01

楔子

這兩天我刷到了一則新聞，說的是：鄭州將對(duì)房齡30年以上的老舊住宅進(jìn)行“體檢”，“體檢費(fèi)用”不用居民出。

雖然前段時(shí)間關(guān)于“房屋體檢”的新聞傳過一陣，但感覺都沒有落到實(shí)際操作層面，而這次鄭州市感覺是“動(dòng)真格”了，雖然只是試點(diǎn)。

作為一個(gè)建筑師，又常年和老舊小區(qū)更新“打交道”，所以我對(duì)于這個(gè)新聞比較有感觸。

今天這篇文章，我就想聊聊這個(gè)話題，也許老舊小區(qū)真的將迎來“房屋體檢”時(shí)代了！

02

鄭州“模式”

據(jù)報(bào)道，鄭州、長(zhǎng)沙、南通、沈陽(yáng)等多地都出臺(tái)了“房屋體檢”的相關(guān)政策，那我就拿鄭州的相關(guān)通知來舉個(gè)例。

在《關(guān)于印發(fā)鄭州市城鎮(zhèn)房屋安全管理“三項(xiàng)制度”試點(diǎn)實(shí)施方案及工作細(xì)則的通知（征求意見稿）》中，我們可以了解到以下一些信息：

一、體檢誰來組織？

市住房保障局完善城鎮(zhèn)房屋體檢政策、加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)，組織建立房屋體檢指標(biāo)體系，并制定房屋體檢機(jī)構(gòu)的管理辦法，建立體檢機(jī)構(gòu)的信用評(píng)價(jià)體系。

通過政府采購(gòu)分類、分批次確定具備相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員、檢測(cè)方法及設(shè)備，并有條件和能力開展房屋體檢的體檢機(jī)構(gòu)。

二、體檢的對(duì)象是誰？

房齡30年及以上的城鎮(zhèn)住宅房屋實(shí)施首次體檢，并采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式；支持房齡30年及以上的城鎮(zhèn)非住宅房屋實(shí)施首次體檢。

三、體檢的時(shí)序怎么安排？

2026年組織實(shí)施1985年（含）以前建成房屋的首次體檢；2027年組織實(shí)施1986-1990 年建成房屋的首次體檢；2028年組織實(shí)施1991-1995年建成房屋的首次體檢。

四、體檢的費(fèi)用誰來承擔(dān)？

城鎮(zhèn)住宅房屋體檢費(fèi)從市級(jí)公共賬戶列支。城鎮(zhèn)非住宅房屋體檢費(fèi)由房屋使用安全責(zé)任人承擔(dān)，市級(jí)公共賬戶按照50%的比例，實(shí)施以獎(jiǎng)代補(bǔ)。

五、體檢發(fā)現(xiàn)問題后該怎么治理？

城鎮(zhèn)房屋首次體檢后，各區(qū)縣（市）人民政府組織相關(guān)部門， 將房屋體檢中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，反饋房屋使用安全責(zé)任人，分領(lǐng)域分行業(yè)督促房屋使用安全責(zé)任人治理安全隱患并承擔(dān)治理費(fèi)。

其中，城鎮(zhèn)住宅房屋專有部分的安全隱患，由房屋使用安全責(zé)任人負(fù)責(zé)治理并承擔(dān)治理費(fèi)；

住宅房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全隱患，由分?jǐn)偡秶鷥?nèi)的業(yè)主按照“一事一議”方式籌集資金實(shí)施隱患治理。

隱患房屋符合各類城鎮(zhèn)房屋更新改造條件的，納入相應(yīng)更新改造范圍一并實(shí)施治理。

六、具體體檢哪些內(nèi)容和指標(biāo)？

按照國(guó)家和地方政府相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和導(dǎo)則，體檢內(nèi)容為 城鎮(zhèn)房屋的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施及管線等重要部件，以及相互之間的構(gòu)造連接情況等 ；

體檢指標(biāo)應(yīng)包含安全性、耐久性和適用性內(nèi)容，分為必檢項(xiàng)和可選項(xiàng)，必檢項(xiàng)應(yīng)涵蓋安全性指標(biāo)，可選項(xiàng)可根據(jù)房屋特點(diǎn)和工作需求進(jìn)行選擇。

