非標項目、城市更新、細分市場、改造調整、地下商業、公園商業，都是本文的關鍵詞，感興趣就往下看。

若你對本文主角C·PARK還不怎么了解，那么我就再大致介紹一下：

項目位于軌交3、4號線延安西路站（就是那個網紅車站）東側，無縫融合、銜接西側的海粟公園和南側的劉海粟美術館。

有張園區平面示意圖，我拍了給大家看看。

從上圖能看到，C·PARK由延安西路、種德橋路、昭化路和海粟公園合圍而成，項目內有“ABCD”4棟現代化樓宇。

從下圖則能看到，商業主力空間集中在貫穿全域的地下一層，以及以街區形式呈現的地上兩層（高層區域主要以快閃和策展空間為主），共計2萬㎡。

看完簡介，聰明伶俐的你一定能提煉出關于項目的一些關鍵特征：

1、平面示意圖已經明盤了，C·PARK屬于“園區商業”，可歸類到“非標”項目范疇，因此我們無需用常規打造邏輯去看待。

2、因為毗鄰的是輕軌，因此項目雖有地下空間但不通地鐵——只有在地下打造出獨特場域，才有望吸引目的性消費，這正是項目此次想要做的“大活”。

3、既然案名中都有“PARK”了，“公園”“藝術”這些不少令人趨之若鶩的高附加值標簽，C·PARK與生俱來，也為“非標”屬性增加了更多看點。

這次整大活，是項目已經不滿足于地面上的原生態公園，更要制造“增量”，在地下空間打造一座“地下音樂公園”。

有這么多內容，并不是說C·PARK樣樣有就樣樣好，其思辨性在于，過于多元化的小體量項目，反而未必易在運營過程中找到一個核心優勢（不然也就不需要大規模的改造調整了）。可能近3年的運營時間來，最為大眾所認知的就是其“寵物友好”標簽。畢竟自身開放式特性加上毗鄰街區，使C·PARK始終享有寵物友好紅利。

此外，吸引我第一次前往C·PARK的，是2023年10月舉辦的TEAM WANG DESIGN“UNDER THE CASTLE”主題活動，成功通過一檔爆款活動讓我這種幾乎零參與感的人都想去看看，這也是項目在剛亮相一兩年間主打的運營策略。

但問題是，寵物友好對于任何項目而言，都只能是加分項，來的客流更多是休閑心態；爆款活動更是可遇不可求，且是非常規的潮汐式客流，無法形成例如每周一檔的常態化運營，兩者都不足以支撐起多元化的內容定位和消費供給。這成為了C·PARK這兩年在零售、生活方式等其他業態相對缺乏存在感的痛點。

怎么辦呢？得不破不立了！

新定位如何切入？

如果僅看微觀空間，比如地下樓層，那方案有很多，例如做成白領食堂也未嘗不可，但真這樣的話我可能就沒什么分享欲了。

從長計議來看，得看看宏觀環境。

項目所在的長寧區，在商業發展方面都擁有自己的特色，例如我過往經常分享的上生·新所、做過完整探班的翡悅里，都是近年優質園區商業的代表，愚園路的統籌運營更是持續造就良好口碑。有沒有發現他們的共性？都比較愜意舒適、有點小資情調。

從區域商業環境來看，當下被提倡的夜間經濟、文化娛樂消費聚集地，倒是可以切入的空白點，這是長寧需要補足的板塊，而C·PARK的地下空間正好自告奮勇要成為這塊重要“拼圖”。

有了大方向切入點后，再來看選品——夜經濟、文化娛樂領域也包羅萬象，C·PARK這回瞄準的是音樂，更精確地說是小眾先鋒音樂文化。其底氣在于：

1、在文化消費領域，音樂（所涵蓋的俱樂部、派對、音樂節文化）是相對具有直接消費轉化潛力的（不同于遛狗1小時，就喝一杯咖啡）。

2、上海市場過往的音樂文化圈層，不乏分布于巨富長、東湖路等街區的小眾俱樂部&酒吧，以自然形成聚集為主。但尚未出現過商業地產項目方主導的此類業態聚集，這也是此次C·PARK改變操盤思路中最重要也是最創新看點。

交流中有朋友發來問號，C·PARK是不是要在地下空間打造一個類似INS這樣的夜店集群空間？

當然不是啦！

兩者可能唯一可以類比的是，均切入了娛樂文化細分市場，但實質上是不同的類別方向。夜店文化屬于大眾娛樂，受眾群體基礎更大。C·PARK則聚焦于更為小眾先鋒音樂俱樂部文化；此外商業模式和運營邏輯也不一樣（前者偏自營，后者還是租賃模式）。

又有人問，那都是地下空間，這次的改造會不會變成又一個FOUND158？

當然也不是啦！

兩者可以類比的是，均位于地下空間。雖然這回商業模式類似，但品牌的打造、團隊的背景和聚焦的音樂文化等層面又完全不同，外加選址區位、園區構成和通達性等各方面也迥異，因此個人認為FOUND158置于當下環境來看，也不構成對C·PARK的未來參考。

