過去的2025年，對行業來說，大概是有史以來，最凄涼的一年。

據克而瑞統計，這一年，行業全口徑銷售規模過千億的房企數量，已經倒退回了10家。

此外，操盤銷售規模過千億的房企僅有7家。

權益銷售額過千億的已經僅剩5家。

來自市場的巨大沖擊下，幾乎沒有房企能夠獨善其身，不過大浪淘沙，隨著行業出清逐步接近尾聲，也已篩選出了真正意義上比較抗打的一批房企。

艷姐分別研究了下行業維度的多個數據，發現有四家房企，可以說是在行業下行期，同樣綻放了驚人的實力，問鼎全行業最新“四大天王”，分別是：

“規模王”保利發展

“權益王”中海地產

“操盤王”綠城中國

“利潤王”華潤置地

01

“規模王”保利發展

遙想多年前，保利發展的目標還曾一度是“進三爭一”，這個目標的背后是，在民企一度霸榜行業之時，保利發展曾在很多年間都是“萬年老五”，但這個情況在2021年保利發展來到行業第四時就開始迅速扭轉：

這家央企隔年就“進三”來到了第二名，2023年就爭到了第一。

算下來，這個2025年，已經是保利發展連續第三年位居行業全口徑銷售額TOP1。

保利發展能有今天的成績，雖然也有同行襯托的緣故，但說白了，在這個國央企一抓一大把，地方城投也都在紛紛冒頭做地產的年代，能持續三年在行業下行期保持住規模第一，本就并非尋常事。

