在建筑工程領域，工程款拖欠問題一直是困擾眾多企業(yè)的頑疾。為了保障建筑施工企業(yè)的合法權益，我國法律賦予了建筑工程優(yōu)先受償權這一重要法律武器。本文將圍繞建筑工程優(yōu)先受償權相關的法律問題，為相關企業(yè)提供全面的普法解讀和實用的經(jīng)營法律建議。

*具體案例 具體分析 法律科普 僅供參考

一、建筑工程優(yōu)先受償權的法律基礎

（一）定義與性質

《中華人民共和國民法典》第八百零七條：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”

簡單來說，就是施工單位對建設工程折價或者拍賣的價款，享有優(yōu)先于抵押權和其他債權受償?shù)臋嗬?/p>

（二）相關法律法規(guī)及司法解釋

除了《民法典》的規(guī)定外，最高人民法院還出臺了一系列司法解釋，對建筑工程優(yōu)先受償權的具體適用問題進行了明確。例如，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條規(guī)定：“承包人應當在合理期限內(nèi)行使建設工程價款優(yōu)先受償權，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算。”這一規(guī)定明確了承包人行使優(yōu)先受償權的期限，為企業(yè)維權提供了重要的時間節(jié)點。

但值得注意的是，在實務中，這個“發(fā)包人應當給付建設工程價款之日”可能是：

1.合同約定的付款日；

2.工程實際交付日；

3.提交竣工結算文件之日；

4.當事人起訴之日（如果前幾種情況不明確）。

并且，2021年1月1日后的工程才按照這個標準計算。

此外，2025年11月23日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)(征求意見稿)》，其中對建筑工程優(yōu)先受償權的一些問題進行了進一步的探討和規(guī)范。

二、優(yōu)先受償權的條件

（一）三大誤區(qū)

誤區(qū)一：“優(yōu)先受償權只保護工人工資”

很多人認為這個權利只保護工人的工資部分，這種理解是片面的。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，優(yōu)先受償?shù)姆秶üぷ魅藛T報酬、材料款等實際支出費用、因發(fā)包人違約造成的損失以及利潤。

也就是說，你的合理利潤也在保護范圍內(nèi)！

誤區(qū)二：“發(fā)包方?jīng)]錢，優(yōu)先權也沒用”

不對。即使發(fā)包方破產(chǎn)，你仍然可以就建設工程本身的價值優(yōu)先受償。上海某法院曾審理過這樣一起典型案例：某工程公司（承包方）與某置業(yè)公司（發(fā)包方）簽訂廠房施工合同，承包方按約定施工并墊資，但發(fā)包方僅支付部分工程款后，便因資金鏈斷裂導致項目停工，后續(xù)更是被法院受理進入破產(chǎn)清算程序。

不過承包方并未放棄維權，而是依法向破產(chǎn)管理人申報了5900余萬元工程款債權，并明確主張建設工程價款優(yōu)先受償權。后續(xù)案涉工程通過拍賣變現(xiàn)1.03億元，最終從拍賣款中優(yōu)先向承包方支付了對應款項，承包方也順利向農(nóng)民工足額發(fā)放了1600萬元拖欠工資。

誤區(qū)三：“要等結算完才能主張”

這是建筑工程領域里的致命誤解。很多施工方誤以為，只要工程欠款事實清晰，無論過多久都能主張建設工程價款優(yōu)先受償權，實則不然。

實踐中，不少施工方會陷入“久拖不決”的結算談判僵局，抱著“慢慢談總能拿到錢”的想法，一拖就是一兩年。等到最終談判破裂、想要通過法律途徑維權時，才發(fā)現(xiàn)優(yōu)先受償權的期限早已屆滿。

一旦喪失該權利，工程款的清償順序會退至普通債權之后，面對發(fā)包人資不抵債、存在其他抵押或查封的情況，施工方的回款風險將大幅提升，甚至可能導致工程款血本無歸。

（二）實現(xiàn)優(yōu)先受償權的條件

1.工程質量合格

無論工程是否竣工，只要質量合格，承包人即可主張優(yōu)先受償權；即便施工合同因掛靠、違法分包等原因無效，但工程質量合格的，承包人仍可參照合同主張工程款及優(yōu)先受償權。