七、多久體檢一次？

（一）城鎮(zhèn)住宅房屋

使用年限未達(dá)到30年的免檢；30年及以上但未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的，應(yīng)當(dāng)每10年進(jìn)行一次體檢；達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)每5年進(jìn)行一次體檢。

（二）城鎮(zhèn)非住宅房屋

使用年限未達(dá)到30年的免檢；30年及以上但未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的，應(yīng)當(dāng)每5年進(jìn)行一次體檢；達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)每2年進(jìn)行一次體檢。

鄭州是如上這樣的舉措，我想其他地區(qū)可能也差不多吧。要了解不同城市具體情況的朋友，可以去當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)網(wǎng)站查詢，我這里就不一一贅述了。

03

操作層面

從鄭州的“房屋體檢”通知來看，我覺得：出發(fā)點(diǎn)非常好，再加上政府出了體檢費(fèi)，所以具備一定的操作性。

但在實(shí)施的過程中，我個(gè)人覺得還應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓落實(shí)。

一、體檢機(jī)構(gòu)的甄選問題

普通人健康體檢的目的：是為了發(fā)現(xiàn)問題，提早干預(yù)，不要讓小病變成大病。但是前段時(shí)間爆出的體檢機(jī)構(gòu)根本檢不出毛病，還說幾百塊的體檢費(fèi)本來就檢不出大病的新聞，讓大家對(duì)體檢產(chǎn)生了質(zhì)疑。

人體是這樣，那么房屋會(huì)不會(huì)也是這樣呢？

雖然體檢費(fèi)是政府出的，但房屋如果真的有問題，而房屋體檢的機(jī)構(gòu)卻發(fā)現(xiàn)不了問題，這該怎么辦？

又或者是房屋沒什么大問題，但檢測(cè)機(jī)構(gòu)夸大其詞，讓老百姓擔(dān)驚受怕，又該怎么辦？

所以，怎么讓老百姓相信：政府采購(gòu)的房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)是權(quán)威的，有公信力的，這是房屋體檢這項(xiàng)措施，能否順利推進(jìn)的第一步。

二、入戶檢測(cè)怎么實(shí)現(xiàn)？

在鄭州的模式中，我看到了”專有部分的安全隱患該怎么處理“的提法。住宅的專有部分說的就是居民的家里，這是一個(gè)私宅的概念，檢測(cè)機(jī)構(gòu)又是如何能夠進(jìn)入的呢？

如果居民不配合，這項(xiàng)檢測(cè)該怎么做？就一直作為可選項(xiàng)嗎？

如果入室檢測(cè)了，卻發(fā)現(xiàn)居民裝修引起的各種安全問題了，又該如何處理呢？是讓城管上門呢，還是讓居民恢復(fù)原狀呢？

現(xiàn)在很多違章搭建的別墅區(qū)，城管的執(zhí)法就非?！俺粤Α?，更何況這么大量的老舊小區(qū)了。

三、體檢后的治理，費(fèi)用從哪里來？

從鄭州的文件中，我們可以看到：發(fā)現(xiàn)老房子有問題之后，治理的費(fèi)用需要居民自己掏，除非是納入了城市更新政府補(bǔ)貼的范疇。

但體檢出問題的房屋，往往維修費(fèi)用都不是一個(gè)小數(shù)目。我在前段時(shí)間的一篇文章中就提到過上海嘉定一個(gè)小區(qū)，整個(gè)小區(qū)的外立面如果翻新，就要幾千萬。結(jié)果業(yè)委會(huì)也是一籌莫展，所以才來和我咨詢。

但如果沒錢維修，那體檢做不做又有什么分別呢？房屋體檢的意義又何在呢？

所以我認(rèn)為：只有解決了房屋維修資金的來源問題，房屋體檢才有意義。

如果一味要求居民自己出資，那居民是沒有什么動(dòng)力的，房屋體檢這項(xiàng)工作的推進(jìn)，也會(huì)遇到很多困難的。

04

急難愁盼

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：“隔音、串味、滲漏”成為困擾人民群眾住房問題的前三名。

而對(duì)于老舊小區(qū)來說，即使發(fā)現(xiàn)了這些問題，也很難徹底根治。

比如說隔音問題，不僅需要在建設(shè)的時(shí)候就對(duì)樓板進(jìn)行加厚，還要在裝修的時(shí)候，采用浮筑地面的做法。而在老百姓住了30年之后，才對(duì)老房子進(jìn)行治理，這收效必然甚微。

