今年以來，上海樓市涌現(xiàn)出不少“老盤新賣”的住宅項目。

有些老項目在沉寂許久后，又像變魔術般推出了新房源。

很多不明真相的購房者誤以為是新樓盤，殊不知只是“老瓶裝新酒”的回爐再造。

在這股浪潮中，最具爭議的莫過于浦東三林濱江的佰雋廷 。

在講究品牌溢價的2000萬級豪宅市場，這個項目的表現(xiàn)極其反常：案名不帶集團前綴，仿佛在刻意隱去自己的“出身”。

今天，總爺就帶大家揭開面紗，聊聊這個項目背后的真相。

01

看得見的價值：成熟配套和高配裝標

佰雋廷坐落于浦東三林濱江板塊，總爺實地探訪后發(fā)現(xiàn)，它和中企云萃森林共用售樓處。

進一步了解才知道，佰雋廷并不是新地塊，而是中企云萃森林西區(qū)的兩幢“樓王”產品。

據網上房地產數(shù)據，這兩棟樓早在2023年就已取證，但當時并未推向市場，直到2025年才在改名后推出。

開發(fā)商之所以煞費苦心改名，據說正是為了突出這兩棟樓更高端的產品線和定位。

單看項目的基礎條件和產品配置，佰雋廷的確具備一些硬性優(yōu)勢。

首先，配套確實是硬通貨

佰雋廷緊鄰前灘，這意味著它不僅能近距離享受前灘現(xiàn)成配套，如前灘太古里、東方體育中心等，同時又保有濱江靜謐。

與很多依賴遠期規(guī)劃的概念板塊不同，佰雋廷周邊是醇熟的生活區(qū)，地鐵三軌交，教育和醫(yī)療資源也已齊備。

無論是生活便利度還是未來發(fā)展?jié)摿Γ际呛芏喟鍓K無法比擬的。

其次，是稀缺的樓王視野

項目主力產品為建面約177-179㎡的大戶型住宅，精準切中高凈值人群的改善需求。

目前在售的兩幢25層的高層，相較周邊12-14層的小高層，擁有更好的景觀視野和通風采光。

未來，中高層業(yè)主可以俯瞰整個三林濱江的生態(tài)綠道，甚至遠眺前灘的繁華，稀缺性極強。

最重要的是，它給出了當下最難得的確定性

佰雋廷已經處于準現(xiàn)房狀態(tài)，相比期房，能讓購房者更直觀地看到房屋質量、樓間距和社區(qū)實景，極大降低了交付風險和等待成本。

在裝標上，佰雋廷同樣不遺余力，配備了嘉格納六件套。

在裝修方面，還提供了部分定制化選項，力求打造高品質的居住體驗。

整體來看，在上海2000萬級總價段中，佰雋廷的硬件配置確實比較“能打”，這種“準現(xiàn)房+高裝標”的組合，對于追求即刻改善的家庭來說極具吸引力。

02

看不見的風險：產品代差背后的隱憂

不過，盡管擁有優(yōu)越的區(qū)位和高規(guī)格的裝標，佰雋廷同樣存在著不容忽視的硬傷。

而這些被精美包裝所掩蓋的瑕疵，往往才是決定買家未來生活質量的關鍵。

一方面，是嚴重的產品代際差

這兩年，上海市場產品力飛速迭代，作為幾年前報建的產品，佰雋廷與最新產品相比，顯得有些“過時”。

比如外立面，現(xiàn)在不少千萬級產品都采用鋁板和玻璃幕墻，但佰雋廷還是大面積真石漆，質感上略顯單薄。

項目的戶型設計，也保留著“舊時代”的痕跡。比如窗墻比較低，這直接影響了采光和視野，客廳難以實現(xiàn)當前市場上流行的通透橫廳效果。

與此同時，大多數(shù)飄窗結構固定，無法拆除或改造，也限制了空間的靈活度。

另一方面，是存疑的品質兌現(xiàn)力

今年初，中企云萃森林已經完成交付，但實際居住體驗一言難盡。

根據新聞綜合頻道報道，小區(qū)水壓低到離譜，洗臉盆的水流量只有0.075升/秒，遠低于國家規(guī)定的0.15升/秒。

有業(yè)主反饋，如果家里兩處同時用水，就無法正常洗澡。哪怕自費買了增壓泵，依舊收效甚微。

業(yè)主們多次與物業(yè)公司和開發(fā)商溝通，但雙方互相推諉，最終竟給出“超低能耗樓盤水流就是這樣”的理由來搪塞。

不僅如此，據說小區(qū)信號更是差到極點，業(yè)主自嘲住進了“防空洞”，一進家門就“人間蒸發(fā)”。

電信師傅上門檢測，測試機甚至因為完全沒信號而無法工作。記者在調研時，也因為信號差，不得不在小區(qū)大門口連線直播。

雖然開發(fā)商在8月時發(fā)布了“關于安裝5G信號覆蓋征詢的公告”，但推進緩慢。

其實在交付之前，中企云萃森林業(yè)主就經歷過多次博弈。項目北側僅約66米處，規(guī)劃了一座公廁。

