據說，2017年那會兒，馬云在杭州開會，說了一句讓全場愣神的話。他說過去八年房價一直在漲，可再過八年，房子可能就變成最不值錢的東西了。

臺下不少人聽完直接笑了，轉身又跑去看樓盤沙盤，排隊搖號。那時候誰信啊？一個搞電商的人，懂什么房地產。

這句話后來被網友傳成了＂房價如蔥＂四個字。其實他原話沒這么夸張，是大家越傳越走樣。

但意思差不多——八年之后，房子可能沒現在這么金貴了。當年全國商品房均價同比漲幅超過百分之十，一線城市買套房得掏空三代人的錢包，這種行情下，他這話聽著就是個笑話。

一晃到了2026年春天，再回頭看，味道完全變了。這九年里馬云本人的變化也挺大。

他從阿里巴巴董事局主席位置上退下來后，人就慢慢從公眾視野里淡出去了。有人在歐洲杯看臺上拍到他，有人在新西蘭咖啡館碰到他，還有人在東京大學校園里見過他和教授一起走路。外頭各種猜測，說他隱退了，說他出國了。

轉折點是2024年底。2024年12月8日，螞蟻集團二十周年活動上，馬云上臺講了幾句很實在的話。他說AI會改變一切，但AI不會決定一切。

2025年2月，時隔六年多的民營企業座談會召開，他作為參會企業家之一出席，外界關注度一下子拉滿了。緊接著他又跑了閑魚、夸克、餓了么這幾個工區，頻率明顯高了起來。

2025年4月10日，阿里云新財年啟動會在杭州云谷園區辦。馬云穿著阿里云十五周年紀念衫，胸前別著＂風清揚＂的新工牌出現了。

他說科技不光是去征服星辰大海，也得呵護好人間煙火。會后阿里宣布，未來三年要投入超過3800億元搞云和AI基礎設施。

這個數字是中國民營企業在這個領域歷史上最大的一筆投資。一邊砸錢搞AI，一邊果斷瘦身。

截至2025年底，阿里通過密集的減持和資產剝離，已經回籠了超過300億元資金。線下零售這些非核心的家當陸續被賣掉。

千問App上線才兩個月，月活就過了一億。馬云帶阿里走的這條路，跟九年前完全不是一個套路了。

可他九年前那句關于房子的話，到今天還在被人翻出來念叨。

那2026年的樓市到底什么樣？2026年1到3月，全國房地產開發投資17720億元，同比下降了11.2%。70個大中城市的房價，經過四年深度調整，新房和二手房分別從最高點回撤了10.1%和17.4%。

這是什么概念呢？一個家庭如果在最高點花三百萬買了套二手房，賬面上可能少了五十多萬。＂房價如蔥＂是夸張了點，但跌的方向沒說錯。

第一個轉變最明顯——城市之間徹底分化了。

2026年3月，上海二手房網簽做到31215套，是近五年單月最高。上一回這么熱鬧，還是2021年3月。

深圳也跟著回血，二手住宅網簽突破5000套，環比漲了117%。成都、北京的核心區，開盤賣光的消息隔三差五就有。

可熱鬧只屬于頭部城市。三四線和那些人口在收縮的城市完全是另一幅樣子，庫存壓著賣不動，房價一點點往下陰跌。

有些地方單價已經掉到一千塊以下，掛出去大半年都沒人來看。同一個國家的樓市，南方某些核心區在搶房，北方一些小城在打折，差距越拉越大。

第二個轉變也很關鍵——大拆大建的時代基本翻篇了，重心轉到了存量上。清華大學房地產研究中心主任吳璟說過，我國房地產進入存量主導的新階段，不是短期市場波動造成的，是發展到一定階段的必然結果。

現在買房的主力是改善型需求，大多數人都是賣一套再買一套，純增量的空間越來越小。

政策這邊也給得很明確。中央經濟工作會議提出＂因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等＂。說人話就是，開發商靠不停拿地、不停蓋新樓來滾雪球的玩法已經走不通了。

城市更新、老舊小區改造、保障房收儲這些原來不溫不火的活兒，反倒變成了新的賽道。建筑、家裝、物業這些上下游今年都能感覺到風向變了。

第三個轉變最根本——房子在從＂金融品＂回到＂日用品＂。過去二十多年，一套房身上扛的東西太多了。

它是銀行抵押物，是家庭最值錢的資產，也是地方財政的大頭。普通工薪族不吃不喝攢幾十年都不一定夠首付，房子早就不是單純用來住的了。

這一輪漫長的調整，本質上就是把房子身上那層金融化的皮，一點點褪下來。馬云當年那番話聽著像預言，其實他手里沒什么水晶球。

他看到的不是某個具體的房價數字，而是幾個大趨勢在疊加——人口增速慢下來了，城鎮化高速期快過去了，老百姓借錢的杠桿率已經壓得很高了。這幾件事湊一塊兒，房子從炒作工具回歸到居住屬性，就只是個時間問題。

2017年能想明白這點的人不少，但敢站臺上把話講透的，沒幾個。這一輪房地產的調整，符合所謂的＂長尾＂特征——拖的時間長，跌的幅度大。

國際上的經驗是，房地產泡沫破了之后，修復大概要六年。我們從2022年開始算，已經過去四年多了，正卡在最難受的筑底階段。

一個值得留意的信號是，2026年1到2月，一線城市二手房成交均價出現了階段性企穩，而且這次是沒有大力度政策刺激的情況下自己企穩的。這種內生性企穩很珍貴，像凍土下面傳來的第一聲裂響。

三個轉變擰在一起，2026年中國樓市的樣子就基本清晰了：城市之間在分化，存量在接棒增量，房子在回到＂住＂這個本分上。對絕大多數普通人來說，這未必是壞事。

讓年輕人不用被一套房綁住一輩子，讓老城區重新熱鬧起來，比某句預言到底應沒應驗，重要多了。九年前在杭州說話的那個人，今天的心思早就放到AI和別的事上去了，估計他自己都懶得回頭看這句話有沒有應驗。

樓市的這一輪調整，說到底就是時代轉彎的時候，地上留下的一道車轍。我們這代人正好趕上這個彎道，焦慮是難免的，但路還得自己走。

房子是用來住的，這句話聽了好多年，2026年才算真正落地。