再比如外墻保溫問題，往往是漏水問題的代名詞。但是外保溫是一個(gè)體系，并不是“哪家漏水、修哪家”就能解決問題的。

要想徹底根治，只能整棟樓全部鏟除，重新做外墻維修。但是這樣的治理太“費(fèi)錢”了，老百姓自己根本修不起。即使知道是什么問題，也只好維持現(xiàn)狀，干著急。

就像我前段時(shí)間寫過的上海陽(yáng)光美林苑，就是這么個(gè)情況。外立面都快成“戰(zhàn)損風(fēng)”了，可居民還是無能為力。

感興趣的朋友，可擴(kuò)展閱讀：《》

老房子的“小毛小病”，居民其實(shí)自己就心里有數(shù)。如果花小錢就能解決，自己早就解決了。而對(duì)于房子的重大安全隱患，即使房屋體檢了，也沒錢治理。面對(duì)這種情況，這體檢的錢不就“白花”了嗎？

根據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒2020》的統(tǒng)計(jì)，

早在5年前，我國(guó)20年以上樓齡的老舊房屋占比已達(dá)35%，30年以上樓齡的房屋占比為20.6%。特別是在重點(diǎn)20個(gè)城市中，老舊小區(qū)的數(shù)量占比接近40%，其中上海、成都、北京的老舊小區(qū)數(shù)量位居前列。

如果這么多的老房子都要體檢，這可是多大一筆體檢費(fèi)用啊！

那房屋體檢之后，治理費(fèi)用從哪里來呢？

不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，要盡快建立完善的房屋“養(yǎng)老保險(xiǎn)”制度。

在此次鄭州發(fā)布《鄭州市城鎮(zhèn)房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度試點(diǎn)工作細(xì)則》中，就提到：引入“保險(xiǎn)+服務(wù)”的市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋因損毀、損傷導(dǎo)致的損失，提供風(fēng)險(xiǎn)保障，并實(shí)施房屋安全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防服務(wù)。（如下圖）

但是鼓勵(lì)房齡30年以上的、鑒定為C、D級(jí)危房的老房子購(gòu)買安全保險(xiǎn)，這就有點(diǎn)讓人費(fèi)解了。

如果居民有錢買保險(xiǎn)，那為什么不置換一個(gè)不是危房的房子呢？

如果居民沒錢換房，只能住在危房里，那買不買保險(xiǎn)，生命安全又有什么分別呢？

而深圳羅湖區(qū)東湖、黃貝兩街道的房屋“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，也許才是受老百姓歡迎的做法。

從2025年6月下旬開始，羅湖區(qū)為轄區(qū)內(nèi)990余棟老房子統(tǒng)一投了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。保險(xiǎn)所需要的費(fèi)用，來自羅湖區(qū)下?lián)芙o街道辦的房屋安全專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，由街道辦作為投保人繳納。

作為承保方的保險(xiǎn)公司將承擔(dān)三項(xiàng)核心職能：

一是組建專業(yè)巡查隊(duì)伍，引入房屋安全隱患智能監(jiān)測(cè)工具，定期對(duì)被保險(xiǎn)房屋開展全覆蓋安全檢查；

二是建立專項(xiàng)保險(xiǎn)資金池，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)性損毀、第三方財(cái)產(chǎn)損失及人身傷亡提供一定程度的保障；

三是搭建信息化管理平臺(tái)——房屋管家，對(duì)房屋實(shí)施線上化分級(jí)分類管理，定期出具風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，為政府決策提供數(shù)據(jù)支撐。

但是像深圳這樣的“兜底”模式，可能也就深圳這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市才承擔(dān)得起！而對(duì)于大多數(shù)城市來說，治理的資金來源，可能還得是多渠道籌措才行！

05

結(jié)束語(yǔ)

“房屋體檢”制度的出臺(tái)，目的就是應(yīng)對(duì)房屋“老化”、保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。雖然只是在試點(diǎn)階段，卻是一種有意義的嘗試。

以往，我們對(duì)于房屋都是“重建設(shè)、輕維護(hù)”。而隨著城市化率的不斷提高，建筑“全生命周期管理”的理念將深入人心。

未來，隨著試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)積累，“房屋體檢”有望在全國(guó)更多城市鋪開，成為老舊小區(qū)“安全宜居”的一種保障。