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老司機一直都認為：相逢是緣。看到老司機這篇文章，也是緣分，如果您認同我的觀點，請文末點個贊，如果不認同，請即時劃走，不用留言與我辯駁。

成年人只做選擇，不做改變。我不想改變您的看法，同樣您也改變不了我。

開年之初，我認為2026年是樓市的一個機會窗口，但我說的機會，請不要誤解，我不是說房價已經見底、今年就要反彈。我說的是孕育中的機會，就像現在的天氣，寒風凜凜，滿目蕭條，但其實已經在孕育春天的生機。

今天我從宏觀、中觀和微觀三個層面，談一下我的看法。

首先是宏觀層面。我們都知道，房地產是一個政策市，政策極大地左右著樓市的走向。2026年，可能是樓市政策的一個大年，因為2025年是一個政策小年，全年基本上沒有出臺什么有力的政策。

今年年年初，《求是》雜志的一篇文章，在很大程度上起到了正本清源、甚至是撥亂反正的作用。文章強調了房地產的戰略意義，包括它作為國民經濟的重要支柱、居民財富的重要載體、地方財政的重要來源、以及帶動就業和內需的重要抓手。房地產的金融資產屬性，也重新得到了確認。

這一系列表態，為今年出臺更多政策、包括松綁政策，提供了理論依據。當然，具體政策怎么出、什么時候出、以什么樣的力度，這些都是未知數。

但可以肯定的是，今年對房地產的宏觀政策針，肯定是偏正向的，而且力度肯定要比2025年要大。

其次在宏觀經濟層面看，去年雖然面臨貿易戰，但GDP還是增長了5%，這個數據來之不易。

2026年，宏觀經濟的挑戰仍然非常大，尤其是外貿，極難重現去年的輝煌。如果房地產還是像2025年這樣衰退——去年房地產投資和銷售都是兩位數的負增長——對于GDP的負面影響超過一個百分點，那么2026年的經濟增長目標將會面臨非常大的困難。

可以說，穩住房地產，對于宏觀經濟，是一個必然的要求。

最近，有關30萬億存款到期這事，在財經界討論非常多。這筆定存巨款到期后會流向何處，會不會有一部分流進樓市抄底，我個人認為是必然的，當然規模可能不大，畢竟原來存款有3%的利息，現在對半砍了，總有些資金不會繼續呆在銀行里。

但有什么好的投資渠道嗎？房價經過四年下跌，很多租金都已經超過存款利率1個點、甚至一倍以上了，從長期收益來看，買入并持有高租金回報率的房產，是一個不錯的選項。

在中觀層面，也就是行業層面，房價經過差不多5年的下跌，平均跌幅已經超過了40%。過去所謂的泡沫也好，風險也好，得到了很大程度的釋放，這是一個客觀事實。

在利率下行的大背景下，越來越多的房子已經跌出了性價比。至少從自住層面來說，安置房以及一些老舊的普通商品房，它們的租售比已經來到了合理區間。

以在寧波買一套老一點的二手房為例，現在便宜點的小區價格也就1-2萬/平。一套90平小戶型，總價150萬就能買到非常不錯的地段，地鐵商業樣樣俱全。首付加稅費準備25萬，貸款120萬，月供5660元，一般正常上班的兩個人也供得起。如果首付能多付一點，比如首付30%，再用上一部分公積金，月供就能降到4000左右，其實就和租一套房差不多了。

月供會沉淀資產，最終會留下一套房子，但租房純粹都給了房東。

月供和租金差的不多的情況下，很多人肯定會由租轉購。2025年二手房成交量之所以能夠長期穩定，甚至年底反彈，就是房價跌到了很多剛需客戶的心理區間，買房變得比租房更劃算了。

行業的另一個巨大變化，是新樓盤供應量在大幅度減少。經過這幾年痛苦的去庫存之后，很多城市的庫存已經不大了。當然，個別城市、個別地段庫存還很高。

現在的庫存基本都是2023年及以前的一些老盤，但不管怎么樣，零敲碎打地消化了兩三年后，特別是這些開發商也沒有新盤，拋售的壓力不大了。

從2024年開始，新樓盤的數量斷崖式下跌。去年開發量大概跌到了歷史峰值的1/3，甚至更低。也就是說，一個城市以前每年有50個樓盤，現在可能只有10-20個。而且主要減少的還是普通住宅、剛需房。

今后普通購房者，只能在二手房市場里面購買，二手房的庫存也在減少，換手率在增加，價格趨穩的前景更加可期。

最后是微觀層面，也就是買房人和房東這個層面，他們的恐慌情緒，或者說劇烈的心理博弈，這個階段已經過去了。

其實從去年四季度到現在，悲觀情緒已經大幅度得到了緩解。雖然現在看空的人還比較多，整體也都不樂觀。重要的是，這種環境是在沒有政策刺激的情況下取得的，可以說是實打實的成交取得的。

二手場成交量已經穩了大半年了，并且在去年四季度還出現了翹尾，去年全國二手房成交量創下了歷史新高。

老司機在去年最后幾個月的VIP月報里，多次強調了二手成交量企穩這個現象。

各種跡象都顯示，2026年極有可能是樓市磨底的一年，但目前樓市還沒有真正見底，大部分人也不會相信老司機說的這些。所以，2026年既是一個買房人在底部上車的機會之年，也是一部分人在地板上割肉的年份。

最后要強調的是，本文分析并不能替代對具體某個人、某套房的判斷，有些房子已經見底，有些房子還在跌，這都需要具體分析。老司機是寧波目前收費最高、咨詢量最大的獨立樓市分析師，如果您有問題需要咨詢，請點擊下面小標簽。

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