全面推動老破小以舊換新，上海樓市要止跌回穩了？

上海樓市再放大招：

全面推動老破小的以舊換新，讓居民更快完成改善換房。

官方親自下場托底市場，上海樓市是不是要起飛了？

最近幾天，全網都被一個消息刷屏：

靜安竟然開始親自下場收老破小了。

未來防止大家還沒看到，我先復述下政策：

上海市靜安區啟動“住房以舊換新”試點工作，由區公租房企業作為指定收購方，面向持有70平方米以內、總價約400萬元以下老公房的居民，直接收購其舊有住房，以協助置換區內新房。

大概翻譯一下具體流程：

如果想在靜安買一新房，而你恰好又在靜安有一套老房子，要求是70平方以內、400萬總價以下的那種（和之前企業收購老破小的限制條件一致），你就可以通過這樣一個以舊換新的流程：

1、先去你喜歡的新房項目鎖定一套房源，完成認購。

2、然后呢把自己的老房送去政府指定的機構估價。

3、如果價格合適，可以憑借新房的認購合同，直接走二手房交易流程賣給區里的收房公司。

當然，根據最新的優化方案，也可以先評估后買房：

居民在評估并確認舊房價格后，可先簽訂新房定金合同，繼而由國企收購舊房，最后完成新房主合同簽署。讓居民享受到一年內賣舊買新的退個稅政策。

政策明細大概如此，只要不是絕對的看空者都知道，這事情肯定對于市場是一個利好：

至少能在一定程度上，促進靜安的新房來一波去化。

但是政策推出之后，我看到網上還是傳出了很多負面的聲音，大方向主要有兩類：

第一類，是質疑政策無法像郊區房票政策一樣有效的。

畢竟郊區的房票是給一張兩三百萬的房票、買一套四五百萬的新房。

新舊之間差距并不大，正常的家庭完全可以承擔得起價格差距，因此才讓郊區的新房迎來一輪熱銷翻倍上漲！上海動遷戶，用房票把郊區新房買爆了！。

但是市區的這個以舊換新完全沒有辦法達到這個效果：

因為靜安區一套三四百萬的老破小，和靜安區的新房之間差距太大了。

即便是靜安最偏的地方，新房基本也要1000萬以上的總價，主力的產品都是1200萬-1300萬的門檻。

這中間動輒700-800萬的差價，普通人家根本扛不住。

因此有人講，這個東西就是“雷聲大，雨點小，效果微乎其微”。

第二類，是質疑收房價格的，說這評估價恐怕還比不上中介給你的報價——可能還會更低。

那么，這個新政，到底對樓市有什么影響？實際效果真的如大家所言嗎？

先定個調子：

我覺得以舊換新這個事情，對于上海樓市是一個非常大的利好，可以說是一石三鳥的利好。

首先就是第一鳥，或者說第一個維度：

這個政策到底推動什么家庭置換？對誰是利好？

我覺得最直接推動的：

本身也不是那些有一套老破小的家庭，而是那些持有多套老破小的家庭，這部分家庭才是最直接的受益者。

上海的老破小，至今為止最大比例的業主，依然是上海的本地人家庭。

而且有非常大一部分家庭，在同一片區持有多套老破小，我們團隊就遇到過很多個。

當下這個市場行情，最適合的動作，就是優化資產結構——從差房子換成好房子。

而這些持有多套老破小的家庭其實本身就會有這種整合資產需求，但是之前一直困于老破小非常難賣的實際情況。

本輪政策，其實對于這些家庭才是利好，直接打通了他們的置換鏈條。

當然，目前是不是強制賣一套換一套，我還沒有看到細則；

但是從趨勢上看，即便當下會只能一老換一新，未來大概率還是會放開多套老破小換一套新房。

而且，這次有官方接盤之后，也免于這些家庭為了換房急拋（有一些家庭的確是會先買后賣，因資金周轉而大降價），直接對二手市場造成負面影響。

而第二個維度，就是價格。

官方下場出價買房，對于整個市場無疑是積極的：

因為這相當于，官方出價相當于指導價，直接給老破小的價格下限拖了底。

本質上講，就是給市場價格形成了錨定效應。

現在老破小市場令人崩潰的一個核心問題在于，價格貌似是沒有底的：

很多老破小的拿房成本真的是太低了，可能就幾千塊。

