上海樓市定了方向

年底了還被中介刷屏。

事情是浦東、靜安、徐匯三區收購二手房做保障房，中國建設銀行提供金融支持，各區公租房公司為收購主體。

2024年5月27日新政給了他們權限，企業可不限套數購買2000年前竣工、單套70㎡以內的小戶型二手房用于職工租住。

大家把符合的二手房賣給他們，拿著錢可以購買本區的新房。

這個消息引發討論，是因為影響范圍太大。

賣方有影響，要考慮是不是等等再賣；

買方有影響，是不是老破小更難買了；

開發商有影響，是不是明年新房更好賣？

要理解這件事情的影響，就要先知道政策目的。

年底了都在熬夜寫年終總結，還突然搞這么個新東西，顯然非常迫切。

誰迫切？

二手房不急的，現在賣到飛起。

1月份二手房網簽22834套，同比增長24.2%。

二手房掛牌量連續下滑。

急的是新房，是土拍。

全上海新房都賣不動了，2025年才賣了4萬套。

土地不好賣了，連續兩次土拍0溢價。

要不搞點大動作，甚至市區土地都可能降價。

上海市區土拍降價，最后的壓艙石滾入大海，最后的信仰可就崩塌了。

只有新房賣得掉，開發商才有錢拿地。

今天出的這個政策就是幫大家去庫存。

之前都是棚改去庫存，現在棚戶區都拆差不多了。

徐匯、黃浦這樣的強區開始拆工人新村。

拆工人新村動輒幾十億幾百億，太貴了。

很多地方就推出了房票，先不給動遷戶錢，給你一張房票。

你先拿著買了新房再說。

動遷還有一個問題，太難了，眾口難調。

經常因為一些居民不同意動遷失敗。

現在不要求你們都同意，愿意搬走的就搬走，房子做公租房。

不愿意搬走的，繼續住著。

500戶的小區，5戶賣給公租房公司，其他居民無所謂。

50戶、100戶甚至200戶做了公租房，剩下的居民會怎么想？

這個政策出來很多人不支持，主要是賣掉老破小他們也買不起新房。

相信領導們也知道，甚至測算過。

領導們也沒指望大家都去買。

能買得起徐匯、靜安新房的本來就是極少數。

上海二手房成交中，1500萬以上的只有2%。

即使把他們動遷了，很多人也買不起本區新房。

這個政策的優勢是，小區不限，直接把幾百個小區中能買新房的梳理一遍。

這不比動遷撈魚概率高？

動遷是撒一網，現在是撒幾百網。

這個政策后面大概率也會優化。

房票剛出來時，也是只能定向購買本區新房。

慢慢的就放開了，全市新房都能買。

如果優化一下，大家可以把徐匯老破小賣給公租房公司，拿錢去買閔行、松江的新房。

這概率就大多了。

看二手房的數據，即使不救市，2026年也會止跌回穩。

二手房掛牌量持續下滑，低價房源即將出清，后面只能去買高價二手房或者新房，市場就恢復了。

但是趨勢反轉前，還是有些房東心態不穩，繼續降價。

主要是信心不足。

現在區里下場收房，就是想幫你立即恢復信心。

區里劃一個房價線，這個價格線下的房子我全收。

你不會怕建行沒錢收了吧？

那房東還焦慮啥，反正你不買區里要。

價格線如果合理，房東信心立即恢復。

區里帶著銀行下場收房，也給了買方信心——這個價格可以買了。

這不是口號，是實打實的真金白銀。

動遷的難處就是，如何確保動遷戶、zf、開發商、銀行都賺錢。

一方不賺錢你就搞不定。

這次政策也一樣，一定是公租房公司、銀行有信心賺錢，有信心給出房東滿意價格。

否則年前搞這個干嘛。

公租房公司覺得能賺錢，是對租金回報率滿意了。

銀行覺得能賺錢，是覺得抵押物不會暴跌了。

房價不會暴跌，租金回報率滿意，你一個購房者還等啥？

講到這可能有人抬杠，公租房是福利房啊，不一定賺錢的。

你想多了，房地產最輝煌的年代，某些部門富得流油的年代，都沒送你這福利。

現在都快揭不開鍋了，你還要福利？

現在第一要務是找錢。

找多少錢？

至少是找回5萬億。

土拍收入少了4.5萬億，連同相關稅收至少5萬億。

至今沒任何方案可以填窟窿。

上海好點，2025年通過市區土拍保住了收入。

眼下這情況，2026年肯定下滑。

這個政策能實現止跌回穩嗎？

沒人知道。

唯一確定的是，我們要止跌回穩。

這個達不到目的，繼續整唄。

創意是無窮的，手段是無窮的。

就說今天這事兒吧，2025年之前，誰知道還能這么搞？

上周沙龍很多客戶問，為什么非得讓居民救市。

因為只有居民可以救市啊。

都說居民負債率高，其實不高，有關部門負債才高。

因為居民有能力救市啊。

都說自己沒錢，一拉數據，存款都在居民手里。

如果你負責救市，你會找誰去？

因為有救市空間啊。

全國房價下滑，上海房價下滑，稍微拉一拉，也不影響房住不炒。

上海很多地方已經降了50%，很多人不知道這是什么意思。

房價降了50%，意味著能接盤的人數至少翻5倍。

首付不降低的情況是翻五倍，首付再降了肯定在5倍以上。

多了5倍購買力，你說稍微拉一拉有沒有空間？

房價降了50%，意味著再漲50%，也只是回到了最高點的75%。

房價比2022年低25%，很合理吧？

如果要回到2022年最高點，房價得翻倍。

你說這次空間大不大？

站在居民角度，抱怨的聲音非常多。

社會有多割裂大家都懂，你不可能讓所有人都滿意。

你做什么都有人抱怨，什么都不做還是有人抱怨。

站在救市角度，如果是你，你會不會覺得上面是最優解？