引子

心晴雅苑小區(qū)在業(yè)委會周主任的帶領(lǐng)下，歷經(jīng)多年深耕，從設(shè)施破敗、管理混亂的老舊小區(qū)，蛻變?yōu)橹卫硪?guī)范、環(huán)境優(yōu)美、鄰里和睦的標桿社區(qū)。

心晴雅苑的華麗蝶變的治理范例，被納入《2025 中國超大特大城市治理十大案例》，成為西安城市治理的驕傲。盡管網(wǎng)上關(guān)于心晴雅苑小區(qū)的報道，已經(jīng)非常多，但百聞不如一見。

2025年12月22日-23日，“肖石客廳”幾位長期深耕基層治理的群友，決定一探究竟，并受邀討論基層治理，為當(dāng)?shù)卣毮懿块T獻計獻策。受邀11人，因各種原因?qū)嵉?人。

學(xué)習(xí)交流研討活動合影

筆者有事在身未能前往，擬根據(jù)交流錄音擬撰文三篇，分享“肖石客廳”群友參觀心晴雅苑、探尋其治理成功密碼、應(yīng)邀為基層治理獻計獻策活動的交流成果。

以下文字， 根據(jù)參觀過程的相關(guān)介紹錄音內(nèi)容整理而成。

百聞不如一見，實地參觀心晴雅苑

小區(qū)曾面臨安防薄弱、設(shè)施老化等突出問題：業(yè)委會成立初期，監(jiān)控系統(tǒng)僅剩余3 個攝像頭，小區(qū)大門損壞導(dǎo)致偷盜頻發(fā)，甚至出現(xiàn)軍級干部家中被盜的情況；水泵房積水嚴重、管道漏水，消防設(shè)施存在隱患，圍墻破損、墻面滲水、避雷網(wǎng)失效等問題普遍存在，小區(qū)內(nèi)還雜亂生長著 20 余棵女貞樹，違規(guī)建筑盤踞，環(huán)境臟亂。針對上述問題，業(yè)委會決定推進小區(qū)全方位的系統(tǒng)性改造提升。

心晴雅苑2011年-2018年應(yīng)屬家園保衛(wèi)戰(zhàn)為主的階段；2017-2018年后，才算真正進入百廢待興的家園治理階段。

家園保衛(wèi)戰(zhàn)的故事，網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)非常多，反正圈內(nèi)已經(jīng)給周洪斌女士“西安一姐”尊稱了。有興趣的，可以看下面新聞報道，了解心晴雅苑如何和開發(fā)商和前期物業(yè)斗智斗勇的，都是教科書級的案例（微信閱讀方式，點擊下面鏈接可跳轉(zhuǎn)閱覽）。

紅色后代周洪斌：在西安的家園“保衛(wèi)戰(zhàn)”

西部財經(jīng)報道封面

迎難而上，舊貌換新

安防系統(tǒng)升級：將攝像頭增至65 個，實現(xiàn)無死角覆蓋，如今小區(qū)安全系數(shù)大幅提升，監(jiān)控系統(tǒng)專業(yè)性得到西安市刑警隊認可（軍級干部家中被盜列為刑案，刑警查案過程，發(fā)現(xiàn)監(jiān)控布局無死角，為破案提供了有利條件）。

水泵房改造：通過與水泵廠協(xié)商，免費獲得一用一備兩臺節(jié)能泵，由前物業(yè)承擔(dān)控制柜損失，僅投入3000 余元購置除濕機，后續(xù)二次更新高低壓泵時，經(jīng)市場調(diào)研、節(jié)約優(yōu)化，將原本預(yù)算十幾萬的改造費用壓縮至 約9千 元（其中親自跑市場采購?fù)吞栃滤茫瑑H花6千元；拆除的舊水泵和管道讓再生資源市場收購后，變現(xiàn)約3千元），其實等于業(yè)委會只額外花費6千元，價廉物美又經(jīng)濟環(huán)保地解決了問題。公共收益使用精打細算，真的操碎了心。