艷姐翻看了下，保利發展穩住規模地位，除了過去數十年的積淀，核心也靠這幾年的戰略致勝。

四大一線城市中，除了深圳因為一些眾所周知的原因保利發展鮮少有所布局，面對北上廣，保利發展近幾年的布局策略還是相當鮮明的：

上海、廣州狠抓；北京輕抓。

在這三座城市，保利發展近三年的全口徑銷售成績分別是這樣的：

上海——連續三年的前三，無論競爭多么激烈，始終都位居這座熱門城市的第一梯隊；

廣州——連續三年的規模500億+、連續兩年的TOP1；

就算是表現最弱的北京——每年也維持住了一兩百億的銷售規模，迄今仍穩在北京市場的前十。

而值得注意的是，這三座城市加起來的銷售規模，近三年，從未低于過1100億元。

大家不要忘了我們在開頭曾提到，整個2025年，全行業規模達到千億的房企，有且僅有10家。

去年受整個行業影響，加之在北京的規模收縮，保利發展在三座城市的總業績也是近三年最低的，但這并不影響：

光憑這1116.28億的戰績，保利發展就可以干到行業第九。

并且值得注意的是，去年，除了在北京的業績不算出彩，保利發展一方面在廣州創下了業績新高，另一方面，也在上海實現了業績的再次上揚。

也因此，去年在一線城市的業績整體還是實現了維穩。

而這無疑，也給保利發展“規模王”的地位，狠狠加了一層籌碼。

值得注意的是，在頭部房企都在靠豪宅驅動發展的時代，堪稱多邊形戰士的保利發展同樣也在這條賽道上闖出了新局。

去年在上海，保利世博天悅依舊穩定發揮，百億級的熱銷和高質量交付同步推進；楊浦濱江的“外灘序”系列等，曾創下2025年上海最牛認購率，也幾乎從年初一直火到了年尾。

在業績一直非常穩中有進的廣州，保利發展還開創了一個奇跡：

在這座近年來長期被頂豪市場“忽視”的一線城市，

這個成績放在廣州有多牛呢？

玥璽灣開盤時，全廣州3000萬以上房源的成交套數和金額，都抵不過這一個盤的。

實話說，過去在廣州，我們已經太久太久沒有聽到如此有聲量的豪宅。

而玥璽灣的成績更是直接讓全國炸鍋，雖然后來深圳灣的頂豪們同樣貢獻了驚人的成績，但無疑：

保利玥璽灣的名號，已然被光榮地刻在了國內頂豪界的歷史豐碑上。

而保利之勝也在于，其產品策略是多點開花，雖大力打造了諸多代表性的豪宅作品，但同樣沒有放棄一些改善、剛改的市場，并且投入了大量的精力。

比如去年論操盤面積，保利還是上海的第一，這個成績的背后是，保利在上海的郊區，也做了不少熱門項目。比如保利西郊和煦|領墅，甚至還是去年上海別墅網簽的TOP1。

而這些項目的勝利，代表的是：保利在更下沉的市場端，依舊擁有舉足輕重的地位。規模王的地位，才得以長存。

02

“權益王”中海地產

從很多年前開始，論權益占比，中海就一直都是行業內比較領先的存在。

簡言之，中海的規模水分，是相對較小的，而這也就是使得，這兩年行業分化加劇、很多房企比以往更多地尋求合作共贏后，中海的優勢逐漸凸顯。

從2024年開始，中海雖然在全口徑規模上一直屈居第二，但論權益銷售額，卻已默默問鼎行業，成為行業最新的“權益王”。

所以，如果非要實打實地算房企們“脫水”后的規模，如今已經無人干得過中海，并且整體看來，除了保利尚有一爭之力，其他房企，均已被中海甩出一大截。

非常巧合的是，2024年、2025年，連著2年的時間，中海的權益占比都恰好在92%，簡單來說，這兩年中海所有銷售出去的房子拉出來盤一盤，只有8%的股權不是中海自己的。

這個數據單獨說出來，大概感觸可能還不那么深，但要知道：如今行業僅有的5家千億權益規模的房企中，除了中海，3家權益占比都不到70%，1家79%。

而中海的高權益，從某種程度上來說，印射出來的，是其擁有強勁實力下的獨立操盤自信。

中海在北京，就是非常出名的“獨行俠”，幾乎鮮少尋求對外合作，再大的地，大多也都是獨立拿地、獨立操盤，并且，基本一直都是北京市場毫無爭議的第一。

但是如果不熟悉北京中海的人，會看著2025年北京樓榜單上的兩個中海相當困惑。

北京中海新城和北京中海地產，雖然作為兩個主體出現在了銷售榜單上，在前10中占據了兩席，但事實上，同屬于中海。

不過不太尋常的是，他們分別代表了中海在北京的兩個操盤團隊，這兩個團隊分別由張欣、倪健剛出任總經理，分別負責不同的區域、不同的項目，共同助力中海在北京的發展。

其中，中海新城長期深耕石景山、西城區，以一二級聯動開發形式為主，并在近些年大量布局朝陽區，2024年11月，朝陽區價值153億的“朝陽酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，就是由中海新城摘下的。

去年，中海在北京這幾個區域在售的項目，如石景山的中海瑞文里、中海玉華玖章、中海寰宇天下天境、中海長安玖章、中海長安源境，西城區的中海京華玖序，朝陽區的中海萬吉玖序、中海朝陽ONE、中海時光之境……也都是中海新城的。

而北京中海地產，屬于中海最早在北京活躍的子公司，目前其核心布局于豐臺區、海淀區等，比如豐臺的中海麗金府、中海·麗澤叁號院、中海豐和叁號院三大豪宅、海淀的新興頂豪安瀾·北京，都是北京中海地產的團隊的操盤的。

在北京龐大的牌局下，中海在北京的這兩個操盤團隊，分開計算，依舊在北京的各大榜單上取得了不錯的成績。

比如全口徑銷售金額榜上，中海新城以214.14億位列第4；北京中海地產以159.72億位列第8；

權益銷售金額榜上，中海新城以211.29億位列第3；北京中海地產以148.16億位列第4。

而如果這兩個操盤團隊的成績加起來，無論在哪張榜單上，中海都將是第一，尤其是權益銷售金額，中海以超9成的權益占比，2025年在北京合計創造了359.45億業績，遙遙領先于其他房企。