2.工程款債權已屆清償期

發(fā)包人未按合同約定支付工程款，且經(jīng)承包人催告后，仍未在合理期限內(nèi)支付款項。

3.標的物特定且適宜折價、拍賣

優(yōu)先受償權的對象為承包人承建的特定工程，且工程需為非公益性質，適宜進行折價或拍賣；政府辦公樓、學校、醫(yī)院等公益性質工程，無法行使優(yōu)先受償權。

4.在法定除斥期間內(nèi)行使

承包人需在發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起18個月內(nèi)行使權利，該期限為除斥期間，不適用訴訟時效的中止、中斷或延長，逾期則權利消滅。

三、優(yōu)先受償權的受償范圍

根據(jù)相關司法解釋，建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。具體來說，受償范圍包括以下幾個方面：

1.直接成本：

人工費、材料費、機械使用費等直接用于工程建設的費用。這些費用是承包人在工程建設過程中實際支出的，應當優(yōu)先得到清償。例如，承包人支付給工人的工資、購買建筑材料的費用以及租賃機械設備的費用等。

2. 合理利潤：

按合同約定或行業(yè)平均利潤率計算的合理利潤。在一些情況下，承包人的合理利潤也可以納入優(yōu)先受償權的范圍。但需要注意的是，這里的合理利潤應當是符合行業(yè)慣例和合同約定的，不能過高或過低。

3. 停窩工損失：

需經(jīng)監(jiān)理單位確認的停窩工損失。如果因發(fā)包人原因導致工程停工、窩工，承包人因此遭受的損失，在經(jīng)監(jiān)理單位確認后，可以納入優(yōu)先受償權的范圍。例如，因發(fā)包人未按時提供施工圖紙、未及時支付工程款等原因導致工程停工，承包人因此產(chǎn)生的工人窩工費、機械設備閑置費等損失。

需要注意的是，違約金、逾期付款利息、質量保證金等通常不納入優(yōu)先受償權的范圍。例如，發(fā)包人逾期支付工程款所產(chǎn)生的違約金，承包人只能通過一般的民事權利主張，而不能優(yōu)先受償。

四、優(yōu)先受償權的實務要點

1.注意行使期限的起算點：

優(yōu)先受償權的行使期限自發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算。在實踐中，起算點的認定可能存在多種情況，如合同約定付款日、工程實際交付日、合同解除或終止日、起訴日或結算日等。企業(yè)應當根據(jù)具體情況，準確確定起算點，避免因起算點認定錯誤而導致權利喪失。例如，如果合同約定了明確的付款時間，那么起算點就應當以合同約定的付款時間為準；如果工程已實際交付，那么起算點可以從交付日開始計算。

2.留存相關證據(jù)：

在行使優(yōu)先受償權的過程中，證據(jù)至關重要。企業(yè)應當注意留存施工合同、工程量簽證、付款記錄、催告文件等相關證據(jù)，以便在需要時能夠證明自己的權利。例如，在向發(fā)包人發(fā)出催告函時，應當通過EMS快遞方式發(fā)送，并保留快遞面單、簽收記錄及函件原件，以證明自己已經(jīng)履行了催告義務。

3.關注權利沖突問題：

在實踐中，建筑工程優(yōu)先受償權可能會與其他權利發(fā)生沖突，如商品房消費者的生存權、抵押權等。根據(jù)相關規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。此外，建筑工程優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，但劣后于已支付全款的商品房消費者生存權。企業(yè)在行使優(yōu)先受償權時，應當充分考慮這些權利沖突問題，制定合理的維權策略。

五、企業(yè)經(jīng)營中的法律建議

（一）合同簽訂階段

1.明確付款節(jié)點和期限：

在施工合同中明確約定付款節(jié)點（如進度款支付時間、竣工結算后付款期限），避免“付款時間另行協(xié)商”等模糊表述。同時，在合同中明確約定逾期付款的違約責任，以督促發(fā)包人按時支付工程款。例如，在合同中可以約定“發(fā)包人逾期支付工程款的，每逾期一日，應按照未支付工程款的一定比例向承包人支付違約金”。

