開發商將抵押給銀行的房子出售給業主，銀行要求拍賣業主購買的房子被法院駁回

（中國智慧工程研究會雷鋒精神工作委員會學雷鋒先進人物張添強）

某小區開發商為貸款3個億，把開發的商品房抵押登記在某銀行名下，在業主不知情情況下，開發商又把抵押給銀行的房子出售給業主孫女士（化名）等業主，孫女士入住10多年卻辦不了產權證，還被銀行起訴到法院，要求拍賣孫女士購買的商品房。近日，大連市中級人民法院作出一審判決，駁回某銀行要求拍賣孫女士購買的商品房起訴。

1、案件回放

2016年12月份，開發商大山置業公司（化名）向大連某銀行貸款3億元，并用其開發的61套商品房作抵押，借款后大山置業公司無力償還貸款，被銀行起訴到大連市中級人民法院。大連市中級人民法院作出（2023）遼 02 民初 1261號《民事判決書》，判決大山置業公司償還銀行貸款3億元并承擔利息1.5千萬元，同時對抵押登記的61 套房屋享有抵押權，對折價或拍賣、變賣所得價款在判決確定的債務范圍內優先受償。

法院判決后，大山置業公司拒不履行法院判決，某銀行向大連市中級人民法院申請強制執行， 2024 年 12 月 18 日，大連市中級人民法院查封了包括孫女士在內的小區61套房屋，并上門張貼《公告》，決定拍賣業主們購買的房子，所得價款在判決確定的債務范圍內優先受償。

2、孫女士提出執行異議

看到自己家門上張貼了大連市中級人民法院的拍賣《公告》，孫女士和業主們都慌了，大家委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師向大連市中級人民法院提出執行異議，經審查，孫女士在法院查封前與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，孫女士交納了全部購房款，開發商將涉案房屋交付給孫女士占有、使用至今。今年5月份，大連市中級人民法院作出（2025）遼 02 執異 235 號執行裁定裁定，裁定中止對孫女士房屋的拍賣。

3、法院審理過程

某銀行不服，向大連市中級人民法院起訴，要求判決繼續拍賣孫女士購買的商品房。

大連市中級人民法院公開開庭審理了本案。北京市盈科（大連）律師事務所的王金海、馬銘澤律師代理孫女士出庭應訴。孫女士一方主張，2015年7月7日在開發商售樓處簽訂了《商品房買賣合同》，交納全部購房款 127萬余元，開發商為孫女士開具了不動產銷售電子發票，并將商品房交付給孫女士占有、使用至今。對于開發商將涉案房屋抵押給某銀行貸款的事實，孫女士表示自己不知情。

某銀行稱，銀行在2016年向開發商發放貸款前，已經對小區61套房屋進行了抵押權登記，依法對孫女士購買的案涉房屋享有合法抵押權，該權利已由生效法律文書確認。依照規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持。

全國法律援助先進個人、北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師說，依照《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。”

法院經審理后查明，孫女士作為商品房消費者，符合上述規定第一、二、三項條件。根據查明的案件事實，某銀行根據生效判決對案涉房屋享有抵押權,在執行階段大連市中級人民法院于2024 年 2 月 28 日查封案涉房屋，但孫女士與開發商針對案涉房屋簽訂商品房買賣合同時間（2015 年 7 月 7 日）早于法院查封時間，且開發商確認其已交付全部房款，并向孫女士開具全款《銷售不動產統一發票》，涉案房屋為孫女士惟一生活用房，依照法律規定，居住權大于抵押權，孫女士有權對抗某銀行的查封和拍賣。

法院判決

大連市中級人民法院采納了王金海律師的代理意見，今年12月12日，大連市中級人民法院作出判決，駁回某銀行的訴訟請求，解除本院（2023）遼 02 民初 1261 號民事裁定及（2024）遼 02 執保 29 號協助執行通知書對孫女士購買房屋的查封。案件受理費 16230 元由某銀行承擔。

馬銘澤律師說，居住權和抵押權都是《民法典》中規定的物權類型，但性質不同。居住權是用益物權，保障特定人對房屋的占有、使用權，以滿足生活居住需要 ；抵押權是擔保物權，保障債權人在債務人不履行債務時，能就抵押財產優先受償 。由于兩者都可能存在于同一房產上，當發生沖突（如房產被拍賣）時，誰的權利更優先就成了關鍵問題。根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，如果購房者同時滿足“所購商品房系用于居住；在案涉房屋所在地無其他用于居住的房屋；已支付全部價款，或在一審法庭辯論終結前付清余款”這三個條件，其權利可排除抵押權人的強制執行。