要就是新天地、以及新天地東片區，比如新天地核心區的中海順昌、恒昌、翠湖六期；東片區的露香園和上海壹號院；

實際新天地核心區的翠六南側地塊，中海南側的永業、瑞安地塊尚未開發；東片區的翠湖七期、上海壹號院東區都沒有啟動。

豫園片區的福佑地塊和南地塊，更南側的喬家路地塊目前都是待開發狀態上海這些頂流新房，硬生生把自己“拖死了”。

而上海壹號院南側的文廟地塊更是壓根就沒有啟動，未來開發遙遙無期。

單純從目前黃浦已啟動的區域里，實際就有不少新建項目需要招商——比如新天地新的地標太平洋廣場、未來會落地的外灘地標嘉里金陵華庭。

而實際上，當下即便是董家渡的寫字樓，目前入住情況都不算理想。

而從黃浦開發的節奏上看，下一步的大節奏大概率向北發展——

剛剛啟動北黃浦區域的舊改（外灘-南京東路-人民廣場附近），以及外灘第二立面的建設。

而南黃浦的蓬萊公園、打浦橋、五里橋等區域，開發年限主要集中在90年代之后，尚且未到全面舊改的階段。

預計等黃浦全面的開發節奏輪到南黃浦、輪到世博濱江，恐怕還要很久，估計是下一個十五年的事情了。

獨木不成林，單純一個世博濱江啟動，缺少內部板塊開發的勢能，想要快速崛起就很難了。

而從全市視角看，整個一江一河上，隔壁的徐匯濱江、北側的北外灘東外灘、陸家嘴北濱江等一眾區域都是需要產業引入的狀態，大家都缺產業。

我們分析了陸家嘴北濱江的問題上海最不抗跌的豪宅區，價格體系為何崩了？，陸家嘴北濱江至少大部分版圖已經建設完畢了。

相比之下，黃浦世博濱江還只是個起點，距離達到陸家嘴北濱江的狀態還有不小的差距。

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第二個維度，就是從規劃本身來看，這個區域建成了貌似也很難出圈。

首先從體量上，這個區域的商務區體量實在是太小了，很難在商務區的競爭中出圈，成為領軍型的商務區。

整個規劃實際的新增商業商務面積大概只有70萬方多一點。

即便是加上已經建成的博薈廣場（11.4w方辦公）加上隔壁的平安濱江金融中心（7.4w方）、豐盛創建大廈（7.7w方），整個大片區全部加起來勉強有100w方的商辦面積。

整個片區加起來，都頂不上隔壁一個180萬方的西岸金融城，這還沒算徐匯濱江其他的大型CBD。

可能優勢就是350米高比西岸金融城的290米高了一點點，但是徐匯濱江還有290米的星揚中心和110萬方的西岸傳媒港，還有其他一大堆寫字樓。

而世博濱江這一段整體350米+180米+三個150米+2個80米的氣勢也不太夠，和北外灘（480米+380米+320米+一堆150米）、徐匯濱江都是都無法媲美，更加難談超越。

