經營坪效高出周邊30%！這批高情緒力商業是如何實現經營溢價的？

圖：西岸夢中心水泥筒倉

來源：小紅書博主拂塵遠行

2026年是中國商業市場大分化的年景。

當大多數商業項目經營坪效在艱難維持，甚至有所下滑的時候，國內一批優秀的商業項目的經營效益仍然在增長。

于是很多人會好奇，實體商業市場大環境仍然低迷，他們的增長秘訣在哪里呢？

下面，我就以上海EKA天物、西岸夢中心這兩個新的熱點項目為代表，來拆解一下，他們如何在客流量、復購率、坪效上顯著優于周邊傳統商業的？

同時，普通商業體應該如何從同質化的傳統商業模式中走出來，迭代更新為這類廣受市場歡迎的高情緒力商業呢？

在此，我梳理出下面五大方面的策略，供大家參考。

空間造景，構建可傳播的視覺情緒符號

情緒的傳遞，從目光觸及空間的那一刻便已開啟。一般而言，高情緒力商業，他們的空間場域就與普通商業有顯著的不同。

當普通商業追求“坪效最大化”，高情緒力商業追求“情緒價值最大化”，由此衍生出容積率更低、公共空間占比更高、建筑密度更適宜、空間形態更開放的場域特征。

1、容積率：從“垂直擠壓”到“水平舒展”

從容積率這個核心指標來看，傳統購物中心容積率普遍達3.0-7.8，核心商圈甚至高達12.5（如新六百HUB），追求垂直空間的極致利用，而高情緒力商業中，西岸夢中心的容積率僅1.5，EKA天物甚至低至0.8-1.0，他們都是通過“扁平化布局”釋放地面與垂直公共空間，創造“可呼吸”的游逛體驗。

對于這些高情緒商業而言，他們犧牲的部分建筑面積，可以換取更長停留時間，比如西岸夢中心周末客流5萬人仍顯寬松，同時也能獲得更高的消費意愿，情緒愉悅使客單價提升20%-30%。

圖：西岸夢中心鳥瞰

來源：小紅書博主獨立設計師Yao

2、公共空間占比：從“配角”到“主角”

普通商業的公共空間多為“交通性空間”，他們僅有的空間就是走廊和中庭空間，占比僅10%-20%，服務于“引導消費”，而高情緒力商業的公共空間比例更大。

比如，西岸夢中心有著全上海都稀缺的800米濱江岸線，同時還有多處下沉廣場，并且沿江退臺的屋頂花園也是極具吸引力，因此，整個項目的公共空間占比達40%。

而EKA天物一進入的廣場中心區，就有著“天空之鏡”的大面積水景，再結合內部多個庭院景觀和步行街區的舒適尺度，使得項目的公共空間占比達50%，因而可以打造出“不趕時間”的社交場域。

所以，從空間上看，這里就有著一個關鍵轉變：在高情緒力的項目中，他們的公共空間已經從“通道”功能升級為情緒消費場景，從而實現了商業與休閑功能的邊界消融。

3、建筑密度：從“密不透風”到“疏密有致”

相比而言，受制于各種城市規劃審批的規定，普通商業街區的建筑密度常達40%-60%。之前的各個商業地產開發商們拼命增加建筑密度，以追求“一步一店”的商業氛圍，因此多數項目都充滿了擠壓感。

對于這類傳統開發商而言，他們的思維還停留在物質匱乏的時代。然而殊不知，世界斗轉星移，到了如今的豐腴時代，匱乏的不是物質，而是心性和情緒。

而在高情緒力商業而言，他們的建筑密度要顯著低于普通商業。比如西岸夢中心的建筑密度約25%，EKA天物的建筑密度約20%，他們都通過“一棟一故事”的獨棟布局，創造“探索感”與“私密性”的平衡。

從空間效果上看，這種低密度布局使每棟建筑擁有獨立庭院/露臺，餐飲外擺與公共空間自然融合，提升松弛感與社交黏性。

圖：EKA天物中心廣場

來源：小紅書博主萌萌噠

對于商業項目而言，廣場中庭、建筑立面和核心景觀區，正是打造高情緒力場景的核心載體。這些空間既具備寬敞公共屬性，可高效承接人流聚集與各類活動落地，還能放大情緒感知。

