我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，熟悉合肥買房政策、區域規劃與學區，成功指導數千名購房者合肥置業。吳哥屬于實戰派，只說對你最有用的操作和建議。

以下為“合肥買房參謀”公眾號粉絲問答精選提問回答分享。你有合肥買房賣房問題，也歡迎互動溝通。

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合肥買房參謀公眾號粉絲提問：

1、問：我2023年在合肥買了一套新房，去年年底新房交付了，但是我一直沒有繳納契稅，網上問了豆包說晚繳納契稅會有違約金？是這樣的么？

合肥買房參謀回答：

據我所知，新房晚繳納契稅是沒有違約金或滯納金的，唯一影響的是房子影響房子滿二，即賣房子時候，如果契稅繳納或房產證辦理時間沒有滿二年，會有一個非常高的5.3%的增值稅。例如房子賣了200萬，增值稅就要額外繳納十幾萬的。

吳哥之前碰到過一位房東，房子都交付七八年了，但是一直沒有繳納契稅，現在想賣了，我勸他趕緊去辦證。同樣掛價房子，有很高的增值稅，會嚴重影響賣房的。

作者簡介：合肥買房參謀（有個同名公眾號，關注即免費送2.5萬字合肥優選安心買房寶典），211 大學畢業，十余年房產經驗，可幫梳理買房需求，全市范圍內精薦新房與二手房小區清單，助你一站式高效安心安家合肥。

2、問：我最近想在合肥買房，不知道要不要買車位？

合肥買房參謀回答：

要不要買車位，這個需要根據自己的需求與小區停車位的量來定。

如果自己已經有車子或者最近要買車的，可以考慮買一個車位。

當然，也也要結合要買的小區停車位車位配比與可好停車情況來定。例如十幾年前的老小區，小區車位配比低。

像前幾天我陪一位購房者看2005年交付的小區，購房者小區位置與戶型都看的不錯，但是小區不好停車，到小區物業打聽車位情況，得知前面有一兩百位業主在排隊輪候租車位呢，不知道猴年馬月才能輪到呢。

因為前面的人放棄現有車位，除非是前面的業主不住這個小區或者賣掉房子了，才會有新的車位出來的。所以即使這個小區看得不錯，也只能放棄看其他小區了。

最近幾年的新小區，小區車位配比充足，基本達到1.3以上，甚至有的達到2.0，這種小區車位充足，個人建議就可以不急著買車位的（除非資金充足且非常想買靠近樓梯口的好車位）。可以前期租車位，等后期價格合適再買一個。

合肥次新小區的不僅僅房價下調厲害，車位充足的小區車位價格也下滑厲害的，不少小區之前動輒十幾萬的車位，現在可能只要幾萬也能買到的了。像瑤海區某小區新盤時候一個車位價格要6萬多，交付三四年后賣4萬多，最近只要2萬元左右就可以買到產權車位。要知道高峰期時候，之前人防車位都要賣4萬多的。

在二手房階段，車位的價格一般都是價格平進平出的（當然之前有的車位買的價格十幾萬甚至更高的，價格都會回歸的，一般不超過10萬元的），甚至半買半送的不在少數，有的業主為了加快賣房速度，也有車位全送的情況的。所以，在買二手房時候，如果自己需要車位，原業主也有車位在售，可以順便要求業主車位價格作調整一起賣了。

3、問：我看好多回遷房價格好低，買房預算有限，能買回遷房么？

合肥買房參謀回答：

回遷房價格是低，但是低有低的道理的。

一般來說，回遷房的質量不佳，墻體薄隔音差，樓上動靜清晰可聞，后期滲水、裂縫等問題頻發，很多交付十年左右的房屋墻皮大面積脫落嚴重、窗戶漏雨，維修頻繁易引發居住崩潰。

回遷房的物業更是硬傷，物業費非低甚至很多小區物業費是免繳的，這導致物業服務缺失，可能樓道無人清掃、設施損壞半月不修，綠化被破壞也沒人補種，公共區域被亂占，鄰里矛盾多。

回遷房的戶型差，很多回遷房的戶型特別差，例如客廳不朝南邊，沒有采光，臥室空間小等。

回遷房住戶雜，要不是回遷的老人居多，回遷房的家庭一般都不差，很多年輕人自己不住的，就是家里老人居住。或者回遷房較多的，就自然的出租出去，這樣賺租金錢，導致回遷房小區里面租戶非常多。因為回遷房租金也低，物業費也沒有，所以租戶非常雜，很多是做小攤小販的，小區里面停了很多三輪車，加上沒有好的物業管理，導致小區環境很糟糕。

如果房齡老的回遷房，停車也是一個大問題，車位不足，導致小區里面車子亂停亂放，小孩在這樣的小區里面玩耍很不安全。

基于以上原因，回遷房一般比同地段的商品房價格要低三分之一甚至只有一半價格。但即使這樣，買的人也不多。

尤其是現在很多商品房價格回調了，像濱湖區很多大高層的單價也只要萬把元，總價八九十萬也能買到十年左右房齡的三房戶型。這樣的不高總價就沒有必要買回遷房的了，除非預算實在有限，實在沒辦法才去買回遷房。