參觀主題小花園

環(huán)境與設(shè)施整治：2022 年投入 140萬余元，采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼材料修復(fù)圍墻及受損設(shè)施，整治漏水墻面，修繕避雷網(wǎng)，規(guī)整線路；清除雜亂女貞樹，拆除違規(guī)建筑，打造 15 個主題小花園，采用好氧堆肥改良土壤，培育 20 多種鳶尾花等植物，實現(xiàn)小區(qū)四季常綠，還與周邊小區(qū)共享種植經(jīng)驗。

細節(jié)優(yōu)化：更換破損樓梯扶手，修復(fù)破敗花壇，對小區(qū)公共區(qū)域進行精細化維護，中心花園地面做到無灰塵，綠化養(yǎng)護達到較高標準。

資金管理與成本控制

小區(qū)實行酬金制管理，堅持業(yè)主當(dāng)家作主，構(gòu)建了高效透明的資金管理體系。業(yè)委會嚴格把控各項支出，通過公開招標、貨比三家、市場調(diào)研等方式極致壓縮成本，例如二次更新高低壓泵項目，經(jīng)調(diào)研后節(jié)省資金1 萬元。

周洪斌介紹心晴雅苑相關(guān)事宜

心晴雅苑小區(qū)沒動用業(yè)主維修資金，僅靠小區(qū)共有收益就實現(xiàn)了自我更新。公共收益除了大頭用于小區(qū)更新改造，還用于補充大修基金、物業(yè)費不足、業(yè)主大會建設(shè)等。
小區(qū)14年來，共有收益累計達900 萬元。車位租金、共有物權(quán)出租收益、廣告收入等為公共收入的主要來源，其次還涵蓋物業(yè)抵賬 40 萬元、房屋占用費 110 萬元、道路建設(shè)補償 5 萬元等。

2022年心晴雅苑完成自我更新的改造項目清單

充足的公共收益，為小區(qū)各種改造提升項目、實現(xiàn)小區(qū)自我更新改造，提供了堅實資金保障。

14年來，在業(yè)委會主導(dǎo)下，陸續(xù)實施更新改造約250項，累計投入約291萬；小區(qū)住宅專項維修資金帳戶上328萬本金未動，還有100多萬的利息，共計473萬元存在帳戸里。

業(yè)委會建立完善的財務(wù)公示制度，每年向業(yè)主公示酬金制收支明細表、共有收益收支明細表等，通過業(yè)主代表大會審議預(yù)算和決算，同時制作紙質(zhì)版和電子版檔案，確保資金使用透明可追溯。

社區(qū)服務(wù)與文化建設(shè)

養(yǎng)老服務(wù)：關(guān)注老年人群體需求，每月為70 歲以上老人舉辦集體生日會，組織志愿者陪伴老人交流，用溫馨關(guān)懷填補老年群體孤獨感，贏得老年業(yè)主的廣泛認可。

兒童關(guān)愛：成立“小虎隊”“艾莎公主隊” 等兒童護衛(wèi)隊，制定 “不摘花不踏草，講衛(wèi)生有禮貌” 的愛護家園公約；組織暑假興趣班，邀請大學(xué)生、高中生開展成語故事、書法、手工等活動，培養(yǎng)兒童良好品德和環(huán)保意識，小區(qū)兒童主動維護社區(qū)環(huán)境，對外來破壞行為進行勸阻。

表彰優(yōu)秀志愿者活動

文化與公益活動：聯(lián)合社區(qū)、物業(yè)及第三方機構(gòu)每年開展十余場活動，包括業(yè)主聯(lián)誼、優(yōu)秀業(yè)主表彰等，營造“業(yè)主物業(yè)一家親” 的氛圍；積極推動垃圾分類工作，引入萬科公益基金與聯(lián)合國環(huán)境署合作項目，榮獲西安市垃圾分類“示范單位”“無廢小區(qū)” 等榮譽，相關(guān)經(jīng)驗被推廣。

