北京
文：賈老道
十多天前，貝殼在成都舉辦了一場聲勢浩大的開放日活動，108家媒體云聚西南，為有108套房子的成都貝宸S1項目站臺。
在之后幾天的新聞通稿里，這個11月15日開盤，卻只賣出20多套的豪宅項目，幾乎變成了成都頂流紅盤：
成都全年2000萬元級以上的頂豪中累計網簽排名第二位。
老道沒有去核實這個數據的真假，但我想任何一個項目開盤近一個月，去化率還不到25%，都是一種徹頭徹尾的失敗。不管它排名第幾。
老道也無意貶損貝宸S1的失敗，只對其失敗的原因進行探討。
明面上看，貝宸S1是一個特別應該成功的項目。
作為貝殼首個自操盤項目，他們對貝宸S1進行了飽和式投入，建安成本超過了拿地價；項目層級也堪稱罕見，由貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛親自決策；最后，貝殼還在貝宸S1驗證了C2M模式。
所謂C2M模式，即消費者直連工廠的生產模式。
具體到房地產行業，貝好家可以通過區域內的新房、二手房、客源等多維度數據，協助開發商精準拿地、預測開盤價、洞察客戶需求等等。
為此，貝好家C2M模式甚至基于用戶行為數據，迭代除了四大核心模型：
可比價格模型、項目時點價定價模型、潛客模型、套型配比模型。
不得不承認，憑借貝殼在中介行業的壟斷級地位，這套理論是說得通的。
就拿電建地產和貝好家合作的長安華曦府來說，這個項目2024年開盤，首開成交16億，三個月基本清盤。這次貝殼活動，電建領導為此親自前往站臺。
但貝宸S1還是失敗了。
關于電建和貝好家的合作，后來老道和知情的朋友核實了下，得到了相反的答案。他否認了數據驅動項目模式的可靠性。
朋友說，去年和貝好家合作，是為了解決電建地產在特殊情況下，錢不夠的問題：
他們進來的時候，我們啥都做完了。
這里解釋下，貝好家有多種合作模式，依靠數據分析和AI算法的C2M模式，只是其中一種。資金服務是另一種。
說白了，電建主要看上了貝好家的錢。
為啥貝殼自操盤不靠譜，老道也可以用貝宸S1項目的一個細節舉例。
貝殼宣傳說，貝宸S1的四個樓棟，本可以被輕易排布為正南正北，但為了把西北向的城市天際線和夜景景觀最大化，主動按照30°到50°的角度進行了旋轉。
因為貝好家發現：
成都人對城市繁華景觀超級買賬。
老道不明白，貝好家的大聰明模型是怎么分析出來這個結論的。更令人難以置信的是，貝好家完全信任AI，居然真的這么操作了。
這番操作說白了就是，為滿足城市景觀，貝好家把主力375平戶型的主景觀面，設計為：
朝西北。
或許有成都人喜歡夜景，但前提絕對不是犧牲日照。沒有任何一家正常的開發商會這么干，除非他們也得了：
AI之病。
關于貝好家和C2M的成敗，北京地產圈這段時間也一直在討論。
操盤過北京幾個頂流項目的朋友認為，比起自操盤，貝好家更適合做顧問和外腦。
比如大數據和模型只能解決定價問題，不能解決策略問題。AI不會知道，客戶因為找關系得到一個點的折扣，比直接拿到折扣，成單幾率大得多。
尤其是在豪宅項目里，有時候成交原因就是銷售一句說進心坎里的話：
人情社會里，很多事，數據解決不了。
顯然，貝殼已經有人意識到了這一點。
就在貝宸S1開盤前三個月，貝殼二號人物徐萬剛還在成都干得熱火朝天，貝殼一號首長、董事會主席彭永東，便在中期業績會上宣布，將不再新增自操盤項目。
你看，我就說AI永遠替代不了人類。
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