上海
國家稅務總局
關于土地增值稅若干征管口徑的公告
國家稅務總局公告2026年第3號
為了進一步規范土地增值稅征收管理，增強土地增值稅政策執行的確定性，更好服務全國統一大市場建設，現將有關事項公告如下：
一、關于土地增值稅預征申報時間
納稅人申報預征土地增值稅的起始時間為房地產開發項目首張預售許可證書（或現售備案證書）的發證當日；取得預（銷）售收入時間早于發證時間的，為取得首筆預（銷）售收入當日。土地增值稅預征稅款所屬期的截止時間為稅務機關受理納稅人清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。
預征土地增值稅按月或按季申報繳納，具體由各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務局統一確定。
二、關于預征土地增值稅計稅依據
房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，預征土地增值稅的計征依據＝預收款÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。
三、關于土地增值稅清算的銷售收入、銷售面積歸集時間
納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務機關受理清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。
四、關于項目規劃范圍外支出的扣除標準
納稅人取得出讓土地時，與縣級以上人民政府或其相關部門在土地出讓合同或其補充協議中約定，在房地產開發項目規劃范圍外為政府建設公共設施的，實際發生的支出計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除。
五、關于印花稅和地方教育附加的扣除標準
納稅人因轉讓房地產繳納的印花稅，在申報土地增值稅時計入“與轉讓房地產有關的稅金”扣除。因轉讓房地產繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。
六、關于受理清算后再轉讓房地產的土地增值稅申報時間
納稅人在預征申報稅款所屬期終了之日后再轉讓房地產的，應當按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。其中，預征申報稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結論期間轉讓房地產所取得的收入，在稅務機關出具清算審核結論后的首個納稅申報期內統一申報。
尾盤銷售土地增值稅按季申報繳納。
七、關于尾盤銷售土地增值稅單位扣除項目金額的計算方式
納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地產單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉讓房地產有關的稅金，尾盤銷售發生的與轉讓房地產有關的稅金據實扣除。
各類型房地產單位建筑面積扣除項目金額＝稅務機關審核確定相應類型房地產的扣除項目金額合計÷相應類型房地產的可售建筑面積。
八、關于尾盤銷售土地增值稅適用免稅政策的具體情形
納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，普通標準住宅當期增值額超過扣除項目金額20%的，按規定繳納土地增值稅；普通標準住宅當期增值額未超過扣除項目金額20%的，可申報享受土地增值稅有關免稅政策。
本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項目按照本公告執行，已出具清算受理通知書的項目仍按原規定執行，不再調整。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第八條第二款、（2016年第70號）第一條第二款自本公告施行之日起同時廢止。
特此公告。
國家稅務總局
2026年1月1日
文末彩蛋
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