很多老破小賣的時候，即便再降五千，房東也虧不到。

買家出價也是大砍刀，房東自己有時候還會自砍一刀——

因此一些偏弱區域的老破小，經常出現價格不斷踩踏下降的情況，大家本身就悲觀的預期因此更加悲觀。

而官方出價的好處就來了，直接就給市場出了一個指導價——讓大家有了底價的心理預期。

即便是如看空的人所說，這個評估價甚至略低于市場價，那也相當于給大家心里拖了一個底：

有底總比沒有好，相當于給市場價格立了一個官方的定海神針。

即便是最后真的只能一老房換一新房，整個市場上最終通過以舊換新成交的房子體量不大，但是有也比沒有好。

每一套有官方評估價成交的老破小，都會成為周邊老房子的參照物，對于市場穩定無疑有重大利好。

而且，我認為這次既然推出這個政策，價格上也不會那么小氣——

畢竟止跌回穩目前是最大的正確。

從大方向上看，這個政策出臺的時間也剛剛好，無疑是給上海樓市全面止跌回穩又添了一把柴火：

畢竟從去年10月份之后，上海樓市就開始了自下向上的筑底之路。上海中產板塊，樓市全面起飛了！？

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

第三個利好我們先不聊，我們先聊聊更重要的事情：

趨勢。

其實不用過分糾結于，這次靜安以舊換新試點的細則。

因為這就和房票政策的發展趨勢類似：

限制大概率會越來越少，方向大概率會越來越靈活。

最開始的試點區域是郊區的金山，限制同樣是區域內部的新房。

而到了后面徐匯推出房票的時候，新房二手不限，區域也不再限制。

而且以舊換新、或者官方下場收房子、甚至收地的事情，上海本身也開始多區域試點了。

同理，以舊換新未來有沒有可能跨區呢？有沒有可能從新房也賣到二手呢？

而實際上，上海早就開始了多區域的以舊換新試點，只是形式各不相同。

早在2025年6月，也就是半年前，閔行其實就推動了向社會征集收購保障房的政策。

奉賢最近也推動了國企收房，奉發集團價格按照市場價收房50套，而且如果租金回報達到3%還會額外獎勵3萬元。

只不過奉賢國企的目標主要是推動自家項目的去化，定向買入可以抵房款。

而臨港之前也干了一件大事，把之前招拍掛出去的地塊重新收儲，只折價了4%。

當然，具體政策如何變化，后續我們也會跟蹤評估。

書歸正傳。

這次政策的第三重利好，其實在于官方對于市場的調控能力會更強，此外也能更加高效地推動城市更新。

市場層面來看，當下市場最大的問題在于：

剛需購買力不足，剛需房賣不掉，直接造成后續置換鏈條轉不動，整個市場都不景氣。

以舊換新，相當于政府主動幫助市場回收一部分多余的剛需住宅，并且定向幫助一些新房去化——

最直觀的好處就是調整了市場的供需關系，推動市場的置換鏈條動起來。

至于收老破小、收土儲、還是像閔行一樣收購商品房做保障房，其實都是類似的調整市場供應的手段。

供需關系更加健康了，市場自然就能更快的止跌回穩。

而官方收回來這些房子，未來也能成為市場過熱時，調控市場的抓手。

而本身收購的房子用作公租房，就是解決年輕人生活成本高的問題，對于未來人口導入也有好處。

從城市發展的視角，這個方向也能更快的推動城市更新。

城市更新主要是為了讓居民有更好的生活環境，住在老房子里的人可以換進新房子，住在周邊的人可以看到更好的生活環境。

但是城市更新想要推進，一方面要地塊到了能拆的地步且有錢拆，另一方面拆完的地塊變成房子要賣的掉。

如今推動以舊換新，其實就是把拆遷動作前置了：

1、讓居住在老房子拆不掉也賣不掉的居民，不用等到拆遷或者賣掉房子就可以提前換房改善環境。

2、定向刺激新房去化，本身就有利于城市更新的繼續。

3、收到的房子本身又能降低未來拆遷時的成本。

因此，以舊換新此舉，可謂一舉多得。

當然，未來具體如何，還要看實際執行后的結果，我們會跟蹤分析。

篇幅有限，其他選房問題，感興趣的朋友可以線下參加我們周末的沙龍，當面聊聊。