公廁建設許可是2022年11月18日下發(fā)的，中華企業(yè)在2023年開盤時隱瞞了這一不利因素。無奈之下，業(yè)主只能自嘲為“廁景房”。

更讓人驚嘆的是，在樓市整體承壓的背景下，佰雋廷卻玩起了“逆市漲價”。

佰雋廷最近推出的這兩幢樓，先后發(fā)布過兩次“一房一價表”，且同一套房源的價格竟然不一樣。

2023年，這73套房源備案平均單價為117329元/㎡，總貨值約15.25億元；新備案平均單價升至119676元/㎡，總貨值達15.56億元。

兩年時間，單價上漲超2000元/㎡，貨值增加了超3000萬。

就拿258弄27號1201室176.78㎡的戶型來說來說，2023年單價約11.18萬/㎡，總價1976.91萬；2025年，單價漲到了約11.4萬/㎡，總價超2016萬。

在上海新房市場，同一套房賣出兩個價格的操作非常罕見，這又給項目蒙上了一層迷霧。

03

5年換5位總經理，陷入口碑塌陷的泥潭

佰雋廷背后的中華企業(yè)，擁有71年歷史。

成立于1954年的它，是上海第一家專業(yè)從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)，也是第一家發(fā)起成立全國房地產股份制上市公司，曾是上海地產界神一般的存在。

在上世紀80年代，中華企業(yè)手握外灘上海浦東發(fā)展銀行、外灘和平飯店、上海展覽館等世界級地標的承建與管理權。90年代，它又成為第一家建造和出售首批僑匯住宅房地產者。

早在1993年，中華企業(yè)就改制為股份有限公司，并在A股市場成功上市。

然而近些年，中華企業(yè)的表現(xiàn)卻令人唏噓。在上海開發(fā)的多個項目都爆發(fā)了嚴重的交付質量問題，幾乎無一幸免。

從中企光華雅境的漏水風波，到中企云萃江灣的外墻開裂、地板空鼓，再到中企云萃森林的水壓事件，信任被嚴重透支。

很多人好奇，為什么一個曾經的地標締造者，如今卻頻繁翻車？

這或許要從中華企業(yè)內部動蕩的管理層說起。

2018年，中華企業(yè)引入華潤置地和平安作為戰(zhàn)投。同年7月，華潤置地華北大區(qū)副總經理凌曉潔被聘任為中華企業(yè)總經理。

兩年后，凌曉潔辭任，原中華企業(yè)黨委副書記董鴻接任。結果不到一年，董鴻又提出辭任。

第三任總經理，是原上海地產龍陽置業(yè)發(fā)展有限公司董事長王政，從2021年1月到2022年2月，他的任職時間為一年零一個月。

再之后，由上海地產的馮曉明接任。然而從2024年8月開始，馮曉明便沒有再出現(xiàn)在中華企業(yè)的公開報道中。

今年以來，段石磊擔任中華企業(yè)的總經理。段石磊1985年1月出生，曾擔任龍陽置業(yè)投資運營部經理，上海地產戰(zhàn)略投資部副總經理、計劃經營部副總經理。

從2020年到2025年，中華企業(yè)5年換了5位總經理，高管流動率比很多民企還高。政策不連續(xù)，管理碎片化，最終導致它在口碑塌陷的泥潭里打轉。

過去3年，中華企業(yè)也沒有拿地。直到今年9月，它才和民企新貴宸嘉牽手，以聯(lián)合體的形式拿下了東安新村127b-23地塊。

不過，項目案名定為“嘉佰道·上海”。不細究的話，很難看出與中華企業(yè)的關系。

在9月的業(yè)績說明會上，段石磊明確提出，將緊抓推盤節(jié)奏和現(xiàn)房去化，確保現(xiàn)金流回籠，并通過完善管控體系、提升交付標準化，保障項目質量。

佰雋廷的推出，正是段石磊“現(xiàn)房去化”政策的落地。但購房者是否買賬，還不得而知。

作為中華企業(yè)2025年的重點項目，佰雋廷既承載著重塑高端形象的野心，也背負著沉重的歷史包袱。

在試圖匿名賣房的背后，是這家老牌國企在品質、信譽與市場認可度之間進行的艱難平衡。

總之，佰雋廷占據了優(yōu)越地理位置，但其“老盤新賣”出身、過時的產品設計、備受質疑的漲價行為，以及開發(fā)商中華企業(yè)崩塌的口碑，都構成了巨大不確定性和風險。

能否通過這個項目實現(xiàn)口碑逆轉，將是這家老牌房企的關鍵一役。

對于中華企業(yè)在上海的表現(xiàn)，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。