作者：真叫盧俊團(tuán)隊

來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

之前我們提過，上海剛需和改善市場的割裂現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

針對房價的真實(shí)體感其實(shí)也存在著一種割裂感。

一方面是說普降，大降；

一方面是看著自己想買的房子遲遲沒動靜。

特別是生活環(huán)境稍微好一點(diǎn)的地方，看價格還是讓人心里猛地一沉。

價格好像從來就沒松動過，甚至有些還悄悄地又往上躥了躥？

這種冰火兩重天的體感，到底哪個才是真相？

強(qiáng)地段就一定挺得住房價嗎？

如果我們把時間拉回到40個月前，

當(dāng)時公認(rèn)的頂流板塊榜單：

今天一看，十之八九都已物是人非。

滄海桑田中，唯獨(dú)徐匯濱江等極少數(shù)面孔依然堅挺。

當(dāng)潮水退去，裸泳者現(xiàn)形。

保住自身的也絕不僅僅是“位置”二字。

那么，在魔都這場五年的大分化中，

到底是什么在起作用？

什么在默默決定著資產(chǎn)堅如磐石，還是隨風(fēng)飄搖？

01

當(dāng)我們拋開情緒，冷靜地攤開過去五年上海樓市最真實(shí)的成交數(shù)據(jù)。

就會發(fā)現(xiàn)藏在數(shù)據(jù)里的事，可能遠(yuǎn)比我們想象的更有趣。

一個最直觀的感受是：市場的體溫確實(shí)降了，但并沒有輿論上那么夸張。

相比于2021年的高點(diǎn)，到2025年，上海各大板塊房價的跌幅中位數(shù)其實(shí)穩(wěn)定在增長3.5%左右。

這個數(shù)字，和很多人腦海中“腰斬”、“膝斬”的驚悚傳聞相去甚遠(yuǎn)。

在統(tǒng)計的209個板塊里，確實(shí)有24個出現(xiàn)了超過20%的深度回調(diào)。

但這24個基本都在郊區(qū)，

因?yàn)榕涮咨性谏L、房源供應(yīng)充足，

供需關(guān)系失調(diào)明顯。

而市場的另一個共識，其實(shí)也很值得關(guān)注：

成交套均面積越來越大。

超過五分之四的板塊，成交套均面積實(shí)實(shí)在在地增長了，

且大多集中在漲幅10%以內(nèi)。

這意味著，即便是在所謂“剛需接盤”的市場里，

人們也在用腳投票，盡力掙脫“老破小”的束縛。

現(xiàn)在買房奔著居住價值去的人越來越多，

也都向著更舒適、更完整的居住空間聚集。

甚至是靜安、黃浦這些以高單價著稱的市中心，剛需的標(biāo)準(zhǔn)都有明顯提高。

最后，所有人的目光和資金，仍在固執(zhí)地錨定著那座城市的核心地塊。

我們來看一下成交套數(shù)增長的TOP 10：

前灘、大寧、新江灣城這樣的強(qiáng)力板塊，

基礎(chǔ)設(shè)施和城市界面全新，吸引了大量改善和投資需求，

成交套數(shù)還在增長。

而對于聯(lián)洋 、碧云、源深等板塊，

是上海傳統(tǒng)的價值高地，交易以高端二手房為主，是資產(chǎn)保值增值和升級的核心流轉(zhuǎn)地。

御橋和中遠(yuǎn)兩灣城則憑借著交通和新建學(xué)區(qū)的優(yōu)勢，成功獲得更大的流通性。

這些板塊年成交額基本能穩(wěn)定在千套以上，從2021年到高點(diǎn)到2025年沒有出現(xiàn)斷崖式下跌。

而另一面，除了車墩實(shí)現(xiàn)了松江區(qū)域憑借九號線的剛需上車集中優(yōu)勢。

其他郊區(qū)成交量的基本都是連年穩(wěn)定滑落。

這一切都指向一個核心：市場的預(yù)期正在經(jīng)歷一場持續(xù)的“坍縮”與“凝聚”。

02

大趨勢下面細(xì)看板塊，有人歡喜有人憂。

價格上漲顯著的板塊主要受益于三類關(guān)鍵因素的推動。

首要因素是重大基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃帶來的價值重估。