2.約定優(yōu)先受償權的相關條款：

在施工合同中明確約定承包人享有建設工程優(yōu)先受償權，并對優(yōu)先受償權的范圍、行使方式等問題進行約定。例如，在合同中可以約定“承包人在發(fā)包人逾期支付工程款時，有權行使建設工程優(yōu)先受償權，優(yōu)先受償?shù)姆秶ǖ幌抻谌斯べM、材料費、機械使用費等實際支出的費用以及合理利潤”。

3.審查發(fā)包人資信狀況：

在簽訂施工合同前，企業(yè)應當對發(fā)包人進行充分的資信調(diào)查，了解其資金實力、信譽狀況等。如果發(fā)包人資信狀況不佳，企業(yè)應當謹慎簽訂合同，或者要求發(fā)包人提供相應的擔保，以降低自身風險。例如，企業(yè)可以要求發(fā)包人提供銀行保函、第三方擔保等。

（二）合同履行階段

1.及時催告并留存證據(jù)：

當發(fā)包人未按合同約定支付工程款時，企業(yè)應當及時向發(fā)包人發(fā)出催告函，給予其合理的付款期限。催告函應當明確載明工程概況、應付金額、付款期限，并注明“本函同時作為主張建設工程價款優(yōu)先受償權的依據(jù)”，保留快遞面單、簽收記錄及函件原件。通過及時催告，企業(yè)可以督促發(fā)包人履行付款義務，同時為行使優(yōu)先受償權保留證據(jù)。

2.規(guī)范工程管理：

加強工程質量管理，確保工程質量合格。及時辦理工程簽證、驗收等手續(xù)，留存相關文件。在工程建設過程中，企業(yè)應當嚴格按照合同約定和施工規(guī)范進行施工，確保工程質量符合要求。

同時，及時辦理工程簽證、驗收等手續(xù)，留存相關文件，以便在需要時能夠證明自己的工程建設情況。

3.建立期限預警機制：

由于優(yōu)先受償權的行使期限為除斥期間，不適用訴訟時效中止、中斷的規(guī)定，一旦屆滿，優(yōu)先權即消滅。

因此，企業(yè)應當建立“期限預警機制”，在應付之日起算后，提前3-6個月啟動行權準備，避免因拖延導致權利落空。例如，企業(yè)可以在內(nèi)部設置專門的崗位，負責跟蹤工程款的支付情況和優(yōu)先受償權的行使期限，及時提醒相關人員采取行動。

（三）糾紛解決階段

在糾紛發(fā)生后，企業(yè)應當根據(jù)具體情況選擇合適的糾紛解決方式，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。如果能夠通過協(xié)商或調(diào)解解決糾紛，不僅可以節(jié)省時間和成本，還可以維護雙方的合作關系。如果協(xié)商或調(diào)解不成，企業(yè)可以選擇仲裁或訴訟的方式解決糾紛。在選擇仲裁或訴訟時，企業(yè)應當注意選擇有管轄權的仲裁機構或法院，并了解相關的程序和規(guī)則。

如果發(fā)包人進入破產(chǎn)程序，企業(yè)應當在破產(chǎn)申報期限內(nèi)申報債權，并明確主張優(yōu)先受償權。在破產(chǎn)程序中，優(yōu)先權行使期限自發(fā)包人破產(chǎn)受理之日起算，承包人需在債權申報時同步主張優(yōu)先權，逾期將導致實體權利消滅。因此，企業(yè)應當密切關注發(fā)包人是否進入破產(chǎn)程序，并及時采取相應的措施。

暢森律師告訴你

建筑工程優(yōu)先受償權是建筑施工企業(yè)維護自身合法權益的重要法律武器。相關企業(yè)應當充分了解建筑工程優(yōu)先受償權的法律規(guī)定和實務要點，在合同簽訂、履行和糾紛解決過程中，積極行使自己的權利，維護自身的合法權益。

同時，企業(yè)應當密切關注相關法律法規(guī)和司法解釋的變化，及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略和維權方案，以適應建筑市場的發(fā)展變化。只有這樣，企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。