“145萬買天河中石化福利房”！

　　最近，這類視頻在各大交流群傳的沸沸揚揚，文案簡直戳中心巴——

　　天河、145萬、精裝三房兩廳、70年產權、獨立紅本、可落戶、帶學位、15年免息...

　　不少朋友追問，消息屬實嗎？有門檻嗎？值得入手嗎？

　　帶著一堆疑問，樓市君直奔現場，剛到就發現不對勁......

　　｜圖源：中介視頻號

　　壹

　　樓市君聯系發布該視頻的中介約看房，對方發來的定位直接標在清華附中灣區學校門口。抵達后，由該項目的現場銷售開車接待。

　　好奇之余，車已經開進了廣東省新材料與人工智能科技園里，售樓部門口標著大大 的帝融集團 。

　　不是中石化福利房嗎？原來，所謂的中石化福利房、陽國華花苑二期，根本不存在。

　　而發布視頻引流的中介，與現場實際接待的銷售是兩批人，口徑不一致，剛開始看房就出現“忽悠”的嫌疑。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　盡管噱頭存疑，該項目仍吸引了不少購房者，樓市君在售樓部及樣板房參觀期間，先后遇到多撥咨詢客戶。

　　但是，售樓部里沒掛任何商品房預售許可證， 不知這些客戶有沒有留意？

　　｜廣州樓市發布 攝

　　樓市君了解到，該項目官方名稱為天河·科融苑，是由廣東省科學院化工研究所與廣東帝融集團聯合開發，且由帝融集團負責投資運營。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　該項目分兩期建設，其中專門用于科研的辦公場地是二期，目前部分原有辦公樓未拆除，仍在使用。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　項目在售的是一期，名為邁谷，說白了就是廣東省研究院的人才住房。

　　總共6棟12層小高層，樓間距超60米。主推71-79平的2+1房、93平南向三房、113-146平的四房，均為現樓交付。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　值得注意的是，銷售重點推介的146平四房，實則需購買兩套約73平戶型并打通，才能實現。其背后風險，樓市君后面再展開說。

　　先看銷售口中的“神仙配置”。

　　1）身份與產權。

　　項目宣稱與陽華國花苑同屬一個系列，當前為集體大證。

　　5年后補繳約2500元/平土地出讓金、1%個稅及1%維修基金，即可辦理70年產權獨立紅本，支持自由交易。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　2）價格與付款。

　　宣傳單價2.1-3.2萬/平，首付僅需4-5成，剩余款項可享15年免息分期，僅需償還本金，月供幾千元。

　　資金直接打入銀行監管賬戶，號稱“安全有保障”。

　　3）配套與落戶。

　　三地鐵環繞，緊鄰廣中醫附屬中醫院等，可落戶街道集體戶，并稱周邊有多所名校，小孩教育不用愁。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　4）戶型與圈層。

　　12層小高層，樓間距超60米，房屋使用率達87%，精裝交付配廚房三件套。

　　宣稱絕大部分是研究所員工、公務員、醫生等群體居住，圈層純粹。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　貳

　　聽到這里，你是不是有點心動了？

　　但樓市君扒到它的不動產權證，又核實了相關政策后，發現了令人心驚的真相——

　　1、補證是空談，70年產權純屬虛構。

　　天河·科融苑實際是50年使用權的人才配套用房，與“中石化福利房”不搭邊。

　　其不動產權證上，明確標注劃撥+科研用地，整個小區只有集體大證，無法分戶辦獨立紅本。所謂補證承諾，沒有任何官方文件支撐。

　　｜圖源：項目銷售

　　要知道，劃撥科研用地要轉住宅用地，需多部門審批+補繳高額出讓金（遠不止2500元/平），實操難度非常大。

　　且該項目與購房者簽訂的也不是購房合同，而是轉讓合同，所謂的70年產權是不存在的，實質是以租代售，50年的長期限。

　　｜與銷售的聊天截圖

　　據《民法典》規定，租賃合同最長20年，也就是說，超出的30年期限，不受法律保護，可能被認定無效。

　　更可怕的是，沒有獨立產權，購房者本質只是長期租戶。

　　一旦開發商資金鏈斷裂、項目被政府收回，或者研究所收回土地，購房者既拿不到房，已付的首付和分期款也可能追不回來。

　　｜圖源：最高法公報

　　2、高首付+資金無保障，同房不同價風險高。

　　宣傳單價為2.1-3.2萬，看似單價不高，但5成首付門檻并不低。

　　按照現場銷售算的價格來看，73平的2+1戶型，總價約155萬，首付需要78萬；15年免息分期，月供則要去到4278元。

　　這部分資金直接進開發商賬戶，所謂“銀行監管賬戶”真實性不易核實，資金安全不一定能得到保障。

　　一旦開發商跑路或項目出現問題，購房者維權難度極大。

　　而且價格無統一標準，據銷售透露，價格全靠領導審批，“資質優質”就能拿到更低折扣，普通購房者可能同房不同價。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　3、學位無保障，落戶僅能靠集體戶。

　　首先可以明確的是，清華附中為全區搖號，與是否購買該項目毫無關聯；周邊學校也只能統籌分配，不存在對口學位保障。

　　戶口只能遷入街道集體戶。銷售說5年后補證可以遷到小區，可補證本身就是空談。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　4、私自改造違法，安全與名額雙風險。

　　銷售推薦買兩套約73方的兩房，后期購房者可自行打通為四房，稱“單價便宜的同時享有大面積”。

　　理論上，若想合法實現兩戶變一戶，必須向主管部門重新報批，獲取《建設工程規劃許可證》。

　　這需要提交由原設計或同等資質單位出具的結構安全方案，并通過嚴苛的審批。

　　現實是，此路不通。主管部門幾乎不可能為這種改變房屋基本單元和用途的申請開綠燈。

　　即便墻能私下安全拆除，也有可能隨時會被舉報，面臨的就是行政處罰、罰款、并責令恢復原狀等。到頭來，還得再花錢把墻砌回去。

　　｜圖源：中國住建部

　　除此以外，樓市君實探時還發現，有房屋門內掛著“生意興隆”的標語，經與該戶的出入人員證實，確實是被用來辦公。

　　銷售稱，對方是用來直播，實際營業執照注冊地址并非在此，“只要不擾民就可以”。也就是說，這類行為在該小區是被默許的。

　　未來居住體驗是否會受影響？消防等安全隱患是否增加？這類問題，購房者不得不考慮和重視。

　　｜廣州樓市發布 攝

　　天河核心區的低價誘惑確實迷人，但不能用福利房、補證、圈層等噱頭，掩蓋其無產權保障的核心問題。

　　樓市君提醒大家：買房前一定要核實不動產權證的權利性質和土地用途，遇到劃撥用地、科研用地對外銷售住宅的，要提高警惕。

　　承諾補證、以租代售超20年、無獨立紅本的房源，更是要拉響警報。

　　買房不易，別讓撿漏的幻想，變成踩坑的悲劇。