“現(xiàn)在不只是買家觀望，連賣家也開始觀望，市場(chǎng)僵持住了。”

這是我們眾多賣房師在一線最真實(shí)的體感。

之前幾次重磅政策，消化了池子里大批低總價(jià)剛需房。

接下來樓市核心交易標(biāo)的轉(zhuǎn)向中腰部?jī)r(jià)格段房源。

歷史上每一次賣到腰部主力的時(shí)候，房東都是很樂觀、不愿意降價(jià)的。

加上最近貼息政策吹風(fēng)，不少房東對(duì)明年的小陽春很期待。

大批房東撤牌不賣了

數(shù)據(jù)上能看到，上海二手房掛牌量正在加速下滑。

圖源：潛龍勿用

這背后不是成交去化，而是一大批房東撤牌不賣了。

核心原因是房?jī)r(jià)急跌。

今年下半年，上海樓市出現(xiàn)兩個(gè)信號(hào)：

一個(gè)是，曾經(jīng)火熱的中產(chǎn)網(wǎng)紅盤開始打折補(bǔ)跌，大量新房開分銷。

另一個(gè)，此前相對(duì)堅(jiān)挺的熱門次新房板塊，開始補(bǔ)跌。

典型的有靜安大寧、長(zhǎng)寧天山、閔行古美、浦東唐鎮(zhèn)。

大寧的標(biāo)桿盤，靜安府跌至開盤價(jià)。

慧芝湖花園的2房，比2016年還便宜了。

截止到12月中旬，上海二手房掛牌價(jià)近半年累計(jì)跌幅7.6%。

圖源：房外房研究院

昨天看到一位房東吐槽：

“之前掛560萬，中介張口就讓降到480萬”

“好不容易有客戶報(bào)價(jià)了，對(duì)方還要再砍8折”

這誰受得了。

房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到這份上了，掛牌還要被中介瘋狂壓價(jià)，談判還要被買家大刀砍價(jià)。

樓市有多慘烈，只有身在局中的房東們，感受最為深刻。

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錯(cuò)峰賣房

除房?jī)r(jià)下跌外，房東選擇撤牌躺平還源于兩個(gè)主要期待：

1、看到政策吹風(fēng)，期待明年的小陽春。

2、想著錯(cuò)峰賣房。

我們一一解答。

先說房貸貼息，傳聞規(guī)模是4000億。

大約是全國(guó)房貸余額（38萬億）的1%，這和100BP也對(duì)得上。

如果這個(gè)政策落地，將惠及新增及存量、新房及二手房，對(duì)購房者無疑是個(gè)大利好。

但這能拉動(dòng)多少成交呢？

我們可以參考汽車行業(yè)的補(bǔ)貼政策。

2025年，汽車行業(yè)預(yù)計(jì)投入約4000億元補(bǔ)貼，包括報(bào)廢更新、置換補(bǔ)貼和免購置稅等。全年來看，這些補(bǔ)貼預(yù)計(jì)拉動(dòng)汽車銷量約10%，補(bǔ)貼與銷售額比例約為1:1。

也就是說用4000億拉動(dòng)一個(gè)銷售額4萬億市場(chǎng)的10%。

而房地產(chǎn)是一個(gè)15萬億的超大市場(chǎng)（新房8.5萬億+二手房6.5萬億）。

若要達(dá)成類似刺激效果，需要砸多少真金白銀你們可以算一算。

而且，貼 息為固定利率，對(duì)不同總價(jià)房屋刺激效果一致，沒有汽車補(bǔ)貼的針對(duì)性效果強(qiáng)。

因此1%的tie息，至多影響1-2個(gè)月銷售（月增20%）。

對(duì)于全年可能只有2-3%的影響。

若在節(jié)后執(zhí)行，效果還會(huì)被傳統(tǒng)小陽春淹沒。

再說說錯(cuò)峰賣房。

我們接觸到的房東，99%都想著錯(cuò)峰賣房。

但事實(shí)證明，“錯(cuò)峰”本身就是一個(gè)偽命題。

就像今年7月份，市場(chǎng)遇冷，房東想著等金九銀十再賣。

結(jié)果金九銀十行情落空，房?jī)r(jià)下跌的損失無法挽回。

現(xiàn)在大家又都想著年后再賣，供應(yīng)量必然集中釋放，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更加激烈。