比如，EKA天物的銅堡、九龍湖阿那亞的廢墟教堂、東南邑的絲路塔，這類獨特的文化策展型建筑空間，都是極具傳播力的場景空間。

但是，如果一個項目已經沒有足夠的建筑或廣場空間可以改造，該如何應對呢？

在這里，引入IP將是最佳策略。比如，紹興天地引入的下腰女孩和迷你麥格MINIMAG這些既可愛，又帶著精神張力的IP，就傳遞出韌性與堅毅的情緒價值，因而給予整個場域空間一種積極進取的正向情緒力，深得年輕人的喜歡。

圖：迷你麥格

來源：紹興天地

調整業態，煥新內容，

打造情緒力內容店鋪組合

除了空間造景之外，進入內容時代的商業界，業態調整是最重要的話題。因為大多數項目由于歷史原因，幾乎沒有太多空間造景的空間了，只能做空間微創新，并把主要精力放在業態調整方面。

業態調整不是盲目堆潮牌，而是圍繞情緒需求做搭配。因此，敏銳洞察情緒力商業的發展趨勢，煥新傳統業態就更為重要。

那么，哪些類業態是當下受到市場熱捧的高坪效、高情緒力業態呢？

這里需要率先獲得的一個認知是，情緒力商業的內在本質是一種復合型的場域空間，它是一種多元情緒的兼容并蓄，單一的情緒場景，都很難滿足不同類型消費者的需求。

社交滿足、快樂、小確幸、療愈、審美、自我認同這些基礎的情緒價值，在一個場域空間中都要體現。只不過不同的場域空間因各自的特質不同，所以先出的主情緒線索不一樣而已。

通過這段時間持續的研究，我們發現潮玩、香氛、情緒雜貨、美妝、時尚潮牌、小酒館、文化展館、森系療愈等相關的業態品牌融入到項目中，是不同的高情緒力項目最重要的業態構成。

這其中，香氛店、綠植館、冥想工作室滿足解壓需求，潮玩店、主題酒館承載社交互動的情緒價值，而設計師品牌、藝術書店適配審美表達，在地文創展館強化文化認同。

舉個案例。

同在徐匯濱江地區的西岸夢中心和他們周邊的西岸蜂巢、龍華會以及傳統商場相比來看，西岸夢中心的業態配比要顯著優于周邊傳統商業體。

西岸夢中心的業態組合特色可謂是情緒力業態的"全滲透"。他們的核心特色是這么幾點：

1、以藝術活動和演藝為靈魂，這里有西岸大劇院和穹頂藝術中心兩大世界級藝術場所，全年300+場演出，將藝術從"觀賞"變為"沉浸"西岸。

2、以運動戶外為骨架，西岸夢中心抓住了這兩年戶外生活方式的風口，在這里做了lululemon（筒倉頂瑜伽）、New Balance跑步社群店（濱江夜跑）、Patagonia等20+品牌，把門店變成"運動社交場"。

3、以休閑餐飲為血肉，在西岸既有巨大盒子型餐飲綜合體BLOOMARKET濱水市集，也有30多家主理人和網紅餐飲品牌，他們的外擺區直面黃浦江，"半是江風半是煙火"的松弛感拉滿。

4、以社群活動為紐帶，30%的"天馬行空"業態用于快閃展覽（BAPE Gallery全國首展、聞獻香水紅房子），讓商業空間成為"情緒試驗場"

而相比來看，周邊的普通商場：情緒力業態的"點綴式"存在。

所以，作為情緒力商業的踐行者，西岸夢中心的情緒力業態占比高達70%-80%，與之相對，周邊普通商場的情緒力業態占比普遍僅30%-40%，且多以餐飲、影院、親子樂園等目的性消費業態為主，與純零售區域相對割裂。

