下篇核心觀點core idea

▲市場表現

集中式公寓：目前達20.6萬套，保租房占比40%，保租房+市場化雙軌格局基本成型；核心區需求支撐，租金降幅較小，出租率受分散式增量影響下滑；城市外圍新興區，以價換量效果顯著，出租率呈現上漲趨勢

個人房源：上城、拱墅、蕭山等城市核心區租賃需求旺盛，可供租賃房源增量，推動市場容量回彈；供需端租金預期下降，2025年租金同比下降4.9個百分點，各區普降，核心區相對穩定

分散式公寓：分散式空置房源大幅上漲，推動2025年可供租賃房源激增；租金持續下滑趨勢，年均降幅約11%，外圍區需求支撐不足，降幅超22%

▲后市發展

供應趨勢：延續“轉化為主、新（改）建為輔”思路，拓展房源多元籌集渠道，保證持續穩定增量

需求規模：人口與產業雙輪驅動，支撐杭州租賃需求堅實，2027年租賃市場規模約700億元

※回顧→

杭州

集中式公寓市場

01、供應規模

目前達20.6萬套，保租房占比40%，保租房+市場化雙軌格局基本成型；上城區、蕭山區占比超15%居首，余杭區、拱墅區、西湖區超10%第二梯隊

截止2025年，杭州集中式公寓累計供應20.6萬套，保租房供應提速，2025年凈新增約3萬套，推動占比穩步提升，目前保租房市占達到40%，市場逐步形成保租房+市場化雙軌格局。

上城區供應3.52萬套，蕭山區供應3.48萬套，市占17%居第一梯隊；余杭、拱墅、西湖三區供應2.3-2.9萬套，居第二梯隊；錢塘、濱江、臨平三區供應超1.2萬套，居第三梯隊；富陽、臨安城市新興外圍區，目前規模在0.5萬套以內。

02、產品線分布

白領公寓占比超77%市場絕對主導，藍領公寓占比約2成；藍領公寓和人才專項租賃住房7折定價原則，增量穩定，結構性拉低城市租金坪效

截止2025年，白領公寓市占超77%，藍領公寓重要補充，占比約2成，金領公寓和服務式公寓市占在3%以內，高端市場容量相對有限；

杭州的藍領公寓是政府推出的保障性租賃住房，主要面向外來務工人員，幫你解決“租房難、租房貴”的問題，低于同地段市場價7折。人才專項租賃住房是杭州市政府于2018年啟動的住房保障項目，旨在改善人才居住條件、降低居住成本，主要面向杭州市認定的人才及高校畢業生群體。租金定價不高于同地段市場價的70%，并根據人才類別實行階梯式減免。二者近期供應穩定，低租金拉低市場租金水平。

03、整體量價表現

藍領公寓、人才專項租房住房2023年后供應提速，7折定價原則，結構性拉低租金；長租市場規快速增長，出租率波動下滑，但整體仍保持高位運行

2023年及以前，城市入市集中式公寓以市場化項目為主，城市租賃需求旺盛，租金小幅上漲，2023年達峰值為87.6元/㎡/月，而后大量藍領公寓和人才專項租賃住房入市，其特定的市場化房源7折定價原則，疊加市場占比提升，帶動城市租金坪效下跌，截止2025年，集中式租金為78.7元/㎡/月，同比下滑7.43%，未來隨著城市大量低價保租房項目集中入市，整體租金或延續下滑趨勢。

隨著城市租賃市場規模的快速上漲，出租率同步下滑，但整體仍維持高位運行，2025年出租率為82.1%。

04、區域量價表現

核心區需求支撐，租金降幅較小，出租率受分散式增量影響下滑；城市外圍新興區，以價換量效果顯著，出租率呈現上漲趨勢

從分區集中式公寓量價表現來看，臨安區租金降幅最高，為26.3%，其次為濱江區、富陽區、臨平區，同比降幅均超10%，上城區、拱墅區、余杭區等傳統核心區，需求旺盛，租金降幅在5%上下。

從出租率來看，傳統核心區2025年受分散式房源爆發式增長影響，出租率普遍下滑3%左右。而臨安區、富陽區、臨平區等城市新型區域，一方面供應較少，一方面基于價格優勢，出租率不同幅度的上漲。

05、分產品線量價表現

白領、藍領公寓隨著供應增量，租金和出租率小幅下行趨勢；高端公寓受區位、產品等綜合因素影響，租金年度變化較大，高端市場容量小，出租率超90%

從杭州集中式公寓各產品線年度租金走勢來看，服務式公寓因新開項目區位、定位等因素，租金年度變化較大；藍領公寓按需供應，租金漲后波動企穩為主；白領公寓受保租房集中入市影響，2023年后租金呈下調趨勢，目前維穩在70元/㎡/月左右，預計后續呈現小幅下滑趨勢；

