翰林豪庭小區已經進戶。王迎超/攝

中房報記者 王迎超丨克山報道

一邊是樓盤消防設施存在重大安全漏洞、未走完法定竣工驗收流程，卻提前交房、違規辦理不動產權證；一邊是開發商長期拖欠巨額工程款，利用以房抵債、低價回收、設置交易壁壘等方式損害施工方利益，甚至變相發放高息借貸。

在黑龍江省齊齊哈爾市克山縣，一個名為翰林豪庭的樓盤因施工方的實名舉報，揭開了項目在工程建設、消防管理、不動產登記、工程款結算、農民工薪酬保障等多個環節的問題。目前，當地政府已介入全面調查。

━━━━

小區未通過驗收即交房辦證

翰林豪庭小區建起5棟樓。王迎超/攝

翰林豪庭是克山縣當地規模較大的商住項目，2022年8月，齊齊哈爾浩鵬建筑工程有限公司（以下簡稱“浩鵬建筑”）與克山縣恒升房地產開發有限公司（以下簡稱“恒升地產”）簽約，承接了翰林豪庭項目的建設工程。項目總造價約1.7億元，規劃建設7棟高層住宅與3棟商業服務用房。據項目總包方負責人張喜才介紹，項目建起5棟樓后施工結束，僅完成業內常規的五方驗收，始終未通過消防專項驗收，也未完成整體竣工驗收備案，消防安全更是存在實打實的硬傷。“1至4號樓消防主風機電纜全部沒有鋪設，一旦發生火災，樓宇排煙排風系統完全失效；承擔應急供電的柴油發電機還是臨時線路，根本達不到消防使用標準。”

安全隱患顯而易見，但恒升地產仍在2025年1月組織業主正式入住。

按照建筑管理相關法規，未完成竣工驗收、消防驗收的建筑，嚴禁交付使用。而該項目突破底線的行為不止于此：在法定驗收手續缺失的情況下，樓盤順利為業主辦理了不動產權證書。“竣工驗收、辦證本是約束開發商結清工程款的重要節點，對方繞開法定流程，讓我們的維權變得難上加難。”張喜才說。

━━━━

施工方遭多重損失陷入債務困境

項目施工期間，恒升地產并未按照合同約定，依據施工進度足額撥付工程款。浩鵬建筑多次維權無果后選擇向法院起訴，經多次協商，開發商拿出1號樓和2號樓的189套房源抵償工程款，定價3550元/平方米。

看似有了回款渠道，實際卻處處受限。由于開發商拒不配合網簽、備案、過戶等手續，抵賬房源無法正常流通，施工方只能以2880元/平方米的低價對外出售。多數時間里，售樓處刻意設置障礙，僅在工人上訪、工地面臨停工的壓力下，才允許幾套房源交易。

2025年，房企再度調整方案，以2800元/平方米的低價收回2號樓抵賬房源，并承諾后續每賣出一套房源，就向施工方支付20萬元。但履約情況大打折扣，“據我了解，此后開發商實際賣了六七十套房子，但僅支付給我不到70萬元。”張喜才表示。

連年的款項拖欠，讓施工方無力承擔材料款與人工費。2025年末，張喜才再次與開發商協商回款，對方稱賬戶無資金，公司股東太詩霖提出出借250萬元資金，約定借款周期10個月，利息高達50萬元。迫于資金鏈斷裂、工人討薪的壓力，張喜才被迫簽下借條，“可笑的是，本該正常支付的工程款，卻變成了我們要償還的高利貸。”

張喜才介紹，除此之外，開發商還擅自將總包合同內的多項專項工程拆分、剝離，發包給關聯企業，侵占工程產值與利潤。經初步核算，各類違規操作疊加，已造成直接經濟損失超2600萬元。如今雙方工程款結算分歧巨大，徹底陷入僵局。浩鵬建筑因此背負2000余萬元外債，還有550萬元農民工工資未能發放。

━━━━

一線農民工維權遇阻

開發商拖欠工程款的連鎖反應，最終傳導至最底層的務工群體，多名包工頭和數十名農民工被長期欠薪。

負責木工施工的薛金告訴記者，其班組被拖欠人工費400余萬元，房企拿出4套房源抵頂110萬元欠款。今年4月，他找到買家并收取定金，準備辦理過戶手續時，卻被售樓處攔下。對方表示，因總包方與開發商結算糾紛未解決，無法簽字放行，這套房源的交易就此擱置。“抵賬房賣不出去，手里的房票就是一張白紙，工人的工資也沒法兌現。”

地庫施工工頭郭海龍、架子工工頭關俊泉也向記者反映，二人分別被拖欠農民工工資30余萬元、65萬元，合計涉及40名農民工。目前，相關人員已向克山縣人社局提交投訴材料、工資臺賬及人員名單，并完成問詢筆錄。當地人社部門表示，已受理投訴，將依法開展協調與調查工作。

━━━━

變通辦證觸碰安全底線

樓盤未驗收卻能辦理不動產權證，是本次事件中最受爭議的環節。

克山縣住建局相關負責人向記者確認，該項目僅出具了五方驗收報告和第三方消防現場評定報告，但開發商并沒有申請消防備案，從法律法規層面來講，該小區沒有正式通過竣工驗收。

為何手續不全仍能辦證？克山縣自然資源局作出解釋：翰林豪庭項目被納入黑龍江省、齊齊哈爾市保交樓及化解不動產“登記難”專項攻堅臺賬，屬于重點督辦項目。依據國家、省、市相關文件精神，經克山縣政府研究決定，將其劃入歷史遺留問題辦證范圍。最終，項目憑借住建、消防、稅務、自然資源等八部門聯合出具的會簽單，以及政府會議紀要，完成了不動產權證辦理。

記者查閱國家頂層文件發現，2025年自然資源部、住房和城鄉建設部等多部門聯合最高人民法院印發的《關于加快化解歷史遺留不動產“登記難”問題的通知》（自然資發〔2025〕135號）中明確劃定紅線：“竣工驗收是辦證的法定條件，直接涉及建筑質量和建筑安全，是底線要求。市縣住房城鄉建設部門要在規劃核實基礎上，督促建設單位及時組織竣工驗收，積極推動符合條件的部分單體建筑先行竣工驗收。”

克山翰林豪庭項目在消防隱患突出、整體竣工驗收缺失的情況下，依托歷史遺留問題政策“變通”辦證，明顯與國家規定相悖，樓盤存在的安全風險，也由全體業主共同承擔。

6月1日，記者前往項目售樓處，并致電恒升地產負責人于永希望進行采訪核實，對方以身在外地為由，拒絕接受采訪。

針對施工方舉報的違規交付、違規辦證、拖欠工程款、違規拆分工程等一系列問題，克山縣政府已介入調查。當地相關負責人明確表示，將逐條核實舉報線索，一旦查實違法違規行為，將嚴格依法依規追責問責，絕不姑息。