當然，雖然是“權益王”，但中海并非固步自封之輩，尤其是近年來的一些重量級項目，中海有不少都是牽手其他央企共同推進的。

而去年，無論是拿地端、或是項目端，中海的不少合作，都為行業貢獻了巨量新聞——并且，大概率將在今年持續炸場。

一方面，中海在上海牽手招商蛇口、中旅投資，共同摘下總價值超400億的徐濱東安新村世界地王，而三大央企中，中海也是背后最大的投資方。

這么大幅的地塊吃下后，去年全年，中海在上海光是權益拿地金額就接近400億，穩居第一。

去年年底，由招商操盤的安瀾上海已經震撼入市，而今年，另一宗更巨幅、中海占了過半股權的地塊，大概率也將入市。

另一方面，在深圳，和華潤置地聯合打造的深圳灣·澐璽，作為深圳灣首個入市的頂豪，以首開當日超130億的業績轟動全國，問鼎去年的中國首開銷冠。

而體量龐大的深圳灣·澐璽，目前也僅開了一塊地。

此外，安瀾·北京、杭州的2026年度戰略之作中海萬潮玖序等都在蓄勢待發……

不過隨著一些大體量的合作項目更洶涌的入市，中海今年的權益占比或許會有些許變化，但總得來說，大概率依舊將遠遠優于大部分同行。

艷姐有預感：今年，對中海來說，或許將會是相當精彩的一年。

03

“操盤王”綠城中國

在操盤成績上，由綠城拿到這個第一并不奇怪。

畢竟眾所周知，綠城除了自家的項目，很大的業務重心，在代建。

如今行業下行期，一貫以品質著稱、在過去主攻高端市場的綠城，也成為了這個時代，最受寵的房企之一。

而這個受寵度，一方面體現在諸多C端客群對綠城品牌堅定不移的市場選擇，另一方面體現在諸多沒信心或沒精力自己做開發的“金主”，對代建一哥綠管的青睞。

而最終導向的就是，論操盤量，綠城在全行業都一騎絕塵了。

所以如果乍一看去年的數據，綠城也是規模TOP10中最扎眼的：

這是唯一一家操盤銷售金額比全口徑銷售金額還多的頭部房企。

去年綠城的全口徑銷售金額是1534億，但其操盤金額卻足足達到了2519億：

超出了近乎千億的規模，相當于一家10強房企。

并且2519億，甚至已經和保利的全口徑銷售金額非常接近了。

這里和大家解釋一下，克而瑞的操盤金額統計口徑是以企業操盤口徑納入項目的銷售業績，也包括了代建。

因此保守估計，綠城光是靠代建創造的業績，一年都已經來到了千億規模……

并且，這件事并非是第一次發生，而是已經持續了很多年，最終在2025年，綠城貢獻出了全行業的最強操盤實力——簡單來說，整個樓市最巨額的資金，都流入了綠城操盤的項目中。

實話說，近些年的綠城因為很多內外部的變化，也是非常有爭議的一家房企，但是數據卻告訴我們，綠城，始終是那個能得到市場高度認可的綠城。

去年是綠城成立的30周年，也是其產品集中爆發的一年，以浙江區域和華東區域為例。

早在去年年中時，綠城浙江區域以大本營浙江為首，，以“玫瑰園”、“月華系”、“鳳起系”等不同高端產品線，幾乎從審美、精工、場景創新等各個維度全面刷新了行業認知。

華東區域也一次性推出了上海潮鳴東方、上海逸廬、蘇州鳳起潮鳴、蘇州沁百合、南京沁百合、南京云廬、無錫逸廬，而這些作品基本都是當地的爆款，比如潮鳴東方，作為徐濱的“上一代地王”，19.5萬/㎡的均價，開盤日光，也才有了后續中海等房企對徐濱更熱烈的下注。

而值得注意的是，如果說對很多房企來說，是用少數幾個拔尖的項目來撐門面，那么對綠城來說，前面的這些項目，幾乎每一座都可以拉出來獨當一面。

綠城·湖境月華實景圖

可以說，綠城的產品底蘊支撐下，在這個時代，這家房企手里項目的均好性基本也可以說是做得最冒尖的，前段時間克而瑞發布了2025年度中國房地產企業產品力TOP100榜單，綠城也依舊是穩穩的第一。

