01

楔子

昨天刷到一則新聞，說(shuō)的是：內(nèi)蒙古呼和浩特市一小區(qū)，后排（北側(cè)）居民樓被前排（南側(cè)）后造的商業(yè)樓影響了日照，結(jié)果被居民給爆出來(lái)了。

看到這個(gè)新聞，我其實(shí)挺震驚的。這都2026年了，日照分析報(bào)告居然還有開(kāi)發(fā)生敢“造假”，這真的是無(wú)知又無(wú)畏??！

今天這篇文章，就來(lái)聊聊“日照分析報(bào)告”相關(guān)的一些內(nèi)容！

02

小區(qū)簡(jiǎn)介

云中盛景

是位于內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市賽罕區(qū)保全街的住宅小區(qū)，由內(nèi)蒙古創(chuàng)業(yè)置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，總建筑面積26萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分北區(qū)和南區(qū)。（如上圖，南北區(qū)分字母B和A)

北區(qū)于2016年竣工，配備694戶住宅，南區(qū)部分房源于2017年竣工。而在南區(qū)住宅的南側(cè)還有一部分配套商業(yè)，目前因?yàn)槿照諉?wèn)題停工中。（如下圖）

事件的起因是：該樓盤銷售時(shí)向消費(fèi)者介紹說(shuō)，南側(cè)的商業(yè)樓與北側(cè)的住宅樓之間的距離是36米。

而當(dāng)業(yè)主們?nèi)胱≈?，后建的商業(yè)樓距離北側(cè)的住宅距離不足36米。

具體為西側(cè)兩棟商業(yè)樓的設(shè)計(jì)高度為24.2米，東側(cè)樓設(shè)計(jì)高度為14.6米，距離北側(cè)住宅區(qū)2號(hào)樓、3號(hào)樓的間距約25米。（如下圖）

但因?yàn)槭鞘┕み^(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，所以南側(cè)的商業(yè)樓并未能建起來(lái)，從現(xiàn)場(chǎng)照片來(lái)看現(xiàn)在是剛出地面、鋼架裸露在外的狀態(tài)。（如上圖）

03

日照分析

按照當(dāng)?shù)氐某鞘屑夹g(shù)規(guī)定：

第四十五條，建筑高度 24 米以下的建筑物與其北側(cè)住宅的建筑間距系數(shù)不少于 1.73；建筑高度24米以上的建筑物與其北側(cè)住宅的建筑間距，應(yīng)當(dāng)按照北側(cè)住宅大寒日不少于兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)確定。

我簡(jiǎn)單測(cè)算了一下商業(yè)樓與北側(cè)住宅的距離，以前樓高度14.6米來(lái)算，最小間距也得是25.258米。如果建筑高度超過(guò)24米，必須通過(guò)日照計(jì)算來(lái)確定，那間距可能會(huì)進(jìn)一步加大。

2025年12月中旬，云中盛景小區(qū)的居民自發(fā)邀請(qǐng)北京炎黃聯(lián)合國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司對(duì)小區(qū)做日照分析，結(jié)果報(bào)告結(jié)果顯示：新建商業(yè)建筑建成后，住宅區(qū)16戶住戶將不滿足大寒日至少一個(gè)居住空間2小時(shí)以上的日照標(biāo)準(zhǔn)要求。

果然不出所料，日照不能滿足了，那設(shè)計(jì)院為什么會(huì)取了一個(gè)定值（約25米）呢？

是設(shè)計(jì)院沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行日照分析呢？還是業(yè)主不停修改方案，日照分析報(bào)告沒(méi)有同步進(jìn)行更新呢？

這讓人有些百思不得其解。

另外，政府監(jiān)管部門為什么沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題呢？

根據(jù)呼和浩特市自然資源局賽罕分局一級(jí)主任科員趙曉寧的介紹：

為了提高審批效率，自2014年起，建筑方在提交審批材料時(shí)，須提供《日照分析報(bào)告》，以及一份承諾書(shū)，承諾他們提供的《日照分析報(bào)告》真實(shí)可靠。

而承諾制確實(shí)已經(jīng)在全國(guó)各地施行很多年。換句話說(shuō)，政府部門不再對(duì)你提交成果的準(zhǔn)確性進(jìn)行復(fù)核，而是需要開(kāi)發(fā)商自己確保設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確無(wú)誤。如果有出入，那就對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰。

而對(duì)于云中盛景項(xiàng)目方提供的日照分析報(bào)告有錯(cuò)誤的情況，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門給出的措施是：已責(zé)令建筑方停工。

04

解決方案

既然問(wèn)題已經(jīng)發(fā)生了，總得想辦法解決吧。作為一個(gè)建筑師我能想到的可行性方案有兩種：

方案一：

開(kāi)發(fā)商損失點(diǎn)容積率，南側(cè)的商業(yè)樓都按照14.6米來(lái)建設(shè)，這樣25米左右的南北樓間距能夠滿足當(dāng)?shù)氐娜照臻g距要求，也不用再算什么日照了。

但是從24.2米降低到14.6米，這里可能要損失上千平方米，價(jià)值幾千萬(wàn)啊，我想開(kāi)發(fā)商是萬(wàn)萬(wàn)不愿意的。

方案二：

開(kāi)發(fā)商對(duì)于16戶日照沒(méi)有滿足的住戶進(jìn)行回購(gòu)，其他受到影響的低樓層居民進(jìn)行補(bǔ)貼，這樣可能2000萬(wàn)就能解決問(wèn)題了。

而回購(gòu)的這16戶，可以作為員工福利分房來(lái)處理，所以實(shí)際支出就是補(bǔ)貼的費(fèi)用，幾百萬(wàn)可能就能打住了。

但不管哪種方案，都要當(dāng)?shù)毓芾聿块T同意，小區(qū)居民滿意才能落實(shí)下去，不然都是“紙上談兵”。

而在整個(gè)事件中，負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)院可能在瑟瑟發(fā)抖。報(bào)告是自己簽字畫(huà)押提交的，這準(zhǔn)確性出了問(wèn)題，怎么都是難辭其咎的。除非設(shè)計(jì)院能自證清白，但我個(gè)人覺(jué)得很難，即使是迫于“壓力”導(dǎo)致的！

05

結(jié)束語(yǔ)

不管是開(kāi)發(fā)商主觀故意，還是設(shè)計(jì)院的失誤。從結(jié)果來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目的日照分析報(bào)告確實(shí)出現(xiàn)了問(wèn)題，給居民帶來(lái)了影響甚至是經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)于像“日照”這樣的民生問(wèn)題，如果監(jiān)管部門只采用“承諾制”，而沒(méi)有相應(yīng)的審核，我不禁想問(wèn)：這樣的做法是否合適呢？

隨著生活水平的提高，老百姓對(duì)于居住空間的要求也高了。原來(lái)可有可無(wú)的太陽(yáng)光也成了買房時(shí)重要的考核標(biāo)準(zhǔn)，所以不管是開(kāi)發(fā)商還是設(shè)計(jì)院，都應(yīng)該重視起來(lái)。