賣房的本質(zhì)就是競(jìng)爭(zhēng)，別人懈怠的時(shí)候，就是你出貨的好時(shí)機(jī)。

在下行市場(chǎng)，賣得快才能賣得貴。

這幾類房東還是要加速賣房

雖然理解房東的觀望心態(tài)，但我們并不建議盲目撤牌躺平。

因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，持房成本也變得越來越重。

一方面，租金加速下跌，房產(chǎn)持有收益不斷縮水；

另一方面，降息停滯，政策干預(yù)預(yù)期減弱，房地產(chǎn)軟著陸成為共識(shí)。

雖然上海二手掛牌量有所下滑，但整體仍處高位。

2026年限售解禁后，次新房的拋壓也會(huì)追上來。

所以，能加速出售的房源還是要盡快出手。

賣房競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)決定了，當(dāng)別人撤退時(shí)，努力才有超額回報(bào)。

建議趁著市場(chǎng)淡季，在多數(shù)房東撤牌躺平之際抓緊出貨。

尤其是以下幾類房源，一定要盡快處理：

1）產(chǎn)品錯(cuò)配的房子，一定要趁早賣掉！

比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅。

這類房子被開發(fā)商精準(zhǔn)狙擊，單價(jià)跌完了，未來小心跌總價(jià)。

2）1000萬以上高總價(jià)的懸空資產(chǎn)泡沫依舊大！

今年下半年1200-1500萬的改善類次新房已經(jīng)進(jìn)入補(bǔ)跌通道。

徐匯、黃浦、前灘、瑞虹新城這些歷史跌幅小于20%的，后續(xù)可能會(huì)補(bǔ)跌。

持有這些二手次新房的房東，加快賣，能高位套現(xiàn)就快速套現(xiàn)。

3）外環(huán)外無地鐵/有硬傷的房子，中外環(huán)超大社區(qū)！

外環(huán)外嚴(yán)重供求失衡，大家都在賣差買好，無地鐵有硬傷的房子未來的壓力只增不減。

上海幾個(gè)超大社區(qū)，上海康城、世茂濱江花園、中遠(yuǎn)兩灣城。

盤子大，競(jìng)爭(zhēng)大，拋壓大，能落袋為安就落袋為安。

4）不是強(qiáng)初中的學(xué)區(qū)房，一定要賣掉！

2021年上海中考改革，小學(xué)的學(xué)區(qū)已經(jīng)沒那么重要了。

我們現(xiàn)在規(guī)劃的也都是強(qiáng)初中的學(xué)區(qū)，因?yàn)橹锌际且磕甑某煽?jī)來驗(yàn)證的，什么市重點(diǎn)率、四校八大率等。

5）賣舊買新、賣小換大的置換客戶，要加速了！

房?jī)r(jià)下跌，本質(zhì)上是對(duì)置換是有利的。

你要賣的房子雖然跌了，但你想買的房子跌的更多。

現(xiàn)在上海小房子換大房子，差地段換好地段的路徑在收窄。

要置換的房東要趕快賣房了，手握現(xiàn)金，才能從容選擇新房或次新機(jī)會(huì)。

樓市下行，流動(dòng)性比利潤(rùn)更重要。

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最后

雖然房?jī)r(jià)還在跌，但上海目前二手成交量仍穩(wěn)定在5000+套/周。

不同于2011-2012、2017-2018年陰跌時(shí)期二手成交縮量明顯。

目前上海賣房的周期和流速是能夠得到保證的。

在當(dāng)下的市場(chǎng)，只要你不脫離市場(chǎng)價(jià)賣房，且房子沒有硬傷，那你是很容易就能出手的。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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