包括據艷姐所知，上海等很多優質城市核心地段的項目，也有不少是綠城代建的，為的就是將這些地方的價值發揮出來。

而目前看來，綠城管理的代建賦能已經步入了一個頗為穩定的階段，對綠城來說，每年自家做個上千億的規模，綠管再用代建賦能上千億，基本就能在這個時代活得頗為滋潤了。

04

“利潤王”華潤置地

雖然從年度目前的幾個關鍵數據中，華潤置地看著似乎都并非最拔尖的那一個，但是有一個更關鍵的數據，結果基本不難猜測：

2025年最有可能問鼎“利潤王”的房企，大概就是華潤置地。

一方面，華潤置地的賺錢能力已經被反復驗證。

回顧看2024年全年，華潤置地就已以255億凈利潤超出第二名百億左右，位列全行業第一。

而2025年上半年時，華潤置地也同樣已在半年時間內賺了超百億，以118.8億元凈利潤位居行業第一——而當時，這個數據，就已微超規模王保利和權益王中海的凈利潤之和。

簡單來說，華潤置地目前的賺錢能力已經可以頂得上兩家最頭部的央企。

而眾所周知，華潤置地的賺錢能力，已經不止于開發性業務，其如今更大的現金奶牛，實則在于經常性業務。

更驚人的是，如今華潤置地光是依靠經常性業務，幾乎就能跑贏所有其他同行，早在去年時，華潤置地的經常性業務利潤貢獻就首次超過了百億，以此拉開了和同行之間的利潤差距，幾乎已經成為“賺錢能力”上的無冕之王。

而經常性業務作為相對穩固的利潤來源，也成為了華潤置地利潤最強的護城河，簡言之，在未來的很長一段時間內，基本只要華潤置地在開發業務端穩定發揮，其就能穩坐利潤王。

包括2025年全年的利潤王，數據雖未出，卻幾乎非華潤置地莫屬。

另一方面，華潤置地的營銷實力，還在反復“轟炸”市場。

以上海為例，華潤置地甚至創下了多個紀錄：

比如，上海老城廂的士林·潤園，面對上海風貌別墅的激烈競爭，卻問鼎“上海風貌別墅年度三冠王”，基于風貌別墅只存于上海，也可以說是“全國風貌別墅三冠王”。

再比如，新楊思的翡云悅府，是整個2025年上海年度唯一破千套的項目，包攬上海銷售面積、套數TOP1，也是2025年全國單價10萬+/㎡樓盤銷售套數冠軍。

甚至，就在去年年末時，華潤置地在上海后灘打出開門紅，澐啟濱江首開日光，甚至貢獻了去年9月以來，整個上海唯一一個實打實的日光成績。

多個紀錄之下，華潤置地甚至一舉成為了2025年度整個上海的“權益王”。

值得注意的是，在深圳，華潤置地同樣貢獻了巨大的爆點，即我們前面提到的“2025年全國開盤銷冠”深圳灣澐璽。

這種在售的優質項目，雖然在當下并不能立馬從利潤層面體現出來，但長遠看，必將是利潤上的一大助攻。

而這樣的項目，在過去，華潤置地就有很多，比如2024年，上海的套數第一是華潤置地在寶山南大的中環置地中心潤府。

接下來，華潤置地也還會有更多，比如前面提到的上海后灘和深圳灣的兩個澐系產品，都是超級大盤，更大的看頭還要在后面。

就像我們前面說的，只要華潤置地在開發業務端穩定發揮，蟬聯利潤王應該難度不大——而目前看，其水準一直相當穩定。

值得注意的是，從去年開始，華潤置地也醞釀了一次營銷體系上的巨大變革，去年11月，其在海南召開了全國首屆潤伙伴營銷共創大會，通過，目測下來或將會給華潤置地的營銷帶來一些更好的變化。

就在前段時間，華潤置地全新官方房產生活服務平臺“小潤+”正式煥新升級，以此打通了地產開發、經紀生態、萬象服務、萬象商業、城市資源等全域業務，為客戶找房、選房、購房、交付、入住等環節提供全周期服務。

如今，屬于華潤置地更好的未來，也才剛剛開始。

結語

過去的2025年，無疑是中國房地產行業最為深刻的“壓力測試”之年。

我們重新審視這逆勢之中殺出來的四大天王，他們雖然都有央企背景、本身就容易穿越周期，但同樣的，這個時代的殘酷恰恰就在于：強大的背景也并非是萬能的。

能夠在風暴之中綻放出獨特的光彩，精準地把握住時代的脈搏，本就已經是一種優秀。

也歡迎大家一起來探討：這個2026年，你最看好四大天王中的哪一家？

主編：張艷

責編：Nanako

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