上海
01
楔子
這兩天刷到一則新聞，說的是：上海靜安區將開展住房“以舊換新”試點，對持有70㎡以內、總價400萬元以內老公房的業主，公租公司將直接收購舊房，幫助居民置換靜安區的新房。
在目前的樓市狀態下，這樣的措施無疑是提振“市場信心”，促進樓市發展的。
今天這篇文章，就來聊聊：靜安區“以舊換新”的房產政策，到底意味著什么？
02
簡介
我們先來看看這個政策的詳情：
對持有70㎡以內、總價約400萬以內老公房的業主，靜安區公租公司將直接收購舊房，幫助居民置換靜安區的新房。
1、居民先選購靜安區心儀的新房并完成認購，鎖定優惠價格和房源；
2、居民提出申請，第三方評估機構將對房產進行公正估值，確保居民權益不受損；
3、價格合適，憑新房網簽合同，按回收流程辦理二手交易過戶手續，安全透明，房管局全程監管。
而這一試點，與2025年中央經濟工作會議明確的“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”的政策導向高度契合。
老舊公房收購之后可以作為人才公寓使用，而居民賣掉了老公房之后就可以購買本區的新建商品房，很好的解決了“去庫存”的問題。
日前，上海內環內一處在售樓盤保利“譽靜安”推出了首批房源。
03
流程再造
老百姓買新房的普遍流程是：“先賣掉舊住房，然后再買新房”，不然總覺得手頭有點緊。所以一直在糾結，到底是先買還是先賣？
而這兩年，要賣掉老房子其實并沒那么容易。不光是房子賣不上價，還有即使降價了，卻也遲遲賣不掉的尷尬。
而賣不掉老房子，想換新房的念想也就沒有那么強烈了，真正的“剛需”其實并沒想象的那么多，大多數家庭還是”能將就、就先將就“的想法。
而這次靜安的試點，其實是打破了原有的購房邏輯。只要你的老房子符合政府收購的要求，你就不存在遲遲賣不掉的困擾了。
這就能很好的幫你下定“換房”的決心了。
至于價格問題，這個其實只有等試點真正有房子這么操作了，才能知道價格是不是“市場價”！
但市場價也是會隨著時間在波動的，所以也很難衡量其準確性的。只要老百姓愿意賣了，這就是市場價。
如果政策出來，老百姓不愿意賣，那也就說明價格和購房者心中的市場價還有差距！
04
舊房新顏
從購房者的角度來說，這個政策對于老百姓是利好。而對于政府來說，也是解決保障租房和新房去化問題的好工具。
上海的外來人才數量巨大，保障性租賃用房的需求一直很大。
前面上海還推出過“躉租房”的概念，就是將市中心的老房子長租下來，讓老人到郊區去住更大的房子，享受更好的服務；而騰出來的房子，作為新青年到上海第一站的居所使用。
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而這幾年，上海的老舊公房普遍都經過了1-2輪的“美麗家園”改造，不管是從外觀還是設施，都得到了明顯的提升，有些甚至都裝上了電梯。
只要內部裝修一下，70平以下的房子完全可以滿足3-4位上海新青年的居住需求。其實和自如的模式類似，只是實施的主體不同而已。
05
資金問題
上海作為超大城市，存量住房問題其實是全國的縮影。
市區老公房”以舊換新“，采用“政府引導+國企參與+市場運作”的模式，避免了政府“大包大攬”，也更加有利于市場的有序發展。
據報道，靜安區計劃通過“以舊換新”籌集1000套保障房。如果按照400萬一套定格計算，那就是40億元。
但是錢從哪里來呢？
目前雖然沒有詳細的說明，但區屬國有企業作為直接收購的主體和資金承擔方，想必資金是有保障的。
就像前兩年老舊小區修繕的主體也是區屬國有企業，而資金的支付卻是市區兩級財政那樣，這次的”以舊換新“也多半是這樣的模式。
那會不會產生”公平性“的爭議呢？
可能有網友會質疑：這是一種變相的補貼特定人群的做法。只有符合條件的房子才能享受這種政策，而其他的潛在消費者卻得不到這樣的實惠！
但我想：任何政策的出臺，公平性都是相對的，總會有一部分人首先”收益“，一部分人遲一些。
如果這個試點效果明顯，范圍可能就會擴大到整個上海，面積也未必局限在70平方米以下。如果效果不明顯，那些對于公平性的質疑也就不會再出現了。
所以從這個角度來說，公平性也就沒什么可質疑的。
06
結束語
上海市中心的”老破小“，是上世紀經濟發展的產物，為當時的社會發展做出了貢獻。而隨著人民群眾生活水平的提高，這些老房子制約了老百姓對美好生活的向往。
但大拆大建的時代已經過去了，只有通過”繡花“般的城市更新，”騰籠換鳥“的方式激發這些老房子的活力。
而”以舊換新“的試點，就是新房去化和保障租房一舉兩得的事情。但成功的關鍵還在于微觀操作與宏觀目標如何有效的結合上。
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