即便是西岸鳳巢、龍華會這類兼顧體驗的項目，情緒力業態占比也僅50%-60%，且缺乏與生活方式的深度融合，難以形成持續的情緒引力。

表：西岸夢中心與周邊項目分析比較

高水平、高頻次策展及市集

要把一個項目變成一個城市的情緒發生器，想讓消費者持續有情感聯結，就得靠固定周期的策展和市集。

雖然策展和市集幾乎成為了當前商業運營的標準動作，但優秀的情緒力商業的策展和普通項目的策展市集活動水準還是有著本質區別。

對于多數項目來說，大家都會按照年度計劃進行策展活動的排期。

比如每月搞主題策展，春季做治愈展、夏季做多巴胺展，綁定業態推出聯名套餐；周末開限定市集，匯集非遺手作、民俗美食和獨立演出。

但不同之處在于，高水平的情緒力商業，在策展內容的選擇、文化藝術及各類活動資源的橫向鏈接層面上，都有著一流的水準。

這里優秀的情緒力商業項目，他們每年的策展和市集活動，往往是一個城市的潮流生活和文化生活的風向標，他們本身就如同一個高水平的頭部媒體，是這個城市周末休閑的標志場景。

更好的是，優秀的策展和市集活動，既引流又帶動消費轉化。

對比，阿那亞、西岸夢中心、EKA天物這類項目來看，普通項目的策展頻率和力度要遠遠弱于他們。

比如，西岸夢中心與EKA天物的策展，比如西岸藝博會（全國頂級藝術展會）和EKA天物的拉古納國際藝術獎亞洲首展，均瞄準“全球首展、亞洲首展、全國首展”，合作方涵蓋國際藝術機構、頂級IP運營方、知名設計師，規格遠超普通商業。

而普通商業策展的影響力局限于“周邊居民”，媒體關注度低，難以形成話題；而西岸夢中心與EKA天物的策展，通過“名人效應+權威媒體報道+文旅聯動”，成為城市級文化事件，甚至吸引跨城市客流，帶動區域價值提升。

圖：2025拉古納國際藝術獎亞洲首展

來源：文創路由器

第一，充分營造活人感，讓空間有溫度

傳統商業顯冰冷，就是缺人與人的真實聯結。高情緒力商業就需要在細節上破冰：比如，在場域內部設寵物飲水器、雨天免費雨傘、母嬰室應急用品這些暖心服務；安排NPC互動，建社群組織香氛品鑒會、潮玩交換會，讓顧客從單次訪客變成常來的社群成員。

比如，以西岸夢中心的服務設計來說，他們的設計不止于滿足基本功能，更精準擊中消費者的情緒痛點，讓“溫度”滲透到每一個細節，主要體現在下面幾個方面：

1、全場景寵物友好體系：作為核心暖心標簽，項目實現“20+品牌允許寵物入內”，且配套專屬設施——濱江步道設置寵物飲水器、部分餐飲商戶推出寵物專屬菜單（如濱水市集的主理人品牌提供寵物可食用的零食），甚至在下沉廣場預留寵物互動區，徹底打破傳統商業“寵物禁入”的壁壘，讓養寵人群感受到被尊重的松弛感，成為高頻復訪的重要驅動力。

2、舒適化公共空間配套：800米濱江岸線不僅是景觀，更是“有溫度的休息場”——沿途設置可躺臥的草坪座椅、遮陰避雨的廊架、充電接口齊全的休憩區，打造真正的“合法發呆區”；母嬰室配備應急用品（溫奶器、尿不濕、嬰兒護理臺），雨天在主入口提供免費雨傘借用服務，細節處化解顧客的實際困擾，傳遞“不趕時間”的松弛氛圍。

3、業態適配型服務延伸：針對運動戶外業態的核心客群，項目在濱江區域設置淋浴間、儲物柜，方便NewBalance濱江夜跑、Patagonia戶外活動后的需求；濱水市集的主理人品牌提供“半自助式用餐體驗”，店員與顧客自然閑聊食材來源、料理方式，打破“買賣雙方”的疏離感，用“煙火氣”強化情感聯結。