而作為一個商務區來說，這個板塊實際上也沒有什么商務區的氛圍：

1、兩側被兩個大橋+內環高架截斷，內環內部就是五里橋、打浦橋、蓬萊公園幾片成片居住區。

像博薈廣場實際的租金水平也只有5-7塊，在黃浦區的甲級寫字樓里，表現也算比較一般。

2、區域內地鐵密度也相對比較一般，未來規劃的核心區并沒有地鐵過境，唯一一個在板塊內的站點就是13號線世博會博物館站；

剩下的其他站點嚴格來說都在板塊外部，包括北側貼著的4號線和8號線的西藏南路站。

只能說，對比只有12號線過境的北外灘顯得有些優勢，相比于都是超過地鐵的陸家嘴、徐匯濱江、前灘、世博，都還有一定差距。

商務領域不占優勢無法出圈，做其他領域呢？

做商業，這里好像沒規劃大體量商場，形不成影響力；

做文化，肯定比不了文藝氣息滿滿的徐匯濱江；

做文旅，這區域肯定比不過北外灘和世博。

總之，這個區域缺乏能直接打透的定位，很難在全市形成影響力。

當下，黃浦對于這個區域的定位“中央科創區”：

如果走真正的科研型企業路線，作為市中心濱江段，環評這一關可能很多產業就過不了。

大概率，還是要靠總部型企業的導入。

只能說，這種情況下，除非這個區域采用“企業總部直接拿地”的邏輯，而非“先建樓、后招商”的模式，才有可能快速落地，打造成熟。

如果走招商路線，那就要等隔壁的徐匯濱江等區域完全成熟才能輪到這里了。

而從樓市視角來看，這個區域即便未來全面落地，其樓市地位大概率比不了董家渡和徐匯濱江，最多是全市的2梯隊豪宅區。

大概，就是和徐匯濱江的非標桿社區一個檔次。

作為一個樓市板塊，尤其是豪宅板塊，這個區域的硬傷就太多了：

幾乎沒有豪宅區氣質，豪宅不連片，老社區、老商品房夾在其中。

從地理位置上看，由于這里是內環鏈接南浦大橋的夾縫處，本身江岸線就不寬；

內環高架北側的地帶，直接就是五里橋、蓬萊公園等短期難以舊改的區域，無法和徐匯濱江東安地王一樣，把板塊擴大版圖。

而板塊真正核心區能建房子的地方就不多，南部靠近濱江又都留給了商務區規劃。

而北側的住宅，實際只有融創濱江壹號院一個純粹的大體量豪宅社區。

邊上要么就是租賃住宅（下圖一），要么是老商品房，完全沒有豪宅區氣質。

核心段里面，除了濱江壹號院之外，黃浦灘名苑品質一般、綠地黃浦濱江戶型太小（115㎡、140㎡、178㎡），兩個小區本身體量也很小；

耀江花園根本談不上豪宅，板塊中間還有各種老大樓，完全并沒有形成董家渡或者徐匯濱江那樣成片、且大體量的豪宅其實。

而西側片區的海珀日暉（下圖）又被南北高架隔離在外面；

加上本身產品也很“有特色”；

直接成為了徐匯黃浦邊界上的非主流社區。

至于萬年“鴿子盤”的凱迪迪美遜還不知道什么時候才能真正上市——即便上市了，產品也過時了。

其實整個片區的眾多小區，在如今這輪新房豪宅的沖擊下，產品力都有點不夠看了。

而如果講起稀缺的江景資源，這個片區其實景觀也不占什么優勢：

陸家嘴基本看不到太多，對面的世博濱江又沒有太多亮點，主要看的就是兩座大橋的景觀。

如果給各大片區的江景房排序，這個區域也不占多大優勢，何況很多小區的江景還有一定的遮擋。

綜合比較下來，即便未來整個大規劃全面落地了，這個片區在豪宅區里面，基本地位也很難超越隔壁的徐匯濱江，更像徐匯濱江的附庸板塊。

但是憑借著“黃浦”兩個字的身價，和徐匯濱江的非一線（如啟元）豪宅倒是可以打個平手。

不過說到這倒是隱藏了一些買入的機遇：

當下，像濱江壹號院這種品質很不錯的小區，主力房齡都是2012之后、且產品不算過時的豪宅社區，很多房源的價格僅有12w上下。

這個價格水平，甚至比品質不如他的部分徐匯濱江的老小區價格還要低。

如果綜合考慮其未來的樓市站位和板塊能級，其實意味著價格已經跌穿了其實際價值。

此外，相比于北上海一些價格漲得很猛的新房“偽豪宅”，或許這些超跌的二手真豪宅，是更加值得關注的選擇。

篇幅有限，后續我們會繼續推文分析，感謝您的關注。