在建筑工程領(lǐng)域，工程款拖欠問題一直是困擾眾多企業(yè)的頑疾。為了保障建筑施工企業(yè)的合法權(quán)益，我國法律賦予了建筑工程優(yōu)先受償權(quán)這一重要法律武器。本文將圍繞建筑工程優(yōu)先受償權(quán)相關(guān)的法律問題，為相關(guān)企業(yè)提供全面的普法解讀和實用的經(jīng)營法律建議。

*具體案例 具體分析 法律科普 僅供參考

一、建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的法律基礎(chǔ)

（一）定義與性質(zhì)

《中華人民共和國民法典》第八百零七條：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”

簡單來說，就是施工單位對建設(shè)工程折價或者拍賣的價款，享有優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)受償?shù)臋?quán)利。

（二）相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋

除了《民法典》的規(guī)定外，最高人民法院還出臺了一系列司法解釋，對建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的具體適用問題進行了明確。例如，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條規(guī)定：“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算。”這一規(guī)定明確了承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限，為企業(yè)維權(quán)提供了重要的時間節(jié)點。

但值得注意的是，在實務(wù)中，這個“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日”可能是：

1.合同約定的付款日；

2.工程實際交付日；

3.提交竣工結(jié)算文件之日；

4.當(dāng)事人起訴之日（如果前幾種情況不明確）。

并且，2021年1月1日后的工程才按照這個標(biāo)準(zhǔn)計算。

此外，2025年11月23日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)(征求意見稿)》，其中對建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的一些問題進行了進一步的探討和規(guī)范。

二、優(yōu)先受償權(quán)的條件

（一）三大誤區(qū)

誤區(qū)一：“優(yōu)先受償權(quán)只保護工人工資”

很多人認為這個權(quán)利只保護工人的工資部分，這種理解是片面的。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，優(yōu)先受償?shù)姆秶üぷ魅藛T報酬、材料款等實際支出費用、因發(fā)包人違約造成的損失以及利潤。

也就是說，你的合理利潤也在保護范圍內(nèi)！

誤區(qū)二：“發(fā)包方?jīng)]錢，優(yōu)先權(quán)也沒用”

不對。即使發(fā)包方破產(chǎn)，你仍然可以就建設(shè)工程本身的價值優(yōu)先受償。上海某法院曾審理過這樣一起典型案例：某工程公司（承包方）與某置業(yè)公司（發(fā)包方）簽訂廠房施工合同，承包方按約定施工并墊資，但發(fā)包方僅支付部分工程款后，便因資金鏈斷裂導(dǎo)致項目停工，后續(xù)更是被法院受理進入破產(chǎn)清算程序。

不過承包方并未放棄維權(quán)，而是依法向破產(chǎn)管理人申報了5900余萬元工程款債權(quán)，并明確主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。后續(xù)案涉工程通過拍賣變現(xiàn)1.03億元，最終從拍賣款中優(yōu)先向承包方支付了對應(yīng)款項，承包方也順利向農(nóng)民工足額發(fā)放了1600萬元拖欠工資。

誤區(qū)三：“要等結(jié)算完才能主張”

這是建筑工程領(lǐng)域里的致命誤解。很多施工方誤以為，只要工程欠款事實清晰，無論過多久都能主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，實則不然。

實踐中，不少施工方會陷入“久拖不決”的結(jié)算談判僵局，抱著“慢慢談總能拿到錢”的想法，一拖就是一兩年。等到最終談判破裂、想要通過法律途徑維權(quán)時，才發(fā)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的期限早已屆滿。

一旦喪失該權(quán)利，工程款的清償順序會退至普通債權(quán)之后，面對發(fā)包人資不抵債、存在其他抵押或查封的情況，施工方的回款風(fēng)險將大幅提升，甚至可能導(dǎo)致工程款血本無歸。

（二）實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的條件

1.工程質(zhì)量合格

無論工程是否竣工，只要質(zhì)量合格，承包人即可主張優(yōu)先受償權(quán)；即便施工合同因掛靠、違法分包等原因無效，但工程質(zhì)量合格的，承包人仍可參照合同主張工程款及優(yōu)先受償權(quán)。

