上海
海南封關后，似乎正要成為新的投資熱土，房產是否值得投資呢？
最近我看到一篇新聞，有個山東的投資者近期在三亞買了上百套新房，這顯然是大投資客。
這類人是不是先知先覺？
我們是否可以跟風買房？
關于自貿港正式啟動后海南的經濟發展和樓市走勢，之前老楊已從宏觀層面分析過。
今天我們聚焦房價，看看海南兩大中心，海口與三亞，其房價變化在全國大中城市中處于什么水平，通過比對分析探究海南樓市是否值得長期投資。
首先看房價走勢圖。
這是我們監測的全國五十個主要城市的房價指數走勢，其中包含海口市。
該指數以 2011 年 1 月為基期，基期值為 100。
當前，全國五十城房價指數為 116，海口市為 113，也就是說 2011 年以來，海口房價漲幅略微跑輸全國五十城。
從城市人口和經濟規模來看，海口雖是省會，但城市能級弱于絕大部分二線城市，甚至不及部分強三線城市。
另外，從氣候、沙灘等條件分析，海口市明顯不如三亞，三亞的房產投資價值高于海口，但海口畢竟是省會，人口更多。
目前海口的房價指數已跌回到 2018 年 4-5 月之間的水平，巧合的是，國家正是在 2018 年 4 月首次公布要成立海南自由貿易港。
當時受利好刺激，海南房價出現一波急漲、猛漲，后來海南很快出臺限購、限售等嚴厲調控措施，但總體房價仍在上漲。
2021 年起，隨著全國房價下跌，海口房價已將 2018 年公布自貿港利好后的漲幅全部抹平，不過回落幅度小于全國五十城總體水平。
全國五十城房價目前已跌回到 2016 年水平，這至少說明，得益于自貿港這一政策紅利，2018 年以來海南房價漲幅曾大于全國。
接下來，看看國家統計局發布的全國七十城房價指數中海口和三亞的排名。
這里我們比對二手房價格，因為海南新房和二手房價格反差較大，同一地段新房價格明顯高于二手房。
這是旅游度假房地產市場的特征：開發商和營銷人員在推新房上力度很大，但購房者買了新房后想賣房時，會發現二手房轉手難度大，即二手房市場活躍度顯著低于新房市場，這也從側面說明海南房地產市場發育不成熟。
第一組數據：當前二手房價格與 2011 年 1 月相比。
全國房價漲幅最大的城市中，深圳排第一，其后是北京、上海、廣州，南京、杭州、廈門、昆明等城市漲幅緊隨其后。
房價表現最差的城市是牡丹江，房價指數為 57，相比 2011 年 1 月下跌 43%，其次是溫州、錦州、安慶，這些城市房價均低于 2011 年 1 月水平。
其中，三亞房價指數為 100，與 2011 年 1 月持平；海口為 91，相比 2011 年 1 月下跌 9%。
需要強調的是，我們的數據來自官方公布，可能與部分人的體感有差異。
海南是旅游度假型房地產市場，不同板塊、不同項目的房價差別很大。
三亞好地段的房價每平米 4 萬、5 萬、6 萬很常見。
但海南偏北部地區，冬季氣溫明顯低于三亞，且離海口較遠，公建配套差、海景資源不足，這里的二手房每平米幾千元很常見，還常出現有價無市的情況，想轉手十分困難。
所以統計局公布三亞房價回到 2011 年 1 月水平，是有可能的。
2020 年受國際旅游島定位刺激，海南樓市大漲。
當時三亞著名的鳳凰島項目，新盤開盤價就達五六萬，后來新房賣到十萬左右，最貴單價 15 萬。
但目前鳳凰島二手房掛牌價僅 3.2 萬，實際成交價只有兩萬多（真實成交價一般比掛牌價低 20% 左右）。
海南樓市和內地不同，三亞市區的鳳凰水城項目當年賣新房時曾請章子怡代言，目前掛牌價 3.9 萬，實際成交價僅 3 萬多一點，相當于掛牌價打七折才接近成交價。
按此折扣，鳳凰島實際成交價可能在 2.2 萬 - 2.3 萬，而 2020 年開盤時賣到六七萬，跌幅十分顯著。
當前價格與 2011 年相比可能顯得吃虧，因為 2020 年海南房價曾暴漲。
再看另一組數據：當前房價與 2009 年 1 月相比（以二手房為主，加入新房權重）。
漲幅排名為深圳第一、上海第二、北京第三、廣州第四、海口第五、杭州第六、合肥第七、南京第八、蘇州第九、廈門第十。
該數據中沒有三亞，但三亞漲幅應超過海口。
從長期、跨周期角度看，三亞、海口的房價漲幅處于全國前列。
如果問海南房產是否值得投資，老楊的回答是：
作為長期價值投資者，首先應關注一線城市北上廣深，其次是少數強二線城市（如杭州、成都），之后再考慮三亞、海口。
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