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一大早，老司機(jī)在里分享了我對(duì)最新一項(xiàng)政策的看法。

這項(xiàng)政策有關(guān)40年產(chǎn)品，如公寓、寫字樓、商鋪等，我們統(tǒng)稱為非住宅。此次新政將非住宅的首付比例，由過(guò)去的50%調(diào)降到了30%。

這次調(diào)降是歷史上的第一次，具有非常明顯的政策導(dǎo)向，長(zhǎng)期以來(lái)不受待見(jiàn)的非住宅，在接下來(lái)的投資市場(chǎng)中，可能會(huì)被重新發(fā)現(xiàn)。

非住宅具有明顯的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)的非住宅，回報(bào)率能夠超過(guò)5%，這是存款利率的3-4倍。在相對(duì)保守的投資領(lǐng)域里，非住宅具備明顯的回報(bào)率優(yōu)勢(shì)。

但在樓市大環(huán)境非常不理想的情況下，這些發(fā)光的“金子”，被偏見(jiàn)掩埋了。

國(guó)家為什么會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)買非住宅，核心原因是非住宅的庫(kù)存太大了，寧波可能還不是很明顯，在許多城市，都有大量的寫字樓、園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)賣不出去，成為金融風(fēng)險(xiǎn)的重要源泉。

如果政策是奔著找接盤俠的目的而推出的，這里面必然埋藏著巨大的坑，非住宅的風(fēng)險(xiǎn)集中在經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，也就是說(shuō)，這玩意你買過(guò)來(lái)，如果租不出去，它幾乎就是一文不值。

過(guò)去在非住宅領(lǐng)域出現(xiàn)過(guò)很多巨坑，甚至天坑，寧波就有很多這樣的例子，最具影響力的一個(gè)是鄞州姜山的海港城，大量的小商鋪業(yè)主，后來(lái)幾乎顆粒無(wú)收。

另一個(gè)例子是東門口的新華聯(lián)商廈，最近京東剛剛開(kāi)業(yè)，但之前的四五年，這個(gè)占據(jù)市中心黃金地段的商廈，一直關(guān)門大吉，業(yè)主分文無(wú)取。

但也有聰明的投資者從非住宅賺到了錢，同樣是2021年，也就是住宅價(jià)格最瘋狂的時(shí)候，老司機(jī)的一名咨詢客戶，選擇了某郊區(qū)園區(qū)里的商鋪，現(xiàn)在的年化回報(bào)接近10%。

短短5年，別人的房?jī)r(jià)跌了40-50%，他的收益卻接近50%，一來(lái)一去，判若云泥。

這是理念的差別，是搏差價(jià)和注重現(xiàn)金流的差別，是想賺大錢和細(xì)水長(zhǎng)流的差別。

過(guò)去很多人靠炒房賺到了錢，最終形成了路徑依賴，但時(shí)代變了，炒房思維正在成為收割利潤(rùn)的鐮刀。

但很多人卻不愿醒來(lái)，他們始終不愿接受炒房時(shí)代已經(jīng)結(jié)束這個(gè)事實(shí)，夢(mèng)想著下一輪上漲何時(shí)到來(lái)。

芒格曾說(shuō)，任何不產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的資產(chǎn)就是偽資產(chǎn)。

假設(shè)你買了一套住宅，房?jī)r(jià)是300萬(wàn)，貸款利息是3%，但這套房子租出去，一個(gè)月只能租4000元，年化的租金回報(bào)率只有1.6%，遠(yuǎn)低于3%的貸款利息，你的現(xiàn)金流是負(fù)數(shù)，這套房子就是偽資產(chǎn)。

偽資產(chǎn)不創(chuàng)造財(cái)富，它還會(huì)吞噬你的財(cái)富。

但我們很多投資人的思維卻不是這樣的，盡管現(xiàn)在只有1.6%的回報(bào)，甚至更低，但他認(rèn)為這房子將來(lái)會(huì)漲到400萬(wàn)、500萬(wàn)，他可能的收益是100萬(wàn)或者200萬(wàn)。

至于為什么能漲到400、500萬(wàn)，他也說(shuō)不出非常具體的理由，只能說(shuō)些貨幣貶值、資產(chǎn)增值等大概念。

在芒格看來(lái)，這不叫投資，這叫投機(jī)。

投機(jī)是有可能會(huì)成功的，但它不可靠，更多的是賭一把。最糟糕的是，賭贏了之后會(huì)加大賭注，最后滿盤皆輸。

因?yàn)樵谕稒C(jī)的領(lǐng)域里，懂得適可而止的人鳳毛麟角。

真正的投資是什么，是不斷的創(chuàng)造現(xiàn)金流。把房子租出去就是現(xiàn)金流，如果租金高于3%的貸款利率，就是正向現(xiàn)金流，這才是真正的投資。

真正的投資是不刺激的，甚至是無(wú)聊的。

老司機(jī)上周剛?cè)チ艘惶撕Ｄ希谡硐嚓P(guān)資料，但非住宅降首付這事打亂了我的節(jié)奏，我決定先把這件事提前，在農(nóng)歷年前集中研究這個(gè)領(lǐng)域。

其實(shí)從2022年開(kāi)始，老司機(jī)在私下場(chǎng)合，特別是面對(duì)客戶時(shí)，就曾建議過(guò)不少客戶調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，把一部分住宅置換成非住宅。其中有一些客戶聽(tīng)進(jìn)了我的建議，逃過(guò)了大跌，也收獲了非住宅的高租金回報(bào)。

這次調(diào)整首付是一個(gè)契機(jī)，我的直覺(jué)告訴我，非住宅的春天可能就會(huì)到來(lái)，之前我的咨詢和建議都是零散的，是不系統(tǒng)的，這次我決定利用這個(gè)契機(jī)，更系統(tǒng)的整理一下寧波這方面的資源。

如果一切順利，我們會(huì)首先在范圍內(nèi)分享這些成果，如果您對(duì)相關(guān)議題感興趣，可以聯(lián)系老司機(jī)咨詢加入VIP的事宜。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立樓市分析師。了解相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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