2.工程款債權(quán)已屆清償期

發(fā)包人未按合同約定支付工程款，且經(jīng)承包人催告后，仍未在合理期限內(nèi)支付款項。

3.標(biāo)的物特定且適宜折價、拍賣

優(yōu)先受償權(quán)的對象為承包人承建的特定工程，且工程需為非公益性質(zhì)，適宜進行折價或拍賣；政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院等公益性質(zhì)工程，無法行使優(yōu)先受償權(quán)。

4.在法定除斥期間內(nèi)行使

承包人需在發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起18個月內(nèi)行使權(quán)利，該期限為除斥期間，不適用訴訟時效的中止、中斷或延長，逾期則權(quán)利消滅。

三、優(yōu)先受償權(quán)的受償范圍

根據(jù)相關(guān)司法解釋，建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。具體來說，受償范圍包括以下幾個方面：

1.直接成本：

人工費、材料費、機械使用費等直接用于工程建設(shè)的費用。這些費用是承包人在工程建設(shè)過程中實際支出的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到清償。例如，承包人支付給工人的工資、購買建筑材料的費用以及租賃機械設(shè)備的費用等。

2. 合理利潤：

按合同約定或行業(yè)平均利潤率計算的合理利潤。在一些情況下，承包人的合理利潤也可以納入優(yōu)先受償權(quán)的范圍。但需要注意的是，這里的合理利潤應(yīng)當(dāng)是符合行業(yè)慣例和合同約定的，不能過高或過低。

3. 停窩工損失：

需經(jīng)監(jiān)理單位確認的停窩工損失。如果因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ掏９ぁ⒏C工，承包人因此遭受的損失，在經(jīng)監(jiān)理單位確認后，可以納入優(yōu)先受償權(quán)的范圍。例如，因發(fā)包人未按時提供施工圖紙、未及時支付工程款等原因?qū)е鹿こ掏９ぃ邪艘虼水a(chǎn)生的工人窩工費、機械設(shè)備閑置費等損失。

需要注意的是，違約金、逾期付款利息、質(zhì)量保證金等通常不納入優(yōu)先受償權(quán)的范圍。例如，發(fā)包人逾期支付工程款所產(chǎn)生的違約金，承包人只能通過一般的民事權(quán)利主張，而不能優(yōu)先受償。

四、優(yōu)先受償權(quán)的實務(wù)要點

1.注意行使期限的起算點：

優(yōu)先受償權(quán)的行使期限自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算。在實踐中，起算點的認定可能存在多種情況，如合同約定付款日、工程實際交付日、合同解除或終止日、起訴日或結(jié)算日等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況，準(zhǔn)確確定起算點，避免因起算點認定錯誤而導(dǎo)致權(quán)利喪失。例如，如果合同約定了明確的付款時間，那么起算點就應(yīng)當(dāng)以合同約定的付款時間為準(zhǔn)；如果工程已實際交付，那么起算點可以從交付日開始計算。

2.留存相關(guān)證據(jù)：

在行使優(yōu)先受償權(quán)的過程中，證據(jù)至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意留存施工合同、工程量簽證、付款記錄、催告文件等相關(guān)證據(jù)，以便在需要時能夠證明自己的權(quán)利。例如，在向發(fā)包人發(fā)出催告函時，應(yīng)當(dāng)通過EMS快遞方式發(fā)送，并保留快遞面單、簽收記錄及函件原件，以證明自己已經(jīng)履行了催告義務(wù)。

3.關(guān)注權(quán)利沖突問題：

在實踐中，建筑工程優(yōu)先受償權(quán)可能會與其他權(quán)利發(fā)生沖突，如商品房消費者的生存權(quán)、抵押權(quán)等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。此外，建筑工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，但劣后于已支付全款的商品房消費者生存權(quán)。企業(yè)在行使優(yōu)先受償權(quán)時，應(yīng)當(dāng)充分考慮這些權(quán)利沖突問題，制定合理的維權(quán)策略。