2023年以來市場進入高速增量周期，各產品線年度出租率均呈下滑趨勢，其中2025年白領公寓平均出租率78.6%，服務式公寓90.6%，藍領公寓出租率84.9%，未來仍存上漲空間。

杭州

個人房源市場

01、供應規模

上城、拱墅、蕭山等城市核心區租賃需求旺盛，可供租賃房源增量，推動市場容量回彈

自2021年，供應端劇變導致杭州個人房源供應量逐年下降，近兩年個人房源可供租賃房源回彈趨勢，2025年，杭州個人房源可供租賃房源累計供應約27萬套，同比提升約9%，主要集中在核心城區。

分區域看，上城區、拱墅區和蕭山區，占比在14-24%區間；余杭區、西湖區和錢塘區占比在10%上下，居第二梯隊。

02、租金表現

供需端租金預期下降，2025年租金同比下降4.9個百分點，各區普降，核心區相對穩定

近年來城市個人房源租金坪效波動下滑，2025年租金坪效下跌至43.1元/㎡/月，套均價下跌至3500元/月左右，主要受掛牌房源品質、地段等因素影響，整體呈平穩波動走勢；

宏觀經濟影響，居民收入持續收窄，租房成本預算亦在下調，該趨勢下，2025年多數個人房源業主選擇“以價換量”，杭州整體個人房源租金坪效同比下降4.9%、套均價同比下降5.0%。

分區域來看，各區普降，富陽城市外圍，租賃需求不足，跌幅最大，達7.7%，上城、西湖等核心區跌幅相對較低。

杭州

分散式房源市場

01、供應規模

隨著集中式市場認可度和規模的同步提升，疊加個人房源低價分流；分散式空置房源大幅上漲，推動2025年可供租賃房源激增

從2020年至2025年分散式房源年度供應來看，2020年為市場峰值，達到15.1萬套，此后隨著集中式公寓的高速入市，波動下滑；2025年市場迎來爆發式回彈，供應達到12.5萬套，同比增長超120%；

主要集中在拱墅區、上城區和西湖區三個傳統核心區，合計占比在60%以上；核心區租賃需求旺盛，但集中式供應特別是保租房，多位于外圍區，導致核心區供小于求，為分散式發展迎來窗口期；

02、租金表現

租金持續下滑趨勢，年均降幅約11%，外圍區需求支撐不足，降幅超22%

2021年-2025年，杭州分散式公寓租金從100.5元/㎡/月下跌至2025年57.0元/㎡/月，年均降幅10.8%；2025年分散式公寓供應激增，租金進一步下跌；

分區來看，各區普降，蕭山區、余杭區、臨安區降幅超22%，拱墅區、西湖區，上城區等城市傳統核心區，主要供給，價格降幅在6-10%區間，相對穩定。

杭州

未來展望

01、供應區域

延續“轉化為主、新（改）建為輔”思路，拓展房源多元籌集渠道，保證持續穩定增量

立足城市實際，按照“轉化為主、新（改）建為輔”思路，通過現有藍領公寓、人才專項租賃住房、集中式長租公寓等轉化，還通過新供應租賃用地新建、利用閑置低效商辦廠房等非居住房屋改建等多渠道籌集保障性租賃房源；

市住保房管局出臺《關于多渠道籌集發展保障性租賃住房的通知》，明確鼓勵通過綜合開發利用地鐵TOD上蓋物業和公交場站、建設工業鄰里中心、租賃轉化富余安置房等多種渠道籌集發展保障性租賃住房，持續增加滿足新市民、青年人需求的房源供應。

02、需求規模

人口與產業雙輪驅動，支撐杭州租賃需求堅實，2027年租賃市場規模約700億元

杭州常住人口自2020年以來持續增長，從1196.5萬人逐步上升至2024年的1262.4萬人，四年間累計增加約65.9萬人，常住人口規模居一二線中等水平，且常住非戶籍人口達387萬人，人口規模支撐強；2025年中披露的《財富》世界500強排行榜中，有9家總部位于杭州的企業上榜，如阿里巴巴，吉利汽車等，產業支持強勁，為租賃市場發展奠定良好的基礎；

租房市場流動人口及高校畢業生是租賃的最主要來源，通過租賃規模計算模型，測算出當前的租賃市場規模約560億元，2027年約700億元。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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