北京保租房市場發展成啥樣了？（附400個公寓清單）

隨著“十四五”規劃深入推進，保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）已成為北京完善住房保障體系、促進“住有所居”目標實現的關鍵抓手。作為常住人口超2100萬的超大城市，北京堅持以人民為中心的發展思想，通過政策創新、多元供給、精準匹配，構建起覆蓋新市民、青年人等群體的保租房體系，有序推進住房租賃市場結構性改革，助力首都高質量發展與宜居城市建設。

400個北京集中式公寓明細（不完全統計）

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政策演進

試點探索到系統構建的發展之路

北京保租房的發展早在2011年，北京即在全國率先出臺公共租賃住房管理辦法，將外來務工人員、新就業職工納入保障范圍，為保租房體系建設奠定基礎。

2019年起，北京市持續開展“進校園、進企業、進園區”服務，精準對接高校畢業生等群體需求。2020年是關鍵立法年，《北京市住房租賃條例》將“房住不炒”等原則法制化，嚴控租金、保障租戶權益；同年《實施方案》則奠定了保租房發展的總基調。2023年政策進一步細化，鼓勵盤活產業園區配套用地以擴大供給。至2025年，工作重心明確轉向“盤活存量為主”，并通過租金硬性上限（不超過市場價70%）、搖號匹配等機制，推動市場從規模擴張邁向精細化、標準化管理，標志著住房保障體系日趨成熟完善。

其中值得一提的是2022年發布的《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》，計劃在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套(間)。政策實施以來，北京保租房建設進入加速度階段，形成“市級統籌、區級落實、國企帶動、社會參與”的多元共建格局。市屬國企如北京保障房中心有限公司發揮主力作用；各區結合功能定位創新供應模式，如大興區利用集體經營性建設用地建設保租房，昌平區推動產業園區配套建設；社會資本通過存量房屋改建、閑置建筑轉化等方式積極參與。

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市場體量

保租房成為租賃市場重要一極

作為全國經濟、科技與教育中心，北京每年吸引大量高校畢業生和外來務工人員。北京市常住人口超2100萬，外來人口800多萬人，占常住人口的比重為37.8%，龐大的外來人口催生了旺盛的租賃需求。據統計，北京住房租賃服務平臺自2017年底上線以來，累計完成租賃合同備案780萬套，規模居全國首位，租賃市場規模龐大且活躍。

保租房快速發展正逐步改變北京租賃市場結構。“十四五”以來，北京市大力發展保障性租賃住房，堅持市場化運作，通過政府政策支持、社會資本投資參與，滿足新市民、青年人、城市公共服務人員等群體住房需求，截至2025年底，北京累計建設籌集保障房67萬余套（間）、竣工43萬套（間），已超額完成“十四五”40萬套（間）建設籌集目標。

在新增土地供應中，2025年成交35宗純租賃用地，總面積超20萬㎡，其中20宗地塊為北京保障房建設公司所有。2025年新入市集中式租賃住房項目中，保租房項目占比八成，成為市場新增供應的主要來源之一。隨著“十四五”期間保租房持續入市，預計“十五五”期間保租房市場份額將進一步提升，推動租賃市場向規范化、機構化、品質化方向發展。

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產品矩陣

構建多層次、全需求的住房供給體系

北京在“十五五”規劃建議中提到，探索“一張床、一間房”模式，改善城市運營服務保障人員居住條件。何為“一張床、一間房”？這是北京多層次租賃住房供應的形象表述，“一張床”主要面向保安、保潔、外賣、快遞等城市公共服務人員，“一間房”主要面向剛步入社會的新市民、青年人。一個明顯趨勢是：在2025年發布的三批保障房建設籌集計劃中，“一間房”“一張床”的供應比例從85%、98%到100%，逐批次提高。