五、企業(yè)經(jīng)營中的法律建議

（一）合同簽訂階段

1.明確付款節(jié)點和期限：

在施工合同中明確約定付款節(jié)點（如進度款支付時間、竣工結(jié)算后付款期限），避免“付款時間另行協(xié)商”等模糊表述。同時，在合同中明確約定逾期付款的違約責(zé)任，以督促發(fā)包人按時支付工程款。例如，在合同中可以約定“發(fā)包人逾期支付工程款的，每逾期一日，應(yīng)按照未支付工程款的一定比例向承包人支付違約金”。

2.約定優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)條款：

在施工合同中明確約定承包人享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，并對優(yōu)先受償權(quán)的范圍、行使方式等問題進行約定。例如，在合同中可以約定“承包人在發(fā)包人逾期支付工程款時，有權(quán)行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償?shù)姆秶ǖ幌抻谌斯べM、材料費、機械使用費等實際支出的費用以及合理利潤”。

3.審查發(fā)包人資信狀況：

在簽訂施工合同前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對發(fā)包人進行充分的資信調(diào)查，了解其資金實力、信譽狀況等。如果發(fā)包人資信狀況不佳，企業(yè)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎簽訂合同，或者要求發(fā)包人提供相應(yīng)的擔(dān)保，以降低自身風(fēng)險。例如，企業(yè)可以要求發(fā)包人提供銀行保函、第三方擔(dān)保等。

（二）合同履行階段

1.及時催告并留存證據(jù)：

當(dāng)發(fā)包人未按合同約定支付工程款時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向發(fā)包人發(fā)出催告函，給予其合理的付款期限。催告函應(yīng)當(dāng)明確載明工程概況、應(yīng)付金額、付款期限，并注明“本函同時作為主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的依據(jù)”，保留快遞面單、簽收記錄及函件原件。通過及時催告，企業(yè)可以督促發(fā)包人履行付款義務(wù)，同時為行使優(yōu)先受償權(quán)保留證據(jù)。

2.規(guī)范工程管理：

加強工程質(zhì)量管理，確保工程質(zhì)量合格。及時辦理工程簽證、驗收等手續(xù)，留存相關(guān)文件。在工程建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定和施工規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量符合要求。

同時，及時辦理工程簽證、驗收等手續(xù)，留存相關(guān)文件，以便在需要時能夠證明自己的工程建設(shè)情況。

3.建立期限預(yù)警機制：

由于優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為除斥期間，不適用訴訟時效中止、中斷的規(guī)定，一旦屆滿，優(yōu)先權(quán)即消滅。

因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立“期限預(yù)警機制”，在應(yīng)付之日起算后，提前3-6個月啟動行權(quán)準(zhǔn)備，避免因拖延導(dǎo)致權(quán)利落空。例如，企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)置專門的崗位，負責(zé)跟蹤工程款的支付情況和優(yōu)先受償權(quán)的行使期限，及時提醒相關(guān)人員采取行動。

（三）糾紛解決階段

在糾紛發(fā)生后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況選擇合適的糾紛解決方式，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。如果能夠通過協(xié)商或調(diào)解解決糾紛，不僅可以節(jié)省時間和成本，還可以維護雙方的合作關(guān)系。如果協(xié)商或調(diào)解不成，企業(yè)可以選擇仲裁或訴訟的方式解決糾紛。在選擇仲裁或訴訟時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意選擇有管轄權(quán)的仲裁機構(gòu)或法院，并了解相關(guān)的程序和規(guī)則。

如果發(fā)包人進入破產(chǎn)程序，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)申報期限內(nèi)申報債權(quán)，并明確主張優(yōu)先受償權(quán)。在破產(chǎn)程序中，優(yōu)先權(quán)行使期限自發(fā)包人破產(chǎn)受理之日起算，承包人需在債權(quán)申報時同步主張優(yōu)先權(quán)，逾期將導(dǎo)致實體權(quán)利消滅。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注發(fā)包人是否進入破產(chǎn)程序，并及時采取相應(yīng)的措施。

暢森律師告訴你

建筑工程優(yōu)先受償權(quán)是建筑施工企業(yè)維護自身合法權(quán)益的重要法律武器。相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分了解建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定和實務(wù)要點，在合同簽訂、履行和糾紛解決過程中，積極行使自己的權(quán)利，維護自身的合法權(quán)益。

同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的變化，及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略和維權(quán)方案，以適應(yīng)建筑市場的發(fā)展變化。只有這樣，企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。