3、考慮到C·PARK作為國企操盤的項目，有著非常明確的目標：打造為長寧區重點文旅地標，因此勢必可以獲得更多區政策的支持和資源的傾斜。未來有望與區相關部門共同發起或引進眾多國內外的優質音樂節活動，跳出項目本身，扮演更多職能和角色。

更直白一點，如同徐匯把西岸片區搞成了頂流，其他區域勢必也會嘗試充分挖掘自身資源和優勢，C·PARK顯然會是長寧區手中的一張中重要的底牌。

4、最后是空間基礎，在地下空間做音樂主題空間，可以最大程度上避免擾民等各方面問題，這是實實在在的基礎條件。

此輪改造調整過后，C·PARK的結構形態會在垂直動線層面打造出兩個維度：

地上空間為“C·PARK海粟文化廣場”，延續此前集商業、辦公、展覽于一體的優勢，繼續深化“辦公園區配套商業”定位。這里更生活化、園區化，商務休閑、寵物友好，都將會更多聚集于此。

地下空間則將變身為“C·PARK地下音樂公園”，這里將是一個聚集俱樂部、音樂節和派對活動的文化場域。更具目的性、圈層化，將會有明確的消費者畫像和消費動機。

就個人而言，如果有項目要切入細分市場，不論是多年前期望打造女性主題的新天地廣場、華潤時代廣場（這兩個還是可惜，更多是時機因素），還是近幾年的百聯ZX創趣場等項目，我都持歡迎心態，畢竟雖然“選擇”可能會因時機等各種問題而成為試錯，但勇于選擇本身就是需要有足夠的商業打造水準作為支撐的，個人很樂于看到百花齊放的局面，真正重要的是如何做好、做精。

那么如何下手？

沒有實實在在的內容資源最終也只能是空談，一般這種細分主題在落定之前，都已經會有談得七七八八的合作單位了。那些沒有資源空做方案再去找資源的絕大多數最后都是一地雞毛。

C·PARK有備而來，目前已確定合作的品牌，包括有來自北京的電子樂先鋒俱樂部“招待所俱樂部”上海首店（新店名稱REACTOR）；Live House頭部品牌“育音堂”打造的育音堂音樂小鎮，搖滾樂老牌酒吧“老卵俱樂部”，垂直亞文化的新晉廠牌ILLUM CLUB，以及原本就扎根在C·PARK地下的世界音樂酒吧wigwam（如下組圖）。

這些都是業內具有號召力，且不乏深耕行業超過20年的市場熟牌，各自擁有粉絲客群基礎，每一個單拎出來都是“能打”的，項目要做的，是發揮聚合的能量。

此外，項目不能做甩手掌柜，要把自身能做的工作做到位。畢竟C·PARK擁有太多標簽，不只有音樂，地下空間也是全天候開放的空間。

簡而言之，軟硬兼施。

硬裝主要目的是優化消費者動線和增強夜間娛樂氛圍——除了海粟綠地和中庭廣場入口之外，針對夜間消費場景，新增設快速通道。

軟裝主要是目的是結合公園的在地性、趣味性，以及夜間運營的功能性，給消費者帶來更多有意思的公區體驗。

例如外部空間通過醒目的亮黃色進行具有主題感的引流。

內部空間則采用了更多深色系以及LED等裝置，營造深邃潮酷的夜場氛圍形成獨立場域。

同時我也和項目方朋友交流時也提出了一些個人期望，例如“日間+夜間”運營的融合和互動，會是我對這個目前非常“孤品”的項目一大關注點，畢竟我自己是沒有夜生活的，那我如果白天去C·PARK看點什么呢？

項目需要有更多餐飲、文化內容引入，從而豐富客人在白天，以及暖場時間的消費結構。形成一個不僅在空間上合理，在時間維度同樣具有全時段屬性的案例，事實上項目也是這么規劃的。如下圖所示，整個地下空間除了紫色塊所示的CLUB&LIVE HOUSE業態外，依舊會布局與之相關的零售、餐飲、酒吧等業態組合，主打夜間消費，但同樣歡迎日間前來探索體驗。

令人驚嘆的是，據悉C·PARK未來的街區整體運營將配備日夜兩班的運營團隊針對日夜不同業態及人群，會制定不同的管理規范，項目期望把事情做好做成的心態可見一斑。

綜上，從規劃邏輯、主客觀條件，和現階段呈現來看，有理由對于C·PARK地下音樂公園打造一個細分文化場域報以期待。

如同我和朋友所說，這個項目是否做成，不僅僅在于引入的俱樂部品牌能吸引足夠多的客人在夜間前來消費，還在于如何以其為支點，撬動此前靠寵物、藝術未能帶動起來的多元化消費活力和休閑體驗，甚至是區域文娛產業的發展。

近日，項目已經開始舉辦各種派對活動為新空間造勢了。

如果你在讀本文前，還不認識C·PARK，未來正好可以重新認識一下。畢竟對你我而言，C·PARK都將是一位馬上要脫胎換骨新朋友了。