當(dāng)新的軌道交通線路或區(qū)域戰(zhàn)略落地，

能實(shí)質(zhì)性改變板塊的通勤可達(dá)性與功能定位，

隨后就能明顯帶動板塊價格基于居住價值的上漲。

例如，崇明線顯著縮短陳家鎮(zhèn)與市中心的時空距離，

使其從相對孤立的島域板塊轉(zhuǎn)變?yōu)榭杉{入日常通勤范圍的選擇。

規(guī)劃的落地速度又比較及時。

這幾年，崇明線一直在穩(wěn)定推進(jìn)，預(yù)計2026年實(shí)現(xiàn)通車。

圖源：上海地鐵

陳家鎮(zhèn)的房價還能有一定漲幅。

長三角示范區(qū)線的建設(shè)，則使青浦金澤從上海遠(yuǎn)郊水鄉(xiāng)升級為跨省域的樞紐節(jié)點(diǎn)。

其區(qū)位價值被重新定義。

此外，像奉賢柘林鎮(zhèn)這類通過完善“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)。

快速提升本地教育、商業(yè)、綠地等綜合服務(wù)水平的板塊。

居住實(shí)用價值的提升，直接增強(qiáng)了人口吸附力與資產(chǎn)吸引力。

當(dāng)然，也離不開，起始房價足夠的低。

及時這段時間有一定的增長，還是低于全市平均值。

除此之外，“產(chǎn)城融合”的深入實(shí)施也能讓板塊的基本面更穩(wěn)定。

部分郊區(qū)正從單純的居住供給轉(zhuǎn)向就業(yè)與居住的平衡發(fā)展。

嘉定、奉賢等區(qū)有意識控制純住宅用地出讓。

優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)空間，旨在培育內(nèi)生動力。

青浦西岑是典型例證，華為研發(fā)中心的入駐不僅帶來了高購買力客群。

更確立了板塊在長三角科創(chuàng)格局中的坐標(biāo)。

其房價韌性源于實(shí)體產(chǎn)業(yè)所錨定的長期預(yù)期。

圖源：上海地鐵

第三，稀缺資源的釋放與頂豪開發(fā)能重塑板塊價值結(jié)構(gòu)。

這主要體現(xiàn)在市中心頂級地段，如黃浦濱江、徐匯濱江。

這些區(qū)域一線稀缺土地的頂級豪宅開發(fā)。

其產(chǎn)品力、資源占有（如江景）和圈層屬性已超越普通住宅范疇。

此類供應(yīng)不僅自身定價高昂，也通過樹立新的價值標(biāo)桿，

間接拉升了板塊整體的價格認(rèn)知區(qū)間。

03

但另一方面，價格出現(xiàn)顯著下調(diào)的板塊。

普遍暴露出一項或多項結(jié)構(gòu)性短板。

首先，部分板塊面臨著城市更新遲緩導(dǎo)致改善需求外流的問題。

以寶山張廟、通河等建成較早的區(qū)域?yàn)榇怼?/p>

區(qū)域內(nèi)住宅以老式公房為主，社區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計難以滿足當(dāng)代改善型需求。

當(dāng)居民積累財富后，其升級需求無法在本板塊得到滿足。

便選擇向外遷移，形成持續(xù)的高質(zhì)量人口凈流出。

導(dǎo)致市場支撐力減弱。

另外傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)遷移或升級滯后也會引發(fā)板塊購買力衰減。

浦東高橋、曹路等原本依托特定工業(yè)園區(qū)發(fā)展的板塊。

隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，原有產(chǎn)業(yè)動能減弱或外遷。

而新興產(chǎn)業(yè)未能及時跟進(jìn)填補(bǔ)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)就業(yè)崗位質(zhì)量與數(shù)量受影響。