組織建設(shè)：搭建包含正式委員、候補委員、監(jiān)事會及各專項小組的組織架構(gòu)，培育專業(yè)人才隊伍，與社區(qū)保持密切合作，社區(qū)對小區(qū)工作給予大力支持，部分社區(qū)干部因助力小區(qū)治理成效顯著獲得晉升。

周洪斌身體力行，參加美化綠化家園活動照片

權(quán)益維護與糾紛解決

業(yè)委會始終堅定維護業(yè)主共有物權(quán)，通過法律途徑和多方協(xié)調(diào)解決多項重大糾紛：

物權(quán)維權(quán)：成功拿回地下車位使用權(quán)，物業(yè)用房樓業(yè)主共有部分的所有權(quán)，并著力解決開發(fā)商非法登記人防車位問題、大力推動出臺開發(fā)商建設(shè)用地大土地證注銷辦法，以便屬于業(yè)主共有的資產(chǎn)獲得屬于業(yè)主共有的不動產(chǎn)登記身份，從而在法定登記源頭上，固定業(yè)主共有物權(quán)成果。通過訴訟追回共有收益，其中一場官司勝訴獲判90 余萬元。拆除違規(guī)車棚及炫藍餐廳，收回被占用的共有區(qū)域，每年增加不菲收益。相關(guān)鏈接如下（微信閱讀方式，點擊可跳轉(zhuǎn)閱覽鏈接內(nèi)容）：

心晴雅苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)樓回歸歷程

網(wǎng)址：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4OTMzMjUwMQ==&mid=2247483720&idx=1&sn=ecf60831e5be58265852087acb7ce890&scene=21#wechat_redirect

強制執(zhí)行物業(yè)服務(wù)樓交付，法院、公安、公證等到場集合的畫面

外部權(quán)益保護：解決相鄰小區(qū)施工占用土地、違規(guī)建設(shè)立體車庫等問題，通過測繪、協(xié)商及政府協(xié)調(diào)等方式維護小區(qū)土地權(quán)益；整治“住改倉” 現(xiàn)象，減少小區(qū)公共設(shè)施破壞，提升小區(qū)品質(zhì)，吸引更多居住業(yè)主回流。

費用爭議解決：與開發(fā)商就外墻瓷磚維修費用產(chǎn)生爭議，經(jīng)第三方審計，為業(yè)主節(jié)省近12 萬元；針對物業(yè)費收繳亂象，通過規(guī)范業(yè)態(tài)管理、明確收費標準，將物業(yè)費收繳率從50%左右提升至 100%。

檔案支撐：建立全生命周期檔案，記錄小區(qū)建設(shè)、更新改造等各類數(shù)據(jù)，為維權(quán)及管理提供堅實支撐，在與前物業(yè)財務(wù)交接等糾紛處理中，檔案發(fā)揮了關(guān)鍵證據(jù)作用。

黨建引領(lǐng)怎么做？

軍姐周洪斌年輕時的颯爽英姿

周洪斌的故事，作為黨員，真正把“初心”寫進小區(qū)每處角落，把 “擔(dān)當(dāng)” 融入業(yè)主治理的每個細節(jié)。

她13 年堅守證明：黨建引領(lǐng)、基層治理，黨員先鋒模范作用，沖鋒在前作用，體現(xiàn)在依法保護業(yè)主共有物權(quán)的堅決果敢上，體現(xiàn)在監(jiān)控由3個變65個的尊重科學(xué)上，體現(xiàn)在招標水泵從10多萬變 6千的精打細算上（9千-3千=6千，廢舊資源變廢為寶，又少投入3千），體現(xiàn)在每月一次生日會的溫暖 燭光中。更體現(xiàn)在她作為有一定資格的老黨員，沒脫離群眾，依然關(guān)心業(yè)主疾苦，熱心推動基層治理規(guī)范化、法制化，“退休不褪色，離崗不離黨”的家國深情里。

這個生動的案例說明，每個響應(yīng)黨建引領(lǐng)而加入業(yè)委會的黨員們，若都真正拿出黨性、用黨員標準做事，小區(qū)的事何愁做不好呢？

草根的思考，為千萬業(yè)主發(fā)聲

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