江蘇
南通市區二手房與新房成交量“剪刀差”正持續擴大。
據南通市房地產市場監測分析中心數據顯示，2025年南通市區（不含通州區、海門區）新房累計成交備案5009套，同期二手房累計成交備案16782套。
二手房成交量約為新房的3.35倍。
將時間維度拉長會發現，南通市區二手房成交量壓過新房，早在四年前就埋下了草蛇灰線，且愈演愈烈。
二手房成交量遠遠壓過新房，這意味著，同板塊內同類產品的定價權，正逐漸由二手房東掌握。
當前改善型客群已成為市場主力，次新豪宅的成交表現與價格走勢尤為引人關注。本篇我們梳理了南通市區主流次新豪宅25年成交數據，總結以下看點——
? 成交均價第一梯隊（超2.5萬/㎡）——崇川金茂府（2.9萬/㎡）、萬科方圓（2.75萬/㎡）、綠城曉風印月（2.66萬/㎡）
? 同比普遍下跌——與各項目24年成交均價對比，統計樣本中僅萬科方圓實現約3%微漲，其余項目均下跌，其中萬科攬境跌幅最大，超35%
? 全面破發但幅度懸殊——與各項目首開均價對比，統計樣本無一例外全部破發，但破發幅度差距較大，介于5%至50%之間。
? 較為抗跌項目（破發幅度＜20%）——中海鉑樾府（5%）、萬科方圓（14%）、華潤靜安府（17%）、綠城曉風印月（18%）、仁恒公園世紀（20%）等
? 深度回調項目（破發幅度＞40%）——金鷹世界尚府（49%）、祥生云境（46%）、紫瑯天成（43%）、華潤悅府（43%）、中海翠湖溪岸（42%）等
? 市場熱度分布——統計樣本中，25年累計成交套數與看房人數前三名均為遠創東樾、仁恒公園世紀、萬科攬境，可見創新區二手房關注度之高
仁恒公園世紀
仁恒公園世紀25年共成交了21套二手房，成交均價2.3萬/㎡，同比下跌12.1%。
成交房源均為小高層，季度均價呈逐季下行態勢——一季度2.52萬/㎡，二季度2.42萬/㎡，三季度未有成交，四季度2.15萬/㎡
目前小區共有122套房源掛牌，最新掛牌均價3.02萬/㎡，掛牌價與成交價相差超7000元/㎡，反映出部分業主仍持有較強價格預期，買賣雙方心態存在明顯博弈。
萬科方圓
萬科方圓25年僅錄得3套成交，成交均價2.75萬/㎡，同比上漲3.1%。
3套房源均為上半年成交，詳情如下——
2月，建面159㎡中樓層，成交價2.42萬/㎡
3月，建面231㎡高樓層，成交價2.9萬/㎡
6月，建面159㎡中樓層，成交價2.87萬/㎡
萬科方圓雖為統計樣本中唯一同比正增長，但最近一筆成交距今已超半年，其價格優勢能否在后續成交中得以維持，仍需市場進一步驗證。
萬科攬境
萬科攬境25年成交21套，成交量暴漲950%，但成交均價僅1.76萬/㎡，大跌35.3%，呈現出典型的“以價換量”特征。
目前小區共有43套房源掛牌，最新掛牌均價2.26萬/㎡，與最新成交均價存在約5000元/㎡落差，表明賣方的價格預期仍在向市場實際承受力艱難調整。
祥生云境
祥生云境25年首次錄得二手房成交，成交均價1.67萬/㎡。
該項目20年首開，均價約3.1萬/㎡，屬于當時南通房價第一梯隊。但因開發商陷入流動性危機，項目建設與交付品質屢受質疑，導致二手房價顯著承壓。
目前小區共有51套房源掛牌，最新掛牌均價2.04萬/㎡，較開盤價跌幅已近35%，業主資產縮水已無法避免。
金鷹世界尚府
金鷹世界尚府同樣25年首次錄得二手房成交，成交均價1.44萬/㎡。
該項目20年首開，當時均價超2.8萬/㎡，以此估算這套建面118㎡高層樓，買入價或超330萬，而今賣出價僅約170萬，賬面虧損超160萬。
目前小區共有39套房源掛牌，最新掛牌均價2.25萬/㎡，早期購房者已面臨實質性虧損。
此外，該項目新房銷售近乎停滯。根據我們統計，其24年僅備案5套，25年僅備案6套，未備案仍超740套。二手房的深度破發，不僅加劇業主的資產壓力，也將進一步壓縮新房定價空間，倒逼開發商重新評估價格策略。后續進展我們持續關注。
數據說明
*統計時間：2026年1月22日
*數據來源：南通市房地產市場監測分析中心、南通貝殼
*破發幅度以（2025年二手房成交均價-新房首開均價）/新房首開均價估算，僅供參考
*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」
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