進(jìn)而削弱了住宅市場的本地需求基礎(chǔ)。

短期內(nèi)同質(zhì)化住宅供應(yīng)過量，則是屬于供應(yīng)端的集體決策失誤造成的后果。

隨之而來的就是供需失衡明顯。

也會使得板塊價格下跌比較嚴(yán)重。

這在部分新城建設(shè)初期表現(xiàn)明顯。

例如，五大新城很多板塊在規(guī)劃利好初期集中出讓了大量土地。

開發(fā)出的樓盤在產(chǎn)品類型、面積段、總價層面上高度相似。

當(dāng)人口導(dǎo)入速度不及房屋供應(yīng)速度時，

同質(zhì)化競爭極易引發(fā)價格壓力。

畢竟，覺得實(shí)際二手房價格因素最直接的就是：同板塊、同樣配置、甚至同小區(qū)同物業(yè)的鄰居的房子。

除此之外，還有規(guī)劃預(yù)期和的短期現(xiàn)實(shí)之間的落差。

以臨港新片區(qū)為例，其國家級戰(zhàn)略定位賦予了極高的長期預(yù)期。

初期的市場熱情也推高了價格，

然而，超大規(guī)模新城的配套設(shè)施成熟、商業(yè)人氣集聚需要較長時間周期。

當(dāng)短期內(nèi)的生活便利度、城市氛圍未達(dá)部分投資者最初想象時，

市場情緒會從過熱回歸理性，價格隨之出現(xiàn)回調(diào)盤整。

特別是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有一定的滯后時。

下調(diào)幅度還會進(jìn)一步拉大。

04

關(guān)于上海房價，這些年我們聽得最多的一句話可能就是“地段，地段，還是地段”。

表面看起來好像是沒有什么問題。

但如果今天依然只是拿著地圖，簡單地用內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)來丈量價值。

很可能會錯失真正的方向。

因?yàn)椋覀儼l(fā)現(xiàn)一個比地段本身更重要的趨勢正在發(fā)生：

地段的“重要程度”本身，本身正在不同的維度之間流轉(zhuǎn)和重新分配。

之前，一個好的地段可能意味著靠近市中心、有地鐵、有學(xué)校，

但今天，支撐一個板塊價格持續(xù)堅韌或向上生長的。

往往是一個更加復(fù)雜的價值系統(tǒng)。

暫且可以將其歸納為五個相互交織、動態(tài)變化的維度：

“地段與核心資源、產(chǎn)業(yè)與人口結(jié)構(gòu)、配套與城市界面、真實(shí)的供需與流動性、以及最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品與居民圈層”。

一個板塊能夠穿越周期，至少在其中一到兩個維度上建立了難以撼動的“護(hù)城河”。

同時，其他關(guān)鍵因素不說強(qiáng)勢，但不能拖后腿。

也就是，沒有明顯的短板。

拿青浦金澤這樣的板塊為例，

這五年還能有部分上漲，

因?yàn)榍∏∽プ×?“規(guī)劃紅利兌現(xiàn)” 這個關(guān)鍵的上升期。

當(dāng)華為研發(fā)中心在西岑從奠基到入駐。

這不僅僅是產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，更是為板塊注入了一個高能級、高增長的人口引擎。

板塊的價值支撐就從單純的“郊區(qū)生態(tài)”維度，強(qiáng)勢流轉(zhuǎn)到“產(chǎn)業(yè)與人口”的維度上。

同樣，市中心如徐匯濱江、黃浦濱江的頂豪市場能自成體系。

也是因?yàn)樗鼈冋驹诹藘r值流轉(zhuǎn)的頂端，

這些板塊的核心動力，已經(jīng)從普通的“地段”升級為對 “稀缺資源的絕對占有”。

如一線江景、歷史文脈帶來的優(yōu)秀城市界面，

還有 “頂級產(chǎn)品力與圈層” 的極致追求。

多年來這些片區(qū)在土地釋放上的謹(jǐn)慎，也讓這些板塊能夠持續(xù)釋放出不可復(fù)制的稀缺土地，

并匹配上與之相稱的殿堂級產(chǎn)品時，

它便創(chuàng)造了一個新的價值維度，幾乎不受普通市場波動的影響。

而那些看似低調(diào)卻同樣穩(wěn)定的改善型板塊。

往往在于維度“均好性”。

沒有驚心動魄的規(guī)劃，也沒有頂級資源，但它們勝在“產(chǎn)品和圈層相對干凈。”

產(chǎn)業(yè)和人群結(jié)構(gòu)常年累計也比較健康。

這就意味著統(tǒng)一的社區(qū)品質(zhì)、穩(wěn)定的鄰里結(jié)構(gòu)、良好的物業(yè)管理。

這讓它們牢牢抓住了“居住體驗(yàn)”、“生活體驗(yàn)”這樣的本質(zhì)維度，

形成了特定人群高度認(rèn)可的價值共識，

流動性好的同時也就再一次穩(wěn)固了房價。

所以，在思考“哪個地段好”的時候。

不如更細(xì)化的衡量，

看中的那個板塊，其價值究竟錨定在以上五個維度中的哪一個或哪幾個？

這種錨定是堅實(shí)的、成長的，還是正在流失的？

弄明白這一點(diǎn)，或許思考的時候就沒那么迷茫了。

05

但說到底，我們整理的所有數(shù)據(jù)、梳理的漲跌邏輯、分析的五個維度，

最終都只是一個工具。

有一個思考框架和邏輯，只是能幫自己更清晰地看懂市場，

然后快速篩選出值得關(guān)注的板塊清單，

但無法代替雙腳走進(jìn)小區(qū)的那一步。

圖源：馮侖《買房這些事兒》

這里也想引用馮侖老師關(guān)于買房的建議：

市場上永遠(yuǎn)有各種看空的聲音和猶豫的理由，可能有多種原因。

但最終“買不到房”的，往往是：

永遠(yuǎn)把精力放在研究最佳購房時機(jī)，從不腳踏實(shí)地、具體分析自己購房需求的人。

看房路上，宏觀的數(shù)據(jù)也只是參考，

眼前那套具體的房子、那個真實(shí)的社區(qū)，才是所有問題的歸宿。

也祝每一位真心想在上海安家的人，

都能少一點(diǎn)焦慮的觀望，多一些篤定的行動，

早日推開通往自己溫暖家的那扇門。

本文已獲得真叫盧俊授權(quán)，推薦關(guān)注工作室視頻號——單盤主義

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