適度布局演藝

演藝力是一個場域空間情緒力價值的最高峰。對于一些人氣尚不充沛的項目，增加演藝內容，應該是個比較合適的原則。

雖然萬歲山武俠城式的全域沉浸的場域空間，會給消費者極大的情緒價值。但不同于旅游景區的是，對于商業體而言，在沒有門票經濟的收入渠道下，演藝力就意味著必須是一種精妙的投入，一定要考慮投入和產出的平衡關系。

一般情況下，在高情緒力的項目空間中，演藝類業態的植入都會結合巡游、策展活動，讓演員與消費者深度互動，都是激發情緒價值的點睛之筆。

圖：西岸夢中心水岸音樂會

來源：追光研究所

比如，在西岸夢中心，這里的演藝活動幾乎每月1-2次，其中夏季高峰期的時候，這里的演藝內容的頻率可以高達每周都有。

而在800米濱江岸線的“水岸劇場”，就是一個非常好的天然空間。這里露天放映《灌籃高手》《忠犬八公》等經典影片，觀眾無需購票，可自帶露營椅或坐在濱江臺階上免費觀看，同步搭配“江風+小吃”的松弛場景。

2025年8月水岸電影節期間，單場最高吸引2000人駐足，70%觀眾為“臨時決定停留”，看完電影后順路光顧濱水市集的主理人店鋪，

同時，在7-8月的“GATEM水岸音樂節”，除部分付費專場外，其余的演藝都是設置30%的免費快閃演出——JZMusic的爵士樂隊、本地獨立音樂人在船塢劇場、濱江步道即興表演，觀眾可隨意駐足聆聽，甚至跟著旋律即興搖擺。

并且，他們還以“專業級演出+免費體驗”吸引音樂愛好者。

在2025年音樂節期間，免費場次單場平均聚集800人，其中40%為“跨區游客”，看完演出后會繼續逛西岸大劇院周邊的文創店、運動品牌店，帶動lululemon、NewBalance等門店周末營收提升30%；更讓“周末去西岸聽免費爵士”成為上海年輕人的生活習慣。

總結

總而言之，高坪效情緒力商業，核心就是圍繞消費者情緒，把空間、業態、活動、服務、在地化和演藝內容，有機組合起來，形成渾然一體的場域空間。

然而，這一邏輯并非明星商業體的“專屬特權”。

對于缺乏優質空間肌理、非一線城市核心區位的普通商業體而言，情緒力策略不僅可以學習，更能成為“以小博大”的破局關鍵。

這里的核心并非復制西岸夢中心的濱江資源或EKA天物的工業遺存，而是抓住“情緒價值的本質是‘精準共鳴’”這一核心：空間可以輕量化改造，地段短板可以用“在地化情感聯結”彌補，真正的門檻不在于硬件，而在于是否能讀懂本地客群的情緒訴求。

普通商業體的學習路徑，從來不是“照搬標桿”，而是“因地制宜做適配”。

比如，普通商業體的空間上無需追求高比例公共區域，但可考慮在中庭、走廊等現有空間增設“情緒角落”（如社區繪本區、打工人解壓角），或引入輕量化IP裝置激活視覺記憶。

在業態上不必堆砌潮牌，可聚焦本地居民的核心情緒需求。比如為寶媽群體引入親子手作、為中老年群體設置戲曲茶座、為年輕人打造平價小酒館，用“小而美”的業態組合替代“大而全”的盲目跟風。

在活動與演藝無需追求高規格，每周一場鄰里市集、每月一次非遺手作體驗、節慶期間的小型民俗巡游，就能以低成本實現高頻次情感觸達。

在服務上則聚焦“本地專屬溫暖”，比如記住老顧客的偏好、提供代收快遞、組織社區鄰里節，讓商業體成為“熟人社交場”。

只有讀懂顧客情緒訴求，把情緒價值融入每個環節，才能讓商業從流量聚集地變成情感歸宿地——這與空間大小、地段優劣無關，只與是否“貼近人心”相關。

這既是高情緒力商業的長久之道，也是普通商業體在同質化競爭中突圍的核心密碼。

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