從供應結構看，北京保租房以成套住房為主、床位式為輔，既保障居住尊嚴與私密性，也滿足階段性、過渡性居住需求，體現城市包容性與人文關懷。

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空間布局與租金政策

梯度分布與價格調控并舉

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空間布局：中心城區優化存量，平原新城擴大增量

中心城區通過存量改造和精準安置“做優存量”，而城市副中心與平原新城則通過大規模新建“做大增量”。北京保障房中心作為建設主力，其項目分布（如副中心4.8萬套、平原新城新開工項目）有力支撐了這一“中心優化-外圍增長”的梯度格局。

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租金政策：“全市上限管控+區域專項優惠”

通過70%市場價紅線保障公平性，又結合區域供需和群體特征實施差異化定價，同時配套減免政策提升可負擔性。

1. 租金上限：不高于同地段同品質市場租賃住房租金的70%；

2. 定價規則

計費方式：租金基準價按建筑面積計算，部分項目包含物業費或網費，但供暖、水電等費用需另行支付。

群體優惠：特定群體（如新畢業大學生、低收入家庭）可享受租金減免或優先配租政策。例如，海淀區專項配租的減免規則直接降低實際支付成本。

動態調整：租金基準價隨市場變化通過監測平臺更新，確保保障房與商品住房價格比例穩定在70%以內。

3. 區域差異：區域與群體的精準優惠

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政策支持

全鏈條保障推動可持續發展

北京著力構建覆蓋保租房“建設、分配、運營、管理”全生命周期的政策支持與服務體系。

此外，北京持續開展“保障性租賃住房進校園、進企業、進園區”專項服務活動，為高校畢業生、產業工人等群體提供定向配租、租金補貼等支持。

2025年北京籌集房源近15萬套（間），其中保障性租賃住房共籌集約3萬套（間），房源規模較往年大幅提升，形成了“市場+保障”的供應格局。近15萬套（間）房源涵蓋了市場化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多種類型，滿足不同居住需求。

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成效與未來

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發展成效：存量盤活與增量創新并舉，構建住房保障“穩定器”

北京通過創新政策機制，采取新建、改建、籌集轉化等多種方式，著力盤活存量土地和房屋資源，有效增加了保障性租賃住房供給。特別是利用集體建設用地建設近13萬套（間）保租房，規模居全國首位，并改造閑置商業辦公用房3.3萬余套，精準服務新市民、青年人等群體。同時，以綠色建筑和裝配式建造為抓手，率先在保障房中實施產業化，并建立了完備的標準體系。

這些舉措彌補了傳統市場缺口，發揮了租賃市場“調節器”和“穩定器”的關鍵作用。

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未來展望：聚焦存量提質與系統升級，邁向“住有宜居”新階段

接下來“十五五”期間，北京保租房將重點推進以下工作：

存量住房改善：重點推進城鎮老舊小區綜合整治（如加裝電梯、更新設備）、危舊房屋改建和完整社區建設，通過修繕和配套升級提升現有住房的居住品質與便利性。

新增居住規劃：在片區更新中，明確圍繞居住改善功能，重點在十大邊緣集團大型居住區謀劃項目，優化居住環境。

配套政策創新：致力于解決無手續建筑處置、土地續期、項目審批等深層次政策瓶頸，為住房更新工作掃清制度障礙。

實施機制保障：完善多元參與機制，鼓勵專業力量和社會資本參與，為住房更新項目提供可持續的支撐。

從“一張床”的托底保障到“一間房”的品質生活，北京保租房的發展歷程彰顯了首都推動住房保障高質量發展、提升民生福祉的決心與行動力。40萬套（間）的籌建目標，不僅是“十四五”規劃的數字答卷，更是為數百萬新市民、青年人鋪就的“安居之路”。在“房住不炒”“租購并舉”的政策導向下，北京保租房將繼續發揮住房市場“穩定器”、社會融合“助推器”的作用，為建設宜居、宜業、宜游的國際一流和諧宜居之都提供堅實住房支撐，助力首都實現從“住有所居”向“住